小產權房在北上廣深這些一線城市都有很多，像深圳30多年來小產權房一直有在買賣，那麼小產權房是如何交易的，合同怎麼籤，下面給大家發幾張小產權的買賣合同。

小產權房最大的問題是沒有房本，產權不受法律保護，籤再周全的合同，產權也不是你的。

小產權房子分為很多種

有村民自行籌資興建的農民房，有村委會和村民在集體土地上自行開發的統建房，還有開發商出錢村集體出地合作建設的，但不管哪一種，都是無法取得正規的房產證的，由於沒有備案，也無法避免一房多賣的現象，監管不到位，質量也無法保證，同時如果買小產權是無法貸款的，以後出手也更不容易，如果趕上拆遷更面臨著原業主違約的風險。

那麼籤合同到底有什麼作用呢

市面上常見的有小產權買賣合同和合資建房協議，但不管哪一種，規範的也只是合同雙方的債權關係，無法對產權進行約定。

日前，深圳市一則小產權房買賣合同被法院認定有效的新聞也引發了社會的關注，但多名律師均表示，法院判決合同有效已不是個案，但合同是否有效和產權的合法並不是一回事兒。

所以，買小產權房存在相當大的風險，雖然價格可能會有一些優勢 ，但無法過戶，拿不到房本始終也不能讓人真正的放心。

所謂的小產權房，實際上就是利用集體土地建的房屋。在中國，集體土地屬於農村集體所有，根據土地管理法等法律法規，集體土地使用權是不得轉讓的。所以，關於小產權房的買賣合同由於違反國家法律的強制性規定，屬於合同法中規定的無效合同。因此，在目前的法律環境下，不建議買賣此類房屋。

若真的要買這類房屋，作為買受人應該考慮法律風險，對出現法律風險時，應該對自己的行為負責。不能對自己有利時不講法律，遭受損失時卻要求法律保護，而且是保護違法利益，這是不合理也不合法的。

最後說一下，法律是保護合法利益的工具，但並非所有利益均為合法，對於不合法的利益，法律不予保護，當事人也不應強求法律保護自身的不法利益。

小產權房也是有分別的

1.有合法建築的小產權房，本身是有手續的合法建築，各種證件齊全，如村民自己的宅基地，透過政府審批允許其蓋房子。這是土地未確權前是可以批的，其建築物也就是房子本身是合法的，若有拆遷問題是需要補償的。籤共建協議做好合同也是能夠在銀行抵押貸款的，這種小產權房是可以購買的。

2.一種小產權房如村集體鄉集體為鄉村居民所建的一種福利形式的房子，這種小產權房是不允許買賣的也不能貸款，做好了合同如果原業主反悔是很麻煩的，本身就是違法的合同，利益得不到保障，儘量不選這種小產權房。

3.商業性質的小產權房，是最安全的一種小產權房，這種性質的產權房只是相對於大產權而言。他也是有獨立產權的，只是用途商業用地使用期限40年，不同於住宅用地70年。拿地成本低售價也低，但是2017年後沒有商住房了，只有商辦房，也沒有獨立產權證，不能住人，只能籤租賃合同了。使用商業水電，生活成本較高。

4.人才房，或者叫員工宿舍樓。也是福利房的一種，是有獨立產權的公房。由公司統一規劃審請建造的房屋，一般產權為公司所有，員工在工作一定時間或有突出貢獻或者出部分資金後取得使用權，有些允許使用權達到一定年限就可以象商品房一樣上市交易了。這種只有使用權小產權房也是可以貸款按揭的，只是比例較低，一般只能貸4成。使用民水民電，生活成本較低和商品房一樣。

第一，小產權房性質

通常小產權房是因為土地實際的使用用途和規劃的使用用途不一致，或實際使用人和計劃使用人不一致的，而導致土地上建設的房屋也不合法。

《土地管理法》規定：農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用於非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發證。

所以對於小產權房的定性非常明確，就是違法違規建築，所以也不可能為其登記發證，整個購買過程不能受國家法律保護。

第二，小產權房買賣合同的有效性

小產權房的購買行為本身不受法律的認可和保護，也不可能辦理房產證、繳納契稅等各類購房合法手續。說簡單點，即使買賣雙方簽訂了《房屋買賣合同》，也僅僅是個“君子協定”。無論是透過律師起草協議，或者公證協議、找村委會做見證人等網傳的各種保障合同有效性措施，都無法從根源上保證買賣雙方的利益。

特別是在面臨房屋拆遷（可能獲得拆遷補償）、或者短期房價大漲的情況下，面對利益誘惑，賣方隨時可能以“買賣不合法”為理由，要求追回房屋；這種情況賣方勝訴可能性極高，買方卻很難找到途徑維權。

根據歷史判例來看，不同法院也針對小產權房買賣合同問題提出了不同的判決結果。

觀點一：在部分案例中，認為只要小產權房買賣合同，符合《合同法》中規定的形式要件，就必須承認合同的效力。但注意合同效力僅對買賣雙方有效，對第三方並沒有約束力。

《合同法》規定合同有效要件包括當事人訂立合同應當有民事行為能力；意思自治；不違反以全華人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規。目前並沒有明確對小產權房作出禁止行規定的行政法規。也就是說，只要當事人具有民事行為能力且意思自治，小產權房買賣合同就應當被認定為有效。

觀點二：需要根據個案分別分析，不能“一刀切”處理。

北京市高院出臺了《針對小產權房糾紛的會議紀要》：“要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失”。

判定結果比較模糊，一旦出現糾紛，需要根據每個案例中，房屋的購入價格、購入渠道、本次買賣的價格，是否有其他潛在罰款或拆遷補償等情況，單獨判定。

希望回答對題主有幫助

1、本集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同有效

中國法律明文規定，農村住宅即所謂的小產權房只能分配給本村村民，並禁止向城市居民出售。但並沒有禁止小產權房在同一集體組織成員之間流轉、買賣。

因此，只要同一集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，簽訂小產權房買賣合同時買賣對方也表示真實，且不違反法律或社會公共利益，那麼在這種情況下，一般會認定該小產權房買賣合同是有效的。

2、本集體與他集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同無效

因為農村集體土地宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定身份相聯絡，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。因此，買賣雙方所簽訂的房屋買賣協議，是違反中國有關法律、法規強制性規定，一般都會被認定為無效協議。

3、集體組織成員與城鎮居民之間買賣小產權房一般認定合同無效

根據《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》中的規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。

也就是說，宅基地、農民住宅或小產權房僅能在農村同一集體經濟組織內部成員之間進行流轉，城鎮居民到農村購買農民住宅的行為是不受法律保護的，該買賣行為一般是無效的。

但是，城鎮居民在簽訂小產權房買賣合同後，取得了該集體組織戶口並經相關部門批准，該房屋買賣合同一般認定有效。

其實如果說個人資金有能力的情況下病史並不建議咱們去買小產權的房屋的，因為他確實是在如果遇到拆遷啊以及其他的一些政府政策情況下是就是你的權益得不到保障，而且另外還有一種情況就是說如果這種錢涉及到買賣雙方的違約因為是小產權的他這個協議的有效性咱們就是難以決定，因為我對小產權這塊不是並不是特別了但是還是個人不建議去買小產權

廣義上講，所有沒有交土地出讓金，沒法辦理房產證的房子通通被稱為小產權房子，小產權的房子在法律上只有一種情況是受保護的，其他情況都不受法律保護。

受保護的情況

集體內部人員之間的房產買賣是受保護的，一般來說，小產權的房子都是在集體土地上建設，而在本集體內的房子流轉是允許的，也是受保護的，畢竟誰沒有個著急用錢的時候，至於該成員具有基本得到民事能力，而且是在不受脅迫、威逼等不正規手段下籤的買賣合同，那這個小產房買賣就是合法的。

但是隻有這一種情況是受法律保護的，其他的所謂村集體找開發商建設，或者是本集體成員和其他集體成員的交易，這些都是不受法律保護的，所以在一個不受保護的前提下，你不管怎麼簽訂這個合同，都是沒有任何意義的，當然之前有過這種不受保護的小產權交易，在拆遷過程中給賠償的，但是不能拿著 個案當做常態，所以買房儘量買個能辦證的，這樣後期交易也好弄

大部分人認為沒有房產證的房屋是為小產權。小產權也稱為違建所以合同不受法律保護。沒有房產證的房屋無法抵押貸款，只能全款購買。購買時只有合同。有的是買賣合同，有的是租賃合同。無論那種合同只要是未取得五證都是地上物所有權的使用和轉讓。土地是國家或者單位所有。但是過去一些國有單位，街道遺留了很多沒有房產證的房屋，比如單身宿舍。農民的回遷安置房。所以沒有房產證的房由於歷史遺留問題性質也千差萬別。

過去有許多人購買了沒有產權的住宅和別墅。也有不少遭遇了拆除。所以不建議購買。合同都是標準文字不存在怎麼籤更安全有效的問題。但是單位的集資建房雖然沒有房產證幾十年住下來也相安無事，多數是單位合法報建，有單位的統一房產。只是沒有分戶辦理，如果購買類似房屋需要單位同意辦辦理轉移登記。

多數租賃合同法律規定租賃的最長有效期是二十年，很多合同簽訂贈送二十年，用心考慮一下贈予可撤銷，房屋時性質有土地決定，如果花很多錢買一個地上物的使用權和長期租賃有什麼區別嗎？建議大家不要購買類似房屋，別給自己找麻煩。供參考！

小產權房千萬不能買！

1，小產權房無法取得房產證，產權不受法律保護，將來即使拆遷也無法得到補償。

2，小產權房由於沒有房產證，無法辦理戶口遷移，孩子也無法享受就近劃片入學的權利。

3，小產權房雖然價格較低，但是不能辦理按揭貸款，所以買的時間必須要全款，也不能像商品房那樣辦理住房抵押貸款。

4，小產權房只能居住或者出租，轉手再賣的時間很難找到人接盤。

5，所有小產權房的買賣都是違法的，所以，買賣合同是無效的，合同無論怎樣寫，都是沒有法律效力的。