把牆面起掉，做防水，然後再做乳膠漆，如果是牆體的基層沒有處理好，可以按照下面的方法做：

1、牆面沾水（潤溼原有牆面，鏟的時候省力）

2、剷除原牆面已經脫落地方周圍的部分牆面，可以適當擴大一點。

3、等牆幹後，刮膩子（視原牆面狀況做兩到三遍，每遍都要等完全乾透後再做下遍），

4、砂紙打磨平整，

5、依次刷底漆和麵漆（或滾刷），底漆二遍，面漆三遍，每遍要等完全乾透後再做下遍。 6、對牆面的裂縫，還要做防裂處理。就是在刮膩子前，在裂縫處用108膠粘最少超出裂縫兩邊各20釐米寬的“的確良”布，幹後再刮膩子。

一、牆面返潮掉皮原因

外牆滲水導致返潮，一般是外牆出現裂縫、建築外牆的防水層破損，或者沒有保溫層、保溫層沒做好。衛生間防水不好，洇溼牆面導致返潮掉皮。

裝修時膩子未乾透，就刷油漆、塗料或是鑲貼瓷磚，以及使用環保質量不達標的膩子粉和塗料，都會導致牆體黴變。或是梅雨季節室內溼度太大造成返潮。

裝修時陽臺、衛生間防水施工質量不達標，水管有漏水現象都會引發滲水返潮，或是陽臺窗戶下的擋板與牆體交接處出現裂縫，或者窗戶密封效能不好都有可能導致外部雨水滲入室內引發返潮掉皮。

二，牆面返潮掉皮處理方法

如果牆體返潮掉皮面積較大，而且有多層發黴的情況，建議對其部分剷除返潮掉皮表面後重新刷漆處理。首先要剷除表面返潮的部分；用砂紙等將表面打磨平整；立面剷除範圍應適當擴大，可比現有返潮高度高出50公分。

用毛刷或滾刷均勻塗刷2-3遍具有防水和防黴功能的抗黴隔離液，然後橫刷一遍，豎刷一遍，再橫刷一遍，以保證封底液刷全、刷勻；每遍都需要徹底乾燥後再進行下一遍塗刷。

待抗黴隔離液充分乾燥後，用水攪拌抗黴隔離層至膏狀後對剷除的牆面進行批刮，批刮至與未鏟的牆面一平即可，這一層主要是防黴和填充的作用。最後，用防水型膩子膏修補平整，接著塗刷乳膠漆區域性修補返潮掉皮牆體。

首先得確認牆皮脫落的原因，否則即是修好了也會繼續脫落。一般來說，返潮脫落可能的原因是牆裡水管漏水、地板下面有水汽、脫皮處通風不好潮溼等。這時需要將脫皮處的大白和石膏起開，處理掉返潮部分的石膏，如果是牆內水管漏水，需要修補露點。然後用水泥抹好，水泥晾乾後抹石膏，然後打磨刮大白刷乳膠漆。需要注意的是，為了防止出現色差，簡直增大處理面積。

牆皮返潮的現向很多，但都是因為地面或牆面出現長期泡水現向，我們先把漏水的地方處理好之後，把返潮處大面積去除，等待返潮去除的地方完全乾燥後，先用白乳膠和水把石膏對起來打底，然後貼上網格繃帶，等待乾燥後，再刮膩子打磨好之後用乳膠漆或其它裝修材料做表面處理，就Ok了

牆皮返潮脫落有以下幾種情況，如果牆體本身潮溼，有裂紋漏水，或者水管滲水漏雨導致的應該先解決漏水原因，如果是防水沒做好，造成滲透牆皮返潮脫落，根據情況維修處理，效果不理想的情況下，只能剷掉牆面上的膩子重新裝修。房子裝修很多年了，隨著時間逐漸老化，牆面沒有刷底層塗料，沒有按照流程順序裝修，工人操作不規範，都有可能造成牆皮反潮脫落，像這種情況，首先查明受潮原因，牆皮反潮脫落應該是裝修細節上的問題，材料使用不當，有些程式沒有做好，都有可能造成牆面出現返潮脫落，發現情況及時處理，從根本上解決牆面返潮脫落問題。

牆面容易受潮，根據戶型，衛生間和客廳中間隔斷牆，衛生間和廚房中間隔斷牆，裝修做防水的時候，普通防水塗料效果不好，牆面沒有透過找平處理，勾縫劑抹平瓷磚縫隙粘接不牢固，水就會從瓷磚縫隙滲透到牆對面，沒有及時發現處理，時間久了，牆面處於潮溼狀態，膩子層很容易受潮、裂紋、脫落等情況發生。普通勾縫劑和美縫劑，對衛生間瓷磚勾縫不起任何作用。

如果衛生間牆面沒有掉磚脫落情況，說明水是從瓷磚縫隙滲透到牆對面，最簡單的辦法，瓷磚縫隙清理乾淨，使用防水勾縫劑，重新抹平瓷磚縫隙，勾縫劑完全乾透，沖涼的時候沒有發現反潮情況，這個問題就解決了。牆面返潮脫落面積小，反潮部位可以用溼毛巾擦洗乾淨，如果擦不乾淨，可以小面積周圍鬆動脫落部分一同剷掉，牆面清理乾淨，重新刮耐水膩子就可以了。如果沖涼的時候，牆面還會有受潮、脫落、掉皮情況，長遠考慮，只能剷掉衛生間牆面上的瓷磚，重新裝修，這樣才能從根本上解決問題。牆皮返潮脫落，裝修的時候，使用的是普通膩子，牆面很容易受潮脫落，因為普通膩子不防水，遇到水或者潮溼天氣，牆面自然就會潮溼，沒有及時開窗通風，牆面處於潮溼狀態，牆面就會自然反潮、裂紋、脫落等情況，裝飾材料的質量，決定裝修和使用的質量。

普通膩子只要遇到潮溼就會出現質量問題，像這種情況，只能剷掉牆面上的膩子，重新裝修，膩子層特別薄，比較不容易剷掉，牆面上的膩子儘量鏟乾淨，不能有殘留，這樣避免做下一個程式的時候，膩子層鬆動脫落掉下來不好清理，牆面鏟乾淨之後，檢查牆面裂紋情況，如果裂紋比較多，使用網格布貼牆，石膏粉加入適量的水，攪拌均勻抹平牆面，石膏粉初凝效果好，牆面抹平基本上就幹了。

牆面裂紋少，刷底層塗料，“牆固”牆面固定膠，108膠、介面劑更新換代產品，無毒無味，透明液體，綠色環保，質量透過體系認證，浸潤性好，粘接度高，充分填平牆面裂紋縫隙，給後續刮耐水膩子，刷牆面漆起到很強的附著力。通常牆面固定膠刷三遍，第一遍乾透，才能刷後一遍，牆面四角接縫處均勻抹平，這樣避免在沒有刷到牆面固定膠的部位，出現質量問題。三遍牆面固定膠乾透之後，可以刮耐水膩子了，建議牆刮821耐水膩子，耐水膩子固化好，是不溶於水的，牆面髒了還可以用清水擦洗乾淨，即使潮溼環境也不會受到任何影響。耐水膩子刮三遍，第一遍抹平牆面，後兩遍同樣抹平增白，三遍耐水膩子完全乾透，用細砂紙重新找平牆面，耐水膩子密度好，牆面打磨光滑之後，可以刷立邦漆了。牆面反潮脫落怎麼辦？基本上就是這個流程。

以上是這個問題的回答，希望對提問者有一點參考幫助。

陳小華2019.8.15日釋出於北京。

尤其值得重視的是，由“外牆脫落”導致的質量安全事故存在很大的風險不確定性，輕則可能造成一些財物的經濟損失，重則可能構成對人身生命安全的嚴重威脅。因此，“外牆脫落”質量安全事故一方面有著難以預測的事故損失損傷結果，另一方面存在責任人主體較多，責任追溯複雜的問題。

1、責任追溯

建築物外牆脫落在工程質量保證期間與保證期間之外的使用期間有著不同的質量安全責任主體。因此，風險事故的發生時期即成為界定相應責任主體的關鍵因素。

質量保證期間

中國《房屋建築工程質量保修辦法》規定：在保修期內，因房屋建築工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建築工程質量缺陷的責任方追償。

依據上述規定內容，“外牆脫落”風險事故的發生時間是否處於相應質量保修期內，將決定著建設單位是否需要承擔相應的質量保修與損失賠償責任。

一般而言，建築物外牆脫落所涉的專案部分主要包括外牆保溫工程與外牆外飾工程。依據中國《民用建築節能條例》與《建設工程質量管理條例》的相關規定，外牆保溫工程的保修期為5年，外牆裝飾工程的保修期為2年。在此期間，一旦由於防水、滲漏、保溫材料原因或外牆外飾面材脫落等原因造成致損致傷事故，由建設單位承擔影響的賠償責任，當然建設單位可向相應的責任方進行追償。

質量保證期外

中國對於建築物質量保證期外的外牆脫落責任規定，最早見於《民法通則》第126條：建築物或者其他設施以及建築物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。

《侵權責任法》第85條則在《民法通則》基礎上進一步將責任人擴大到使用人：建築物、構築物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。

因此，質量保證期外的外牆脫落責任主體包括：1.所有人（業主）；2.管理人（物業）3.使用人（租住使用者）。實務中，房屋住宅建築的所有人與使用人通常為業主。因此相應的責任追溯也圍繞“業主”與“物業”兩大責任主體。

依據《物權法》第70條規定：業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。即業主對建築物外牆有著“共有共管”的權利，同時也承擔相應質量安全事故的共同賠償責任。法務案例中，“一人傷亡，全樓業主共同承擔賠償責任”的情形屢見不鮮。

依據《物業管理條例》規定，物業服務公司接受業主的委託，對建築物承擔管理責任。即具有物業管理服務的建築物，其外牆檢查、維修、修繕等管理工作由物業服務公司負責，相應的損傷損失也由物業公司承擔賠償責任。

2、風險應對

隨著國內新建高層住宅專案數量與老舊住宅小區的使用年限不斷增加，建築物“外牆脫落”風險也不斷提高。作為“外牆脫落”風險事故的相關責任主體，建設單位、業主、物業服務公司都亟需有效的風險應對手段，避免風險事故對自身造成的經濟賠償損失。

建設單位

建設單位的“外牆脫落”質量安全責任主要集中質量保證期間，如上文所述，所涉專案工程主要包括“外牆保溫工程”與“外牆外飾工程”，質保期時間分別為5年和2年。

建設單位防範應對“外牆脫落”風險的主要方式，除了在完工階段依據相應標準規範對專案工程進行嚴格驗收，還應充分利用工程保險這一有效風險管理工具，防範和化解各類質量安全風險。

IDI工程質量潛在缺陷保險

是指專案工程因設計、材料和施工等原因造成質量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定，在使用過程中暴露出包括建築物漏水、裂縫、傾斜、外牆脫落等質量缺陷而產生的修復賠償責任，由保險公司承擔重置維修或損失賠償責任的保險。

但需要注意的是，IDI工程質量潛在缺陷保險的保險賠償責任僅限於建築物質量缺陷本身的重置維修或損失賠償費用。其主要作用在於覆蓋整個建設生命週期的風險管理服務，從技術、用料、管理等源頭上避免質量安全風險的發生。

物業公司

物業公司接受業主委託，以收取物業管理費形式提供包括建築物外牆檢查、維修、管理等物業管理服務，同時承擔相應的損失損傷賠償責任。實務中，許多物業公司缺乏相應的安全管理意識，鮮少會對建築物外牆進行定期排查、維修，同時維修所涉費用不菲，物業公司往往難以做到有效維修。因此，物業公司存在較大的賠償責任風險。

依據《物業服務收費管理辦法》和《物業服務定價成本監審辦法》規定，物業費中應包括公眾責任保險的投保費用。由此可見，除了建設單位可以利用保險力量有效防範和規避建築物外牆脫落風險，物業公司同樣可以透過保險投保，利用保險賠付轉移自身的風險事故賠償責任。

公眾責任保險

公眾責任保險以被保險人的公眾責任為承保物件，提供被保險人在保險單明細表中列明的地點範圍內依法從事生產、經營等活動以及由於意外事故造成第三者財產或人身的損失或費用，依法應由被保險人承擔的民事賠償責任。

業主

由於造成外牆脫落的主要風險原因質量保證時間較短，客觀上，業主承擔著較大的質量安全風險責任。同時，小業主雖然擁有對建築物共有部分的管理權利，但卻缺乏相應的檢查、維修、管理能力與精力，防範應對“外牆脫落”風險的主要方式即是委託專業物業服務公司代為管理。

近年來，高層建築物外牆脫落事故頻繁發生，造成了嚴重的人身生命與財產安全風險。開發商、業主、物業公司作為風險事故的主要責任主體，應積極排查並採取包括保險投保等風險管理工具，防範避免風險事故發生，有效應對風險事故損失。