你好，在關注的標籤中看到此問題，做為一個房地產行業的人士，從風險方面回答一個個人的想法。

在拍地時，樓面價格較高，加上在預售價格上的限價，所突破限價成為目前開發商的主要難題。

一、思考：突破限價是在量化的基礎上，在去化率保證的情況下獲得更高的銷售額。

二、不建議（但卻是大部份開發商用的方法）：

1、捆綁車位：口碑影響，會造成客戶對該面目產品感覺太貴，更影響了的去化影響。加上被叫停的風險，影響銷售節奏和節點。

2、捆綁精裝：首先專案成本的管控問題，因限價的問題，開發商在建築成本上已經儘量縮減，別說回本了，能實現資金週轉並回籠為主要任務。精裝本身成本又上去了，而且在價格上並不一定會被客戶所接受。產品的去化要點在於購房賣點及價格。

三、建議：

1、在品牌支撐下，以親民價格量化銷售為主，資金回籠（大土豪地產除外）。

2、與各國企、上市開發商組成聯盟會，與相關部門進地溝通，將別墅與高層限價進行差異化對待。呈報成本核算報告。

以上觀點僅代表個人觀點，大家可以關注或回覆，更多問題共同探討。

現在是有這麼個情況，政府限價了，好，上有政策下有對策，賣指標！不在售樓部賣，透過中介把指標賣出去，購房的買了指標才有這個購房資格，多少萬一個指標，這樣雖然表面上開發商的價格低，實際上開發商還是可以賣到他想賣的價格

一般有下面幾種情況。

第一種情況是選擇捂盤。這是目前最普遍的情況，開發商不會盲目捂盤，他們幹這種事很有經驗，肯定會仔細測算自己的現金流，不會給自己挖坑。

現在調控嚴厲了，開發商越來越注重全國一盤棋，大開發商會在全國範圍內調配資金。比如目前三四線城市賣的好，用來補貼一二線。

第二種情況是整租整售。所謂整租，就是專案不賣了，整體轉為租賃專案，整售一般走併購模式，整體由另一家公司接手。這樣做的好處是價格並不算低而且一次性收回巨量資金節省財務成本。

第三種轉為二手房銷售。申請預售證，然後自己找大量自己人全盤買下，然後轉為二手房出售，價格要鬆一些。

第四種是虧本銷售。虧本銷售是最後的選擇。一般是因為現金流壓力太大了，個別專案虧本銷售也得認。有高明的開發商會選擇犧牲自家普通剛需盤的價格來保住高階盤的價格。

市場例項介紹 近期長沙拍出的幾塊地大致行情是:梅溪湖區域地價6000元一平，限價9970元一平，精裝價格另計。雨花區成交地價基本在4000一平，限價8000以內，精裝修價格另計。參照常規專案成本核算房子建安及配套設施稅費管理費等成本預估4500一平，也就是專案每賣一平毛坯房預虧500一平，開發商肯定不會幹，所以政策鼓勵企業精裝修，且價格不做過多限制，也就是可以利用裝修價格來取得合理利潤，正常折算下來每一平房子7至8個點的空間就有了，加上原本要求有一定比例的商業房產，這個價值空間就更大了，所以開發商買地前早就算好了帳，政府也會考慮讓度合理的利潤空間給企業發揮，畢竟賠本的買賣哪個也不會做！

第二種就是開發商註冊一個投資公司，讓投資公司整棟買，之後，再一套套的出手，這樣就避開了一手房備案批價時的限制，用這個方法的開發商規模中等，這樣下來銀行利息可以少一點，但後期各種交易稅費較多

第三種操作就是讓員工買，公司出首付，公司還款，這種方法現在不多了，三四線城市小開發商用，一二城市管理先對嚴格

捂盤惜售

最早捂盤惜售的做法是香港傳來內陸的，其實對於香港來說有這樣的情況實在正常。畢竟在那樣一個寸土寸金的地方，能拿到土地都是非常珍貴的，對於不少開發商來說，都不著急追求高週轉，都會慢慢賣，隨著時間的推遲，房價也會上漲很快。

這種操作方式，對於早期香港的不少開發商來說都是相對來講利潤更高的做法。後來伴隨著國內房地產市場的火熱，早期高價拿地，隨之透過各種商業操作哄抬地價先捂盤再賣成為一種營銷手段。

然而房地產市場發展到現在，基本上拿到高價的土地已經成為不得已的行為，如果不拿地那就沒有土地儲備，沒有儲備就沒有資金的流動，更加沒有利潤，所以當下市場上的捂盤行為多半是不得已而為之。

二手銷售

在房地產市場野蠻發展的過程中，政府曾經為了限制價格出臺過各式各樣的限價政策，當出現拿地價格過高而售價較低的情況時，部分開發商會選擇，整個專案打包出售給另外一家企業。然後由第二家企業，以次新房二手房的方式高價賣出。

因為大多數時候政府的限價政策是針對新房制定的，相應的二手房市場規範程度不足，也讓開發商有了更大的可操作空間。

但是依照現在的市場現狀，目前這種操作方式基本被開發商放棄。首先打包一次性賣出的風險與成本需要考量，其次這種操作相對來說，利潤空間仍然不足，不能獲得有效的資本流動。因此被放棄也是意料之中。

租賃盤活資金

隨著目前國家對租賃市場的扶持，租賃土地出讓頻繁，不少大型的開發商也開始試水整租專案。以萬科為例，2018年初，在北京便推出了整租十年的專案計劃，一次性簽約分期付款，整租十年。十年後或許還可以高價出售。

一方面改善了高價土地帶來的利潤虧損，另一方面順應了目前國家大力發展租賃行業的現狀。當然除了萬科之類的大型企業重視租賃市場之外，目前有更多平臺整合了城市中的租賃資源，給房東與租客一個更加公開透明的交易場所。

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依據經濟學基本原理，當政府對一種商品採取限制價格行為時，會產生1、黑市交易（茶水費，或各種非正常交易手段）2、大量不合格商品或低檔商品充斥市場。3、商品供應進一步減少。所以，開發商可能會如何應對不是明擺著的嗎。