房產價格本身呈自然上漲趨勢，房價中長期趨勢總是看漲。正常情況下，房地產價格應該是呈緩慢、平穩上漲趨勢的。受市場經濟影響，各行業包括房地產業都有復甦、高漲、危機、蕭條的週期變化，只不過週期的長短、起伏不同。。長期增長趨勢是在中短期週期波動中實現，在這個實現過程中，可能出現大的波動甚至是劇烈波動。房價的平穩變化只是一種理想狀態，現實是房價在發展過程中必然有漲有跌、有起有落。政府會透過宏觀調控可以減緩波動。

房價上漲的其中一個因素：地價上漲。在科教城，前兩年拿地是9000，2018年科教城地塊拿地價已去到15000，2019年開發商拿地基本在12000-15000，拿地成本增加，建築材料價格上漲，勞動力成本越來越高，這些都是會推動價格上升的因素。

同時，隨著人們生活水平的提高，由於工作，小孩教育的原因，大部分居民的置業需求會從二三線城市轉移到一線城市。除了剛需自住需求越來越旺盛，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票市場等投資渠道目前又處於低迷狀態，這是房地產投資需求不斷擴大的經濟背景。在上海，住宅投資比例達到16.6%，長沙市的住宅投資比例為16%，寫字樓則高達40%。而增城科教城，位於廣東東不限購的區域，又有地鐵21號線，未來可期。

目前，科教城在建，十餘所學校進駐，未來招生人口預計達到20萬，就業人口增加，這裡工作的人們會首先考慮在這邊置業，這會拉大增城科教城板塊住房需求，特別是三房單位在市場會尤為受歡迎。除了學校，科教城還有富士康科研總部進駐，帶動上下游產業鏈搬到這邊。所以，這裡未來的價格，依然是上升期。

房子升值因素包括：地鐵交通，學校醫療配套，大型的購物商場等。

根據以往資料分析以往的地區開通地鐵後房子都會有明顯的上升空間。以前開通地鐵6號線來看，開通後和開通前升幅60%，尤其是離地鐵口500米內的房子升值空間更大，升幅比一般地鐵口500米外的房子多出20%-25%。而科教城作為增城最熱門板塊之一，潛力是最大的。

首先科教城規劃用地面積約30平方公里，首期規劃投入290億，將有13所高校入駐，可容納師生人口超12.9萬，人口既是推動力也是消費力。根據政府規劃，朱村將發展成文化生活區，還將入駐工信部電子五所、富士康科技小鎮等。未來科教城可以輸送產業人才，滿足電子五所、科技小鎮、富士康產業發展的需要，打造地區優質人才供給迴圈系統配套更加齊全。

科教城交通方面地鐵21號線鳳崗站，今年20號已全線開通，21號線分成快慢線快車去到黃村只需要30分鐘、到天河公園38分鐘、到員村只需要42分鐘，拉近了和市區的距離。以後會有更多人會考慮買科教城板塊的房子，隨著配套慢慢起來，科教城板塊的房子肯定穩升。

有句老話叫：地鐵一響，黃金萬兩。很多人在購置房產時，都會將地鐵作為重要的考慮因素，都說地鐵開到哪，繁榮就跟到哪。地鐵究竟可以帶來多大經濟效應呢？根據《商業地產地鐵效應專題報告》顯示，地鐵通車後，北京、上海、廣州地鐵周邊物業價值均得到大幅度的提升，具體為：離地鐵站0-500米的近郊區物業價值提升20%—25%，而遠郊區物業價值則提升10%—15%。

以廣州為例：經過20年發展，地鐵已經成為廣州的交通標配專案，而且深刻地影響著城市的格局。看近兩年的發展，2017年年底，13號線、知識城線、9號線、4號線南沿線四條軌道交通同時通車，花都、增城和知識城三個區域正式告別地鐵的空白歷史。13號線開通僅僅半年的時間，雙港站的東港花園由原先的3萬元/平漲為3.7萬/平，漲幅23%，白江站的東方名郡由原先的1.5萬/平半年時間翻倍為3萬/方，其他站點的樓盤也至少有15%的漲幅，可見地鐵對房價的影響力度。

而現在受益於地鐵網路的升級，樓市骨架不斷擴張，越來越多的樓盤得益於地鐵資源，今年廣州地鐵21號線成為新的置業熱點，地鐵21號線將廣州科教城、中新知識城、廣州科學城、智慧城以及珠江新城等重要板塊進行連線，串聯增城、黃埔、天河多個區域，是廣州繼3號線後的又一條交通大動脈，朱村板塊是21號線置業最熱門的板塊也是樓盤以及配套資源集聚的板塊。現在地鐵21號線已經全線開通，實現了三站天河七站員村，僅用市區1/3的房價可以享受同等的交通便利，再加上科技小鎮與科教城的保證，未來的幾年，此板塊將持續升值。（僅代表個人見解）

城鎮化本質上就是圍繞大城市構建大的城市群，人口主要往大城市走，這是一個大的方向。

中國經過了40年時間的發展，，人口紅利，市場化改革的紅利，工業化的紅利，全球化的紅利，是推動中國經濟發展主要動力，但是現在以上的所有的紅利幾乎都結束了。現在我們還沒有完成的就是城鎮化，而且我們的城鎮化是大大滯後的。我覺得在下一個發展經濟週期裡邊，沒有比城鎮化紅利更大的紅利了。

據國家發改委統計資料顯示，我們的城鎮化率剛過40%，距離全球70至75%的城鎮化率，我們差得很遠。假定如果說我們每年按照1%的速度，30年達到30%，我們整個的城鎮化率可能才達到發達國家的水平。那意味著什麼？中國至少有5億的農民會進入城市，變成市民，這些人到哪裡去？不可能去中小城市。

如果去中小城市的話，他沒有就業，沒有任何東西，產業鏈、價值鏈都是很短的。這些人為什麼願意往大城市跑？因為大城市有很多很多的就業的機會，生存的機會。

城鎮化首先想到的就是人房地產，人來了就需要房子，需求就大了。需求大了以後，房價當然會起來。所以我覺得這個考慮，對一般人來講，買房之後就可以享受到大城市的資源，比如金融，交通，醫療，教育等

目前廣州市正在逐漸放寬限購政策，增城朱村板塊規劃的科教城將帶來30萬的師生，預計三年內就可以兌現人口紅利。該板塊21號線地鐵35分鐘直達廣州核心金融城板塊，未來升值潛力大。