截止2017年底整個金邊市場只有20000套公寓（包括在售和存量），而單單常駐金邊的外籍人口已經超過22萬。在金邊，高棉本華人口已經達300萬，這一波的購房和租賃需求，房地產市場也遠遠達不到。

金邊的房價近年來年均漲幅大於15%，部分地區的房價漲幅甚至高達25%，是亞太地區國家城市中不動產價格增長率最高的城市。租金方面，目前金邊房屋租金投資回報率保守預估約8%-10%，核心區域投資回報率高達12%-20%。出租比例80%-95%。巨大的市場讓越來越多的華人將金邊作為投資目標。

截至2018年上半年，金邊的服務式公寓累計供應量為5,050套。大部分現有供應集中在桑園區（54%），其次是隆邊區（13%）和堆谷區（12%）。另外有990間服務式公寓於今年年底完工，其中82%位於桑園區，15％位於隆邊區，3％位於堆谷區。桑園區仍然是最受歡迎的區域，特別是在外華人中，因為這個區域集中了餐飲、娛樂、購物場所。

房貸的話，如果所投資的專案包租且包租能夠抵掉月供的話可以考慮，另外，高棉的貸款利率與國內對比是偏高的，利率基本在8.5-9.8這樣的區間。

高棉現在年輕人非常多，平均年齡30來歲，並且沒有計劃生育，早早結婚生幾個小孩，外華人也在不斷地流入，現在人口呈淨增長狀態。他們都住在一種叫排屋的房子裡，市區裡的排屋有的很很破舊，新的排屋或別墅又很遠，這種房子在網上就能搜到照片，跟中國以前喜歡住沒有電梯的多層一樣，就這樣一家子人住在裡面。

來過金邊的人都知道，金邊是個非常國際化的城市，這一點主要體現在人口構成上。除了泰國、馬來西亞、新加坡等東南亞鄰國居民外，這裡還居住著大量的華人、美華人、歐洲人......佔比大概為城市總人口的10%。

7年來，金邊房價翻倍，現在仍處在上升中。在金邊買房的大多都是在這裡工作、經商、生活的人，真正的投資客也在增加中。而且年輕的高棉正處在快速城鎮化的過程中，大量來金邊尋找機會的年輕人和歸國的留學生都需要在此買房。

從學校出來或者留學回來的這波年輕人，思維觀念還是比較超前，已經不想和家裡一起住了，他們開始喜歡獨居的生活空間，開始追求市區繁華的地段和便捷的交通。金邊現在的交通狀況非常擁堵，所以都想購物、喝個咖啡、上個班、約個會都需要很便捷的才行。

由於高棉還沒有想國內一樣完全開放銀行按揭，開發商和銀行合作還有很多限制，並且購房者需要支付高達8%-12%的高額利息，因此很多樓盤只有分期付款，這種付款方式就把很多有需求的年輕人攔在門外，並不是沒有需求。

我在我們金邊專案的售樓部經常看到有年輕來問可以做銀行按揭貸款嗎？由於我們還沒有開始和銀行合作，告訴他們現在只接受分期付款，他們會因短期付款的方式壓力很大而去。但也有一批收入高點的年輕人入手，每月供款在600美元左右，金邊有一個樓盤（下圖）因為付款方式的多樣化靈活化，本地客戶竟然佔到了差不多50%，你要知道很多樓盤都才20%左右。

我們成交的客戶還有很多華人，有從國內過來的，也有在高棉工作的。在金邊租房的成本很大，一般40平米公寓會在500美金一個月，所以基本這個群體基本也會考慮在金邊置業，以後回國房屋還能增值。

國內純投資客戶過來的簡單講一句，國內對買房情有獨鍾的姐姐們來說，一線城市上不了，連二三線城市都經常出現話題，圍房管局啦、喊解除合同啦、喊退裝修款啦等等，就連三四線的房價都傷不起了。這些姐姐們就開始瞄準東南亞市場，就高棉作為東南亞目前最火的美元區而言，他們都願意用小部分錢來做分散投資，來博未來的高預期。

所以金邊的剛需是存在的，金邊的剛需產品也是有市場的。

小萬看不過不少海外接業的問答，但高棉還是比較罕見。作為世界上最不發達國家之一，選擇高棉置業投資似乎不是一個好選擇。

高棉位於中南半島，三面被丘陵與山脈環繞，主要以碟狀盆地為主。目前高棉人口約1500萬，其中華人華僑約佔100萬。這是一個歷史悠久的文明古國，早在公元1世紀就建立了統一的王國。但由於經歷了長期的戰亂，高棉工業基礎薄弱，是世界上最不發達國家之一。

由於高棉產業單一，經濟以農業為主，近年來大力招商引資，出口勞動力。目前，紡織及成衣業是高棉經濟的命脈，其出口額佔高棉總額一半以上，約有一百萬人依賴製衣產業謀生。即便如此，高棉貧困人口依舊佔總人口28%。

落後的經濟、大量貧困人口，使得高棉較晚才開始現代化發展，直到近幾年才流行公寓，因此到高棉旅遊的人會發現，大街小巷裡看到的建築物大多為光照環境差的土著式建築——排屋。

近年來高棉經濟開始變好，剛興起沒多久的公寓市場也呈現供不應求的姿態。可需要注意的是，該國公寓市場有很大比率嚴重依賴國外買家，特別是來自中國大陸，香港，新加坡和臺灣的買家。而大多數高棉人根本無力購買公寓，未來也沒足夠的外國買家前來購買，即便有也是投機者。

如果想保持持續穩定的發展，需要有足夠的內需來推動才可以。因此不少人都預測高棉公寓市場，特別是高階市場即將迎來供過於求的現象，這對於有意置業高棉公寓的人而言十分不利。

高棉年輕人男人娶媳婦都是女方彩禮少都嫁不出去，不存在中國這種男人求著女人嫁給自己，不惜有錢買房給彩禮，結婚壓力非常大。

高棉人生活的比較淳樸。隨便在山上砍倒兩棵樹，就可以蓋個木屋自己居住。不存在中國的這種，必須購買透過土地招拍掛之類的商品房。在高棉全國上下不知道什麼是違建…所以也不存在必須購買商品房。住房供需矛盾不突出。

所以雖然高棉是一帶一路樞紐，也是美金本位國家，但是要想去高棉投資買房要賺錢很難。

高棉是一個貧窮的國家，前面經過了幾十年的內戰，民生凋敝，雖然近年來經濟有所發展，但仍然是一個貧窮的國家，而且國內貧富差距非常大，少量的富人，絕大多數的窮人，至少在目前階段大部分人還是在溫飽階段，公寓剛需應該還是不存在或者極少，去投資還是有比較大的風險的！