謝謝邀請！為了不浪費大家的寶貴時間，我儘量做到言簡意賅，縮短語句。1985年美元貶值，為刺激市場經濟，日本政府採取異常寬鬆的金融政策，鼓勵資金進入房產市場。致使房地產價格暴漲。大量國際資本進入日本房產市場使日本房產價進入一個駭人聽聞、世界少見的境界。到1991年以後，外來資本獲利撤離，日本房產泡沫被滅！。房價暴跌，私人破產、多數企業倒閉。銀行死帳高達6000億！嚴重的財政危機讓日本經濟迎來10多年的大衰退……。

日本當時的房地產泡沫和日元的匯率有關係，主要當時日本經濟過熱，到後期和美國簽了廣場協議定了日元升值，才導致的後面房地產泡沫。

最近，國內的房地產市場再度引發憂慮；而在日本，德意志銀行一位房地產分析師的報告預測日本樓市未來2、3年可能暴跌20%，也撩撥著市場的神經。

一提到日本和房地產，很多人都會想起1980-1990年間所日本的房地產泡沫。房地產泡沫的產生和發酵，一般國民和企業的非理性投機行為固然是重要原因，但是政策制定者的難辭其咎。

在筆者看來，日本政府和央行在過度的貨幣寬鬆和財政刺激、過重的房地產融資控制以及過慢的不良債權處理這三點上的失算，是造成1980-90年日本房地產泡沫和其後大蕭條的重大原因。

▲｜1990年左右的日本房地產銷售資訊。東京中心區的千代田區的一番町到六番町是日本最高階的住宅地之一。

▲｜30年後，同一樓的樓上一層同戶型的銷售價格為1.7億日元，僅為1990年時的9%。

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過度的貨幣寬鬆和財政刺激

1985年9月22日，廣場協議簽訂後，美日匯率從1985年的1美元兌250開始一路狂瀉，同年11月跌破200。這超出了日本央行的預計，引發了以輸出為主的日本製造業的業績惡化

為了提振經濟，日本央行從1986年1月至1987年2月，連續下調基準利率（日語稱公定歩合，指日本央行向金融機構的借款利率），從5.0%降到當時歷史最低的2.5%，並一直持續到了1989年5月。

因為受到美國指責日本提振內需力度不夠的壓力，在原本哦製造業已經開始復甦的1987年5月，日本政府追加了6兆日元的財政預算，用於基礎設施建設等。

當時超低的政策利率，以及空前的建設熱潮，導致了過剩資金流入房地產市場，繼而引發了銀行、證券乃至一般企業開始房地產投機行為（日語稱財テック）。“土地不會貶值”的神話讓人們放心的買買買，而後日元的升值還讓日本投資家買遍全球。

造成過度貨幣寬鬆和財政刺激的原因，外部有1987年10月19日紐約股市黑色星期一過後，以美國為首的國際壓力，內部有，當時日本銀行法下日本央行較弱的獨立性

房地產泡沫破滅前後的日本

最近的中美貿易戰鬧得沸沸揚揚，很難不讓人聯想到當年美國打壓日本的廣場協議，於是就有朋友問我：當年的廣場協議，給日本帶來了什麼樣的影響嗎？

關於這個問題，我也不深入到經濟歷史的角度去講，單就給日本房地產市場帶來的影響小談一下。

二戰之後，日本開始心無旁騖搞建設，結果令人側目：保持著每年10%以上的高速經濟增長，成為了世界經濟史上的奇蹟短短，在後面20年裡，日本徹底從二戰失敗的陰影中走出，成為世界第二大經濟體。

那個時候的日本是個什麼情況呢？

世界上最大的鋼鐵和汽車出口國、半導體領域獨步全球、外匯儲備超過4000億美元，佔當時全球外匯儲備的50%且取代了美國成為了世界最大債權國......

隨著日本經濟的發展，房地產的價格自然也是節節攀升。1983年日本全國總平均地價大概是11萬（漲到了最高峰1991年的59萬，整整翻了5.36倍。），泡沫雖有，但並不誇張，還在可控範圍之內。

直到廣場協議的簽訂，事情出現了轉變。

1985年9月，美日德法英五國舉行會議，決定聯合干預外匯市場，讓美元匯率下跌，史稱廣場協議。

而此後短短几年時間，日本在美國收購了大量資產，巔峰時期美國總資產的10%都被日本人買下了，買下美國日本第一，成為了當時日本人的新共識。

同時，只要持有日元，每年就可以憑空享受大約5%以上的匯兌升值收益，飛速升值的日元，也引來了國際資本的湧入。

經濟瘋長的同時，首都改造計劃在1985年正式丟擲，這是一個日本版的棚改計劃，該計劃的推進，帶來了無比大量的購房需求，進一步導致日本房價迅速上升。

到了1988年，東京的地價加在一起，已經堪比整個美國了；而日本全國的地價加在一起，可以買下4個美國！拆遷暴富的神話在日本比比皆是。

1989年的日本，房價則漲到了荒唐的地步，工薪階層一生的儲蓄也買不起大城市的一套房子，只有億萬富翁和部分企業高管可以買得起日本的一套房。

這個時候的日本，終於意識到了泡沫的存在，並主動出擊試圖戳破泡沫：要求金融機構嚴控房地產貸款量，房地產貸款增長速度不能超過總體貸款增長速度，同時提高房地產稅收，持有不到兩年的土地交易。

但是調控效果幾乎為零，日本樓市仍然繼續膨脹。

1989年5月開始，日本連續提高銀行利率，將利率從2.5%大幅提升到6%，因為上漲的慣性，此時的房間還是沒有出現下跌。

1990年1月12日，加息的效果終於開始出現，日本股市突然出現瀑布式下跌，直到1999年，大盤下跌44%，大量的公司出現鉅額虧損。於是很多經商者將手上的房產和土地紛紛拋向市場。

1991年，日本的房地產市場正式崩盤，短短三個月，突然之間鋪天蓋地的房子丟擲售賣資訊，之前排隊求房的人，也消失了。而日本政府沒有選擇維護房地產市場，反而選擇將泡沫溢位，徹底讓市場出清風險。

1992年，日本政府出臺了政策規定，凡持有土地者，每年必須交納一定比例的稅收。這是對日本房地產的最後一擊，日本的房地產泡沫在此徹底被掐滅了。

那麼你覺得中國房地產，存在泡沫嗎？