25日，央行就新發放商業性個人住房貸款利率釋出公告，對如何保持利率並軌過程中個人住房貸款利率水平基本穩定做出了明細規定。業內人士認為，在新定價規則下，個人住房貸款利息支出受影響較小。

對於備受關注的房貸利率價格，公告明確:定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)。

專家認為，此次央行針對房貸專門釋出政策，政策的大背景是利率雙軌制的改革。上海易居研究院智庫總監嚴躍進認為:“這幾年從社會主義市場經濟發展的角度看，一直強調利率的形成也需要市場化。通俗來說，中國銀行 、中國建設銀行 等應該是可以自己來決定貸款的利率。但是在實際操作中，各家銀行不敢隨意決定貸款利率，太高了可能會失去客戶，太低了可能會被認為是搶優質客戶，結果最後都預設為以央行基準利率為標準，在這個基準利率上可能會有所調整，但基本上各大銀行的貸款利率最終是大差不差的，或者說高度一致。”

根據融360大資料研究院監測資料顯示:融360大資料研究院監測資料顯示，2019年7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當於基準利率1.110倍，環比上漲了2BP；二套房貸款平均利率為5.76%，環比上漲1BP。從資料上看，全國房貸利率水平在下半年進入反彈階段。

融360大資料研究院李萬賦表示，央行此次進行LPR改革，主要是為了“推動降低實體經濟融資成本”，優質企業客戶未來的貸款利率存在一定下行空間，目前大型國企等大機構優質客戶利率水平已經較低，資質較好的小微企業可能受益更多。零售端可能並不是此次LPR改革的重點，但毫無疑問，也會帶來一些直接或者間接的影響。

李萬賦認為，個人住房貸款利率則稍微複雜一些。本次改革在原有的1年期期限品種基礎上，增加5年期以上的期限品種，為銀行發放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考。目前，個人住房貸款仍然屬於銀行的優質資產，在未來融資成本下降的情況下，房貸利率存在著下行的可能性。

分析認為，此次房貸利率定價新規並不會改變“因城施策”的調控原則。根據公告:人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產 市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

此外，銀行業 金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

對於新老貸款問題，公告明確，2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行；商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

人民銀行副行長劉國強此前曾表示，要堅決貫徹落實7月30日中央政治局會議的要求，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩定。

“此次央行的政策，本質上不是說要調高或調低利率，而是說未來購房者去辦理房貸的時候，原先是按照央行釋出的基準利率來決定按揭貸款的利率和利息的，但現在其瞄準的是5年期LPR這個新的基礎利率。這個利率是包括中農工建等銀行以及其他銀行內部形成的，更帶有商業屬性，也是隨時可以調整的。而央行的基準利率是不會輕易調整的，因為一調整容易被認為是加息或降息了，至少現在全球降息下華人民銀行並沒有出臺降息政策。”嚴躍進說。

嚴躍進認為，未來房貸的計算方面，或呈現因人而異、因額度而異、因市場而異的現象。對於購房者比較關心的一個問題，即買了一套房後，其貸款利率是否會上調的問題，首先應該看到，這個五年期的LPR利率是有時候會上調，有時候會下調，所以本身也使得最終購房者辦理的房貸利率也會上調或下調。其次客觀來說，從近期的房地產貸款政策看，以收緊為導向，那麼這可以理解為基於“LPR基礎利率+基點”後形成的利率是會有所上調的，即過去是根據“央行基準利率+基點”來計算利率的，而現在是“LPR基礎利率+基點”，政策中也說了，根據因城施策的原則，相關銀行應該主動調整這個基點，且不能低於央行的規定。

規定已經解讀差不多了，我給大家講講預測：

1.在825新規之後，房貸利率的底已經定了。最低也不能低於LPR，不管老百姓願不願意，我們都跟利率自由化掛上了鉤。未來LPR怎麼走向，現在資料太少，但是從資金面角度，一般來說上半年會比較低，下半年會比較高。月末、季末、半年末、年末會比較高。大家可以根據這個普遍規律，來選擇自己的貸款時間。

2.未來房貸利率，是以"LPR+基點"來確定，100基點等於1%，每年調整一次。就是說到第2年的時候，按照最後一個月的LPR，進行調整，但是基點不動。那未來基點加多少就成為了一個關鍵，像目前房價上漲熱門城市，那加的基點肯定就很多了。在不恰當的時候買房，基點一旦固確定，那未來二三十年都是這個樣子。

3.起始監管已經講明二套房利率，基點最少不得低於60點，國家已經說明，可以根據每個城市不同，銀行來確定不同的加成基點。其實這就表明了另外一個含義，未來會進行精準調控，覺得某一城市房價過熱，將基點調的高高的讓購房者無法承擔，自然也降低了購房需求。我們應該能看到未來上漲兩百基點的城市啊。

4.“房子是用來住的，不是用來炒的”將會長期影響房貸利率的變化。二套房利率將會不斷提升，首套房利率將會在LPR附近遊動。三套房利率將會上調到一個令人咋舌的數字。房貸利率調整不是房價，而是購房需求。