正常的房貸利率一般在4到7個點左右，貸款20年，如果按其還完，每年還的利息應該在2到5個點左右，貨幣貶值速度在每年2個點左右，這個主要看你在貸款的時候房貸利率多少有關。在政策鼓勵民眾買房的時候，利率相對低一些，政策約束房貸額度緊張的時候，貸款要求增加，貸款利率也相對高一些，但是銀行肯定是賺錢的，一般正常的經濟發展條件下，銀行透過向購房者發放房貸的形式賺的總利息是大於貨幣貶值速度的。就像移動公司的套餐再怎麼實惠，賺錢的還是移動公司。

假如銀行有100萬，銀行把100萬塊錢借給a買房子，開發商獲得100萬，存到銀行，銀行又將這100萬借給b買房子，售樓部獲得100萬存入銀行，銀行又把這100萬借給企業，這100萬還會傳回銀行，就這樣，銀行可以不斷翻滾，債務變得越來越大，利息也被放大，銀行總共借了208萬億，住戶借46萬億，還有很多企業借錢，地方政府也借錢等等，有些企業利潤都不夠還利息的，實體企業在給銀行打工，所以國家想搞債轉股，就是為了減輕企業負擔。中中國產品生產總量GDP是97萬億，借出去的錢是208萬億，根本沒有這麼多錢借給別人，只要銀行不發生金融危機，銀行永遠掙錢，這些錢實際上是別人存進來的錢，就算貶值也是別人的。

因為房貸是等額本金，等額本息還款方式。這樣的方式在生活中算實際利息是乘以2。按商業貸款利息4.9×2=9.8 這樣的利息率他會跑不過通貨膨脹嗎？ 居民長時間定期存款利息3.5，先息後本。 還有這麼大利差空間。你還擔憂它會虧。。。

房貸利率最低時一般4個點高時一般六七個點，而貨幣貶值在經濟高速發展時期，每年貶值2到3個點，這樣看銀行還是賺錢的。

過去二十年經濟高速發展貨幣貶值是比較快，但現在經濟發展也到了瓶頸，以後二十年不通縮能穩住就不錯了，一旦央行開始縮表產品價格下調工資下降，到時錢就不會每年貶值了，到時銀行只會賺得更多，畢竟大家都已經交了三成首付，不到走投無路誰也不會斷供的，就算斷供銀行收樓拍賣，拍賣不夠還房貸，銀行還是會向貸款人追償的，社保養老工資卡都在銀行，不還肯定不行，所以銀行怎麼樣都是穩賺不賠的。

先說答案，銀行透過房貸獲得的利息遠超貨幣貶值速度。

真實通貨膨脹率可以看做廣義貨幣M2年增速減去國民生產總值GDP增速，近年來達到平均8%左右。

房貸對於銀行來說是非常穩定，壞賬率低的貸款產品。可以這麼說，只要銀行不作死，不肆意發放住房貸款，尤其是給信用低收入低收入不穩定的家庭放貸，就可以獲得穩定的高收益。

一筆住房貸款一個人貸按基準利率4.90%來看，似乎是不多的，但是多數人出於還款壓力考慮都會選擇等額本息的還款方式，也就是每個月還款額一樣的那種。等額本息還款方式是先還利息，後還本金，這樣銀行就能提前鎖定收益。

還房貸的人每個月還款，還的錢銀行又可以直接放貸，這樣迴圈放貸，收益率是極其驚人的，這就是貨幣乘數效應。

以貸款100萬元，20年時間，利率4.90%來看，等額本息的還款方式20年本息合計157萬元，每月還款6544元。

這樣還款意味著銀行還可以每個月拿著6544元去繼續放貸，還能獲得至少4.90%的收益，20年後本息合計269.5萬元。

但是問題顯然沒這麼簡單，一邊購房者在還錢，一邊銀行持續不斷的放貸，在貨幣乘數效應下銀行就可以輕鬆獲得遠高於5%的回報。

實際上，銀行的加權淨資產收益率是相當高的，僅以上市銀行2018年公佈的資料來看，普遍高於8%。

2018年20家銀行的銀行加權ROE均在8%-19%的範圍內，招商銀行、長沙銀行、成都銀行、貴陽銀行這4家高於15%，吳江銀行、張家港行、鄭州銀行、青島銀行、江陰銀行這5家地方銀行則低於10%。7家股份制銀行均在11%以上，而不同城農商行之間差異較大。

這是一個有意思的問題，乍一聽很有迷惑性，可是仔細一想就好了，下面聽我細細道來：

銀行透過房貸貸款獲得的利息本質上是會通貨膨脹的，這一點是沒有錯誤的，但是關鍵問題在於銀行支付給存款者的資金同樣是會通貨膨脹的。在現實情況中，的確有可能出現這種情況，如果通貨膨脹太過嚴重的話。那麼的確會給銀行帶來較大的壓力。因此銀行也有替代之道：

1 可變利率

現在的銀行房貸大部分都是浮動利率，會依據現實情況來進行調整，這就避免了出現極端情況對銀行的壓力；對於使用者來說，如果未來利率下降，也可以減小壓力，所以這是一個雙贏的政策；

2 增加首付比例

增加首付比例就可以鎖定部分利潤；

3 等額本息

等額本息也會鎖定很大程度的利潤

這種事不用擔心，銀行那些人都死精死精的，能虧本？

看了一些回答，覺得銀行房貸等額本息的還款方式，可以提前鎖定收益，以此使銀行賺得錢跑過通貨膨脹率，我覺得這個理由過於片面。因為畢竟還有等額本金的還款方式在操作，銀行又為何允許辦理？

實際上，銀行是最不怕通貨膨脹的經濟體。我認為有兩個因素，使銀行可以避免遭受通貨膨脹的損失：第一是銀行有絕對的定價權；第二是貸款的流動性熨平了通貨膨脹因素。

首先，貸款不像其他生產資料或消費品，定價受到上下游的各種限制，銀行可以根據市場的利率情況制定本行的貸款利率。即使遇到通貨膨脹導致利率抬高，貸款利率也可以水漲船高。在中國，房貸利率是可以根據基準利率的調整而調整的。

其次，是貸款的流動性。所有的房貸一旦發放後，每個月都在還款，這個金額是巨大的。這些被回收的錢，又可以再一次放貸，如此迴圈往復。如果我們靜止地看房貸，即所有貸款只有到期沒有新發放的話，那麼其利息收益絕對跑不過通脹。但是實際房貸是流動的，而新放的貸款利率則考慮了通貨膨脹因素進行了調整，這樣一來只要房貸無限期滾動，通貨膨脹的因素就被熨平了。——這是其一。其二是複利的作用。房貸利息收回後，又參與了新的貸款，如此“利滾利”，利息所產生的利息則是銀行“無本生意”，其所創造的利潤也相當可觀，從長期滾動的角度看，複利積累的利潤完全可以忽略通貨膨脹的影響。

我是空谷寒潭，與您分享我的觀點。