你好，如果你想投資，請遠離老破小。

當然，如果你只是為了住得舒服，老破小交通便利、配套齊全等優點，或許也確實值得考慮。

本人就買了老破小，而且還是老破小中的最差的，板樓六層！16年上半年買的。

為什麼買最差的呢，主要原因就是價格。當時的預算買好點的地段或好點的房子我只能買兩居，退一步再次點就可以三居了呀，家裡孩子多還有老人，這個三居很有必要。現在感覺做的挺對的，我個人買房的目的主要是三點。首先是投資，二是孩子上學，左後才是自己住。

先來看投資方面，16年初房價已經抬頭了，一套房比年前已經漲了二三十萬了，所以決定趕緊下手。三月底簽完合同到六月才過完戶。然後就是一天一個價了，噌噌的漲呀，到17年三月的新政出來前房價成功翻倍！這期間雖然北京的房價都在漲，可是我的房子按比例來算不比其他房子漲的少。現在又都落下來了，落的還挺多的，不過200多萬的房依然有50%的收益！真真的賺到了。現在房子周邊的棚戶都已經拆掉了馬上動工新建，規劃的還挺美。即使我的小區短時間不拆遷，周邊新的小區、學校、綠化搞好之後應該還是可以的。

第二個目的，小孩上學已經達成，我三個孩子，已經兩個上小學了，身為北漂，孩子能留在父母身邊成長是放心很多。即使只能讀到初中也已經足夠了，還好幾年呢，也許以後就回去發展了。

至於自己居住，當時真沒準備自己住。我是做生意的，之前是在我的店旁邊租的房子還有庫房，房租不算貴，離店還近，還能放點貨物，住的很舒服。所以樓房是帶著租戶一起買來的，重新給租戶籤的租房合同，一簽就是三年。可惜趕上了北京的一場大火，收到了池魚之央，之前租的倉庫因消防不合格給拆了，之前的住的小院不讓生火了，樓房的租金有猛漲了一比。最終無奈收回自己的房子，把以前租的住的院子當庫房。租戶一家三口，為了安靜的環境給孩子備考才租我的頂層三居的，有一個房價他們根本就沒用著經過協商，我賠一個月的房租給他，他們用這三居的租金去附近新建成的小區租了兩居。我也就簡單裝修一下，買點傢俱電器就住進了自己的房子了。住自己的房子感覺是挺好，雖然是老破小，雖然只是簡單的裝修，但是踏實呀，做什麼事不用顧慮到房東了（鄰居還是要顧及的）我收藏的東西終於有地方放了，孩子們放學到家可以脫了鞋子在地上打滾，在幾個房間裡的床上蹦跳了。倆閨女住一間，小兒子還跟媽媽睡呢，多出的一家來人也可以住了。就是六層無電梯有點不好，但是對於我這種大多數時間在店裡，微信運動一天兩千步左右的人來說，每天六樓爬個2-3個來回甚至是有益處的。老小區，出大門五十米就是公交車站，班次還很多。開車出大門200米就是高速的內延路，向北就是北京內城，向南順高速可直達老家，哈哈。。。

綜合以上三點，這老破小買的是一點都不後悔。

您的預算不夠是指首付不多還是指要全款買房預算不夠。如果首付不夠，我做一下解釋：

老破小的房子應該屬於二手房，具體瞭解二手房的你會發現，老破小和預算不夠是成反比的。也就是說越老的房子，首付要求更高。

那麼這中間我們需要幾個知識，就是購買二手房的首付構成：1.所購買房屋的銀行評估價，評估價的百分之30作為首付（大多數城市首付比例）評估價這個有銀行專門合作的評估公司來做評估，按照經驗來說銀行評估價會比房東的賣價要低。2.評估價比賣價低，所以會產生差價。3.還需要繳納過戶產生的費用，比如：個稅，契稅，土地出讓金，維修基金等等，，找中介的話還會產生中介費，，貸款買的話還會產生評估費等。

舉個例子：有1套房屋，80平米，售價100萬，銀行評估價只值80萬，那麼你的首付就是：80萬-（80萬*0.7取整）+20萬（差價）=44萬，這還不包括你的過戶費用以及上面所提到的。

所以，越老，越舊的小區，銀行評估價會越低，甚至於有的銀行是不會發放貸款的。

如果是全款買房，你要搞清楚買這個房子的主要用途。

下列情況你可以考慮購買1.學區房，並且孩子要在近1.2年就要去學。2.政府規劃近幾年會拆遷，並且是原地回遷，可以考慮。

如果不是上述原因，是不推薦購買的。1.老校區配套設施差，家裡的線路，水路都已經老化，存在一定得安全隱患2.因為題主也說過，為了過渡，那麼要考慮您過渡以後您這個房子如何來處理。如果過渡時間長，房子會更加老舊，到時候接收的人會更少，基本會折在自己手機。如果出租的話，價格也不一定能上的去，以後是00後甚至10後的天下，他們更追求品質。3.隨著城市規劃發現，極有可能發生拆遷情況，拆遷以後的補償辦法，有好有壞，存在不確定性。4.老小區的生活環境差，尤其是戶型格局，沒有現在設計的合理，居住起來並不舒服。

建議：如果全款買房，可以買個新點兒的二手房，或者新房，適當做點兒銀行貸款，手上留點錢可以做很多事情；如果首付不夠，就直接考慮新房，畢竟首付會比二手房少很多。位置不要牽強太多，不要過於偏僻就行。最好選擇大開發商，小區規模稍微大點兒的，戶型以兩居室或者小三居為主。

以上是個人建議，僅供參考！

講實話，買房好比賭博，沒買前盼掉價，買後盼漲價。誰也不希望買了房子，盼下調價格，自住型還好些，漲價或下調關係不大，反正是自己住，老舊小區各有優缺點，買房人千千萬萬，貴有貴的道理，賤有賤的理由，各有萬所需。十個人有十個人的看法，不可能都說能買或不能買，關健還要靠自己拿主意。

現在上海的很多二手房價格都有所回落，老破小的價格便宜，可以考慮買入；但你要有所心裡準備，你這幾年的房價不會有大的漲幅，可能還會微跌。

而這幾天國家釋出‘舊改’資訊，所以這種老破小馬上就要加裝電梯、外立面也會翻新，所以這種房子的競爭力會有所提升，租金也會上漲。 但是這種房子的地段、周邊的配套、交通 你都要看好，小區的環境、物業的管理、內部的牆壁等等，都要選乾淨、整潔、小區物業負責任的才行。 祝你買到喜歡的房子，有不明白的可以問我。