聯營和租賃的選擇
聯營和租賃的標準相信業內人士都已經十分清楚了,在此我要說的是:購物中心的最終選擇是什麼?
1、購物中心在籌建之初,最好多選擇租賃的形式。簡單地說,租賃形式,購物中心不負擔經營上面的風險,不會應為商品銷售不好而捨本。相信購物中心在運作之初資金運作時有一定的難度的,除了主體工程專案的投資外,還要經過免租期和調整期。在一段時期內(2年左右),做好選擇租賃的形式,吸引一些生存能力強的商戶入駐,這樣可以很大程度上降低企業的風險!
2、購物中心在步入成熟時期,最好的選擇是聯營!應為成熟,所以是豐收期到來了,這時候需要分擔的是利潤,傳統百貨的核心問題,在此刻表現得比較突出,就是坪效!試想,如果此時,也就是黃金時期(一般持續3-5年)還是租賃形式,那麼在沒有很好的確定租金價位的前提下,將流失掉利潤!
3、說起來有點功利性,但對於商業企業來說這是準則,但難點在於對應收平衡曲線的判斷,也就是什麼時候該由租賃轉向聯營,這需要強大的管理資訊資料支撐,關於這些資料最好的採集辦法就是建立會員行銷體制(以後展開論述!)
4、雖然上文說到在購物中心的成長階段應該多采取租賃形式,但需要補充的是要根據具體的招商情況來調補餘缺,也就是適當出現自營專案,例如大連勝利廣場在成長階段就毅然自營了百貨、超市、大型餐飲,結果帶動了整個購物中心的銷售體系。當然這些專案也要功成身退,畢竟我們是做商業地產而不是做零售的,階段性存在是必要,但存在過久又會成為企業的負擔!
聯營和租賃的選擇
聯營和租賃的標準相信業內人士都已經十分清楚了,在此我要說的是:購物中心的最終選擇是什麼?
1、購物中心在籌建之初,最好多選擇租賃的形式。簡單地說,租賃形式,購物中心不負擔經營上面的風險,不會應為商品銷售不好而捨本。相信購物中心在運作之初資金運作時有一定的難度的,除了主體工程專案的投資外,還要經過免租期和調整期。在一段時期內(2年左右),做好選擇租賃的形式,吸引一些生存能力強的商戶入駐,這樣可以很大程度上降低企業的風險!
2、購物中心在步入成熟時期,最好的選擇是聯營!應為成熟,所以是豐收期到來了,這時候需要分擔的是利潤,傳統百貨的核心問題,在此刻表現得比較突出,就是坪效!試想,如果此時,也就是黃金時期(一般持續3-5年)還是租賃形式,那麼在沒有很好的確定租金價位的前提下,將流失掉利潤!
3、說起來有點功利性,但對於商業企業來說這是準則,但難點在於對應收平衡曲線的判斷,也就是什麼時候該由租賃轉向聯營,這需要強大的管理資訊資料支撐,關於這些資料最好的採集辦法就是建立會員行銷體制(以後展開論述!)
4、雖然上文說到在購物中心的成長階段應該多采取租賃形式,但需要補充的是要根據具體的招商情況來調補餘缺,也就是適當出現自營專案,例如大連勝利廣場在成長階段就毅然自營了百貨、超市、大型餐飲,結果帶動了整個購物中心的銷售體系。當然這些專案也要功成身退,畢竟我們是做商業地產而不是做零售的,階段性存在是必要,但存在過久又會成為企業的負擔!