老李答疑係列：

一抓就死，一放就亂，是我們國家在過去計劃經濟體制時期，經營出現的現象，這與我們國家區域較廣，人口較多，各地差異較大有關。在某個領域裡如果問題較多較嚴重的情況下，管理機制和手段還不完善，如果不採用一刀切的辦法，往往難以扼制，上有政策下有對策。最近國家對房地產的調控提出了因城施策的方針，一方面反應出前段時間的調控有了一定成效，炒房現像有所遏制。同時也反應出國家在房地產調控方面的水平能力有了進一步提高。實施更加科學有效的調控手段，以更好的適應中國各地差異較大的現實生情況。並不能簡單理解為政策放鬆了。可能有的城市有所放鬆，有的城市反而更緊了。（ 本人所有文章皆為原創，歡迎交流點贊）

1、現在的確是因城施策，不過主要方向不變，房住不炒

2、主要的調控手段是限購、限售、備案價格管制、提高首付、提高貸款利率、從嚴二套認定標準

3、我所在的城市是上海，目前沒有調控鬆動的跡象

4、未來及時鬆動，像上海這樣的城市也是最後放開，如果是執行政策這樣的城市是非常快的宣佈政策

深圳周邊二手房暴跌，二手房基本沒人問，掛盤一年有三五個人看房的就已經是非常不錯的房源了，甚至有的掛盤一年沒一個客戶看房！空置率太高，至少大於40%，不少樓盤高於90%的空置率，恐怖之極！

以前是以統一調控的一刀切政策為主，可一旦風吹草動卻是立刻取消。房地產市場形成了週期性的規律，從房產暴漲、統一調控、市場降溫、房產冷卻、政策鼓勵、銀行優惠、首付最低、星星之火、逐步蔓延、熊熊燃燒，再回到降溫的過程。

可如今的一城一策對房地產的驅動作用發生了根本性的變化！

以前統一調控具有全國性意義，不僅要考慮房地產火熱對宏觀經濟的影響，還要考慮中低收入者的購買能力、債務風險、消費購買力影響等諸多因素。

但只從一城一策政策之後，每個地方具有自行出臺各種房產政策的權利。那麼考慮的因素也轉變為地方經濟發展、土地財政收入、城鎮化擴張、社會穩定風險評估等中觀經濟發展的問題。而不是為宏觀經濟發展、社會可持續發展的基礎。這樣也勢必會增加了更大的侷限性和主觀性。

中國房產稅出臺喊了有快十年時間，可正在在房產稅上有了點心思的只有上海，重慶的房產稅也不過是隔靴撓癢。

其他二三四五線城市最不缺的就是腳下的土地，可以在城鎮化建設中源源不斷地進行土地供應。房產稅的出臺會打擊購房者的信心，而且還會減少土地的收入。因此，筆者認為在未來十年裡也不可能出臺具有根本性意義的房產稅，有的話！那也不過是隔靴撓癢輕鬆帶過。

無論是限購、限售，還是搖號！都改變不了其滿足城市擴張和土地收益的動向。當房價不斷上漲熱度無法退卻之時，其實也是一個風險非常大的情況，一旦供求關係被打破，房地產市場就會迅速結冰，從而出現了大量拋售現象，整個區域就可能一片狼藉。

限售就是為了防止一窩蜂地拋售，但也斷了房產投資的興趣，這就是一把雙刃劍。而限購與搖號更是一門學問，其目的是在合理的價格裡吸引更大的人來購買，然後才用踩踏搖號方式發酵，促進房產市場的可持續性，在人口擴張和土地收入的雙重利好下源遠流長。這就好比是一把殺豬刀，看上去鈍的很，可最終還是被狠狠地割了一刀！在全球經濟越來越撲朔迷離之時，中國經濟也勢必會受其影響，GDP增長率也是迴歸到中低速水平。

可未來中國最大的亮點是城鎮化建設，在未來20年裡還要每年超過1000萬人口進入城市。也勢必帶來城市的擴張和人口的膨脹，房地產市場也必須不斷向前推進，限購政策也會逐步取消，地方政策性鼓勵性導向還會增強，搖號也會繼續。可限售是把雙刃劍，也就看各地方的策略運用了！就好比現房銷售一樣，或許不知何時又取消也正常。

失控了，不得不放，賣地當地政府得利，個人得利，開發商得利，當地政府收入受阻肯定不行，不過為了政府的形象還是得做一點姿態。

個人覺得房地產市場因城施策更加理性與有利。每個城市的情況不一樣，房價水平與經濟總量、人口數量都相差很大，一刀切的制裁方式，很容易讓剛需族以及剛畢業不久想進入這座城市的年輕人為了買房付出更高的成本壓力與代價。

因城施策，只要銀行貸款政策還沒鬆綁，投資投機客的機會依然會被限死，房價大的起浮不用太過於擔心。一二線城市房價這兩年來很多部分割槽域已經在下跌趨勢，國家“住房不炒”總的意圖依然會堅持下去，所以，在此大的基調下，各城市自行執行微調是有用與有利的。但一二線城市依然不可放鬆警惕。

這個問題是應該是看到最近一段時間市場上部分城市出臺放鬆調控政策而問出來的，事實上在筆者看來這種情況很正常，畢竟在樓市調控已經持續兩年的時間後，市場上的房價差不多已經穩定下來了，而且市場本身的秩序也穩定了，在這樣的情況下的確沒必要為了調控而繼續調控，適時的放鬆一下也不是不可以的。

按照現在的樓市行情來看，市場上的房價已經穩定下來了，而且因為越來越多的人意識到房子是用來住的不是用來炒的這一點，所以現在整個市場其實已經十分的冷靜了，在這樣的情況下就算只依靠房地產市場本身的秩序房價就能保持一個很穩定的走勢了，那麼在這樣的情況下一些房價比較穩定的的確可以放鬆調控，只要不會引起樓市太大的變化就可以了。

實際上因城施策這個定位還是很有必要的，比較中國城市眾多，各個城市都有各個城市的情況，例如有的城市人口多經濟好但有的城市人口少經濟基礎薄弱，如果全部按照同樣的政策進行管理的話那麼整個樓市就會很混亂，所以針對每個城市的實際情況出臺不同的政策其實是很有必要的。

中央決策英明，因城施策，夯實地方政府責任，是該踩一下剎車了。地方多年來不斷的漲價賣地是房產不斷漲價的根源，因為建房成本利潤是可控的。地方房子人口多少？其他產業發展怎樣？百姓生活有無幸福感也與地方政府息息相關。為官一任，造福一方，一味的漲地價房價，其他產業上不去問責地方政府理所當然。不然都坐享其成千方百計的當敗家子高價賣地去了。若對地方問責，地方還敢不多產業考慮一味的高價賣地助漲房價嗎？！