所謂的利率新機制，即LPR報價改革，這也是利率並軌改革的一個重要節點。

8月20日，新機制下的LPR出爐，一年期4.25%，五年期4.85%。新LPR有如下特點：第一，對新發放的銀行貸款全覆蓋。第二，具有一年和五年兩個期限。第三，每月20日或下一交易日確定新水平。第四，銀行對客戶貸款透過LPR加減點形成。

從監管的意圖來看，目前經濟有下行壓力，需要釋放流動性，但存款利率本身已經較低不適合再繼續降息，只能從貸款端釋放流動性，透過新的LPR報價促進利率的整體下行，降低實際的融資成本。

不過從實際首次報價來看，利率水平下降非常微小，主要是各銀行需要在存貸款之間找到平衡，特別是對於負債端壓力較大的銀行，無法很快的下調貸款利率，這也是此次新LPR加入網商銀行和微眾銀行的原意，透過這兩家民營銀行啟用貸款利率市場的競爭爭。

從房貸利率來看的話，不太可能下調，甚至有部分銀行還上浮了房貸利率，對首套房貸利率上浮10%左右，對二套房貸利率上浮15-20%。主要有兩方面原因：

第一，政策引導資金支援實體經濟，特別是需要加大對製造業、中小微以及民營企業的支援，必希會降低總貸款額度，使得部分銀行房貸額度緊張，上浮利率。

第二，在新LPR機制引導下，貸款利率水平整體呈現小幅下行，而存款方面，各銀行還在透過上浮利率進行攬儲，勢必造成息差減少，部分網點為了提高盈利能力，上浮房貸利率。

因而，在未來國內整體經濟增長結構需要轉變的前提下，再加上LPR利率的新機制，對房地產行業的貸款並不會太友好，在住房不炒的大前提下，房貸利率並不會因為新LPR利率而出現下降，反而可能會維持長期利率上浮的情況。

這個話題很有現實性，依和尚個人對LPR的理解，來談談認識：

近期，央行接連發布了兩份重磅檔案：

1、2019年8月17日央行正式宣佈改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制。

其要點是：

原來：貸款定價＝貸款基準利率*(1+上下浮動倍數)

現在：貸款定價=LPR*(1+上下浮動倍數)

LPR= average(18家銀行“MLF+點”)

新的LPR由各報價行於每月20日(遇節假日順延)9時前，以0.05個百分點為步長，向全國銀行間同業拆借中心提交報價，全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價後算術平均，向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR，於當日9時30分公佈。

按上述新規則，8月20日產生了第一次市場報價貸款利率——新的1年期LPR為4.25%；新的5年期以上LPR為4.85%。

2、央行於2019年8月25日釋出：“調整新發放商業性個人住房貸款利率”的公告。

其內容要點：

自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。

針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；

新發放二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%）。

“定價基準加點”是什麼意思？

關心財經的人經常會看（聽）到諸如：利率升了25個基點、或利率跌了10個基點（BP）之類的專業表述。這裡的“基點”代表一個基點=萬分之一，50個基點就是0.5%，100個BP就是1%的意思。

“定價基準加點”實際上=LPR+基點。

LPR為每月報價一次，具體時間為每月20日早上九點整。注意：如果你是11月19日按揭，則按10月20日的LPR；若你是11月20日上午10點辦按揭，則按11月20日剛出來的LPR，依此類推。

基點的因素構成：央行指導點+各省平衡點+銀行評估點。

2019年10月8日起，購買住房貸款利率計算

依LPR新機制及央行相關規定——

按揭利率=LPR+（央行指導點+各省平衡點+銀行評估點）

注意：一是LPR來源於18家銀行每月加權平均報價；二是首套房若央行不給指導點，即為0，二套房為60BP，也可以理解出首套房央行指導點在0~60BP內。各省平衡點來自“加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變”的要求。銀行評估點來自於銀行對客戶資信狀況的評估，這個基點彈性較大，可與銀行面對面談判。

LPR機制當前指的是商業貸款，公積金貸款仍按原政策利率執行。

假定：向銀行按揭50萬元，2019年11月LPR值4.87%，12月LPR值4.91%，首套房貸央行未給指導點，省平衡點為25基點，某銀行給資信優等客戶10基點、給資信良等客戶20基點。老王個人資信優等，於12月21日籤按揭合同。小妖個人資信良等，於12月19日籤按揭合同。則兩人首套房的按揭利率分別為：

老王：4.91%+（0+0.25%+0.1%）=5.26%

小妖：4.87%+（0+0.25%+0.2%）=5.32%

若老王是二套房，則按揭利率為：

老王二套房利率：4.91%+（0.6%+0.25%+0.1%）=5.86%

房貸利率跟LPR掛鉤的問題，三點：

①定點調控：此時推這個操作，再明顯不過，為下一步全面降息降準做準備。房貸不能降，要和LPR掛鉤，定向調控。

②一城一政：舉例，廣州庫存大趨勢下滑需要刺激，下限畫條線低一點，銀行競爭低息。深圳對房市依賴度低，畫條線高一點，銀行競爭不能過線，高息。

但這個問題反映的背後趨勢值得關注，在準備降息的大背景下，未來房市向多。