對於房地產企業而言，在資源獲取的困境之下，應避免再高度關注的市場上與同行競爭，避免各種殘忍的搏殺場面出現。房地產企業發展必須努力尋找新的思路和發展模式。本文就房地產企業投資開發養老地產專案常用的進入路徑、拿地策略與商業模式進行分析。

第一，認真研究宏觀環境，紮實搞好專案市場研究。

任何一個投資專案都是在一定的政治、經濟、社會環境中決策、落地併成長起來的，養老地產也不例外。因此，依據養老地產市場的特徵和開發商的要求，養老地產市場調查的主要內容包括以下方面：

1.養老地產市場環境調查。包括：

（1）政治法律環境調查。包括：有關養老產業和房地產市場的政策和法規；有關經濟發展計劃和規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。

（2）經濟環境調查。包括：國家、地區的發展規模、趨勢、速度和效益；專案所在地區的經濟結構、常住人口及其就業狀況、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭產品的供給情況；一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率；居民收人水平、消費結構和消費水平；與特定房地產開發型別和地點相關因素的調查。對於不同的物業型別，所需調查的濟環境內容有很大的不同，開發商須結合具體專案情況展開有針對性的調查。

（3）社群環境調查。社群環境直接影響著養老地產產品的價格，這是養老地產商品特有的屬性。優良的社群環境，對發揮養老地產的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。調查包括：社群繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障、衛生、空氣和水源質量及景觀等。

2.養老地產市場需求和消費行為調查。包括：

（1）目標客戶對養老地產的總需求量及其飽和點、市場需求發展趨勢。

（2）養老地產市場需求影響因素調查。如國家關於經濟結構和房地產結構的調整和變化；養老人群的構成、分佈及消費需求的層次，現實需求和潛在需求的情況，收入變化及其購買能力與投向。

（3）需求動機調查。如養老人群購買意向，影響購買動機的因素，購買動機的型別。

（4）購買行為調查。如不同養老人群的不同購買行為、購買模式，影響購買行為的社會因素、家庭因素及心理因素等。

3.養老地產市場競爭情況調查

市場競爭對於開發商制定市場營銷策略有著重要的影響。調查包括：競爭者及潛在競爭者的實力和經營管理優劣勢調查；對競爭者的戶型設計、室內佈置、建材及附屬裝置選擇、服務優缺點的調查與分析；對競爭者產品價格的調查和定價情況的研究；對競爭者廣告的監視和廣告費用、廣告策略的調查研究；對競爭者銷售渠道使用情況的調查和分析；對未來競爭情況的分析與估計；整個城市，尤其是同類型產品的供給量和在市場上的銷售量，本企業和競爭者的市場佔有率的調查；競爭性新產品投入時機及其發展動向的調查。

第二，根據市場分析，做好目標客群、服務半徑和規模定位，確定與醫療保健及運營、管理等服務機構的合作關係，做好經濟測算。

根據當前一些地方出現的苗頭，要防止兩點：一是規模過大；二是盲目追求建築本身的奢華。養老設施建築應堅持以人為本，將尊重、關愛老年人貫穿始終，遵循安全、衛生、適用、經濟的原則，保證老年人基本生活質量，並按養老設施的服務功能、規模進行分類分級設計，防止盲目追求賓館式的奢華。第二，養老設施的設計要符合國家的標準和老年人的需要，並與運營管理相銜接。

開發企業要注意加強與設計單位及運營管理單位的協調。設計單位要了解入住老人的要求和運營管理的要求，如住區的規模、運營管理用房設定的位置、電梯的數量與位置、集中用餐的健康老人與不能自理老人對餐廳設定及用餐的要求，以提高養老服務的水平和經濟效益與社會效益。

第三，探索“投資、開發建設與運營管理”既有明確分工又有協調配合的共贏模式。

養老地產與普通商品房開發銷售最大的不同是，入住的老人主要不是來購買或租賃住房，而是來購買養老服務，所以老年住區地址的選擇、養老環境的營造和開發建設後的運營管理與服務尤為重要。

由於養老地產專案與普通住宅小區對商品房的開發銷售不同，再加上小區內有醫療保健、休閒娛樂和運營管理等用房與一系列養老服務，所以回報低、回收慢、經營難成了養老地產必須要解決的問題。按照發達國家與地區的一般經驗，他們通常將投資商、開發商和運營商結成一個利益共同體，既有明確分工，又有協調配合。

而在國內有的是投資商、開發商自己培養團隊，有的是與有一定運營管理經驗的公司簽訂合同。中國急需培養一大批專業養老機構運營管理人員，特別是面向老年人的醫療保健護理人員，才能適應養老服務業發展的需要。

首先是要規範化，目前的養老地產都不太規範，不是亂七八糟的土地就是某某某改造而成，很多變成了忽悠老年人來投資

作為一個海南房產銷售者的一個角度來看，海南養老地產開發要具備五個條件才算合格。

首先是生活配套。

一個好的養老樓盤，周邊要有好的生活配套，因為養老群體是要長期生活在這邊，簡單柴米油鹽也是很重要的，它不像旅遊地產那樣，一味追求的是環境優美。

第二點是醫療配套。

很多養老群體都會有或這或那的身體毛病，所以在考慮養老專案的時候，都會優先選擇有醫療配套好的專案，這也應當是開發商要重點考慮的一個因素。

第三，交通配套。

因為針對的客戶群是養老群體，而這類群體本身出行就不方便，所以要是專案周邊有完善的交通配套，那將是一個極大的競爭力。

第四點是有活動場所。

養老專案基本上都是外地老人來到當地養老，這些老人獨自來到這個地方是很怕有孤獨感的。所以要是專案這邊有老人活動場所，讓從各地而來的老人有交流的機會，那將是專案的一大賣點。最好的就是專案周邊有一些公園什麼的，對於專案的增值還是有不少的。

最後一點就是價格定位。

養老地產要定位的是老人群體。這類群體不像旅遊地產那樣，有能力或者是願意花大筆的資金成本投入，所以專案的定位本身是很重要的。從客戶的角度來看，控制養老成本越低，專案就越有競爭力。