交易時把握如下要點：1.對方先支付一部分錢，讓你去贖樓；2.讓對方去申請貸款【若有】，並按貸款銀行指引辦理資金監管；3.拿到貸款承諾函後，前往不動產登記中心辦理遞件交易；4.過戶後辦理抵押貸款放貸手續；5.銀行放貸後進行房子交接。建議你聘請有經驗的律師陪同賣房與買房。

看你欠銀行多少錢？

如果少的話，就用客戶給的定金，再自己新增一點還上。

如果多的話，有兩種方式——

1.專業贖樓公司介入，介紹給你過橋贖樓，這需要一筆利息費用。

2.你讓客戶出錢給你贖樓，你適當降低一點房價作為談判籌碼。

2018年是置換房產的好時機。

在學員交流群，經常有學員問這樣的問題：

我手上現金有80萬、150萬、320萬...在**城市，我想改善，我要置換，我該買哪裡？怎麼買？現在買還是再等等？

是的，經濟在發展，消費在升級，居住當然也要升級。之前一直和大家說2018年是置換的好時機。

在長效機制、房地產稅還沒有到來之前，就得淘汰那些未來無法滿足生活需求的房子。而且，未來換房成本會越來愈高，早換更好。

在回答這個問題之前，首先要考慮未來5年，甚至10年，你想住在哪裡。

因為是置換，那麼就要比以前的房子好。

這個好怎麼定義呢？僅僅是比以前的房子大，比以前的容積率低？地段更好嗎？學區更好嗎？比以前的戶型好嗎？

因為是置換，所以需求就更多。

比如原來的房子不能滿足孩子上學問題，所以新房子要滿足。比如，原來的房子不是人車分流，置換的房子需要人車分流。

因為是置換，所以期待就更多。

比如以前買過房，所以知道買對房子才能獲取更多的增值收益，所以再買房子一定要升值更多。

對於對於剛需首次，根據你的資金城市，一般來說，城市的四環內地鐵盤都是可以買的。

在工作中，我們知道，在成績結果、時間節點、成本協調，風險控制等等統一最最佳化之中需找到最佳路徑。

在投資裡，道理完全一樣。

有太多的人會問：你能幫我分析我家現在的資產情況該怎樣配置，某個房子這個價格貴不貴？到底該不該買？要不要投資旅居地產？要不要進行海外房產配置？

這些歸根結底也是家庭資產最最佳化決策的問題。我們每個人其實也是家族資產的總設計師。

前幾天有個好朋友問我：

廣州郊區增城區有個XX樓盤270㎡的房子單價不高可不可以買，他想改善住大房子。

我說，不行。因為三房四房是王道，廣州城市面積大，房價對地段很敏感，必須有安全邊界意識，區位意識！天河市中心最重要。

超過合理面積的三房四房，對於大多數人來說邊際必要性都開始下降，第二個廚房第三個廁所第五個房間、露臺閣樓，其實都是可有可無，唯一不可替代的是位置。因為位置關係到能不能住，能住的房子才有資格談改善。

城市最重要，區位其次之。

如果你沒有一套高品質自住的三房四房之前，不要去追求那些外圍的院落、亭臺閣樓。

我看過很多人，在市區內有套老破房子，在遠郊非核心區域買特別便宜的低單價、大面積高檔房產，結果市區住著不舒服，郊區數年甚至好多年住不成。

還有很多投資人，喜歡找筍高平高貸放大槓桿配合併發，在表面上，這筆投資回報率會很高，其實這些人都犯了路徑選擇上的大錯。

沒有抓住主要問題，放大的是風險，在次要問題上採取投機取巧，勤奮努力用在可有可無的細枝末節上！

例如，你的城市霧霾重，你可以在偏遠的海邊城市，或者山裡買一套房單純的居住嗎？你買的房子只是解決的是你房子的空氣問題，並沒有解決你工作生活所需要的空氣問題。因為你不可能為了點空氣背井離鄉，一個人去那個城市生活。

還有很多人的資產結構是：市區內總價低品質差面積小，而郊區面積大總價高，遠郊更是重倉囤積大面積洋房別墅類的產品。

這樣的畸形資產結構首先沒有適合居住的，其次可出租資產太小太少，月供現金流壓力必定大，最後在資產波動或者需要用錢時，流動性差，變現難。

除了少數幾個一線城市缺少新房供應外，中國絕大部分城市都不缺少新房子，非核心區域的二手房除了個別年份，流動性都很低，高額的利潤只出現在個別在風口丟擲的幸運兒的傳說裡。

我一直對我身邊的朋友說，能買一線絕不買二線，能買城市發展的核心方向，絕不買另一個方向（例如：廣州往東、深圳往西、成都往南、重慶往北...）。

改善買不起大的先買核心區洋房，先買個小的，實在不行老城區買個小的。可以一點一點，一步一步往上換換。

一般來說，現在房價這麼高，尤其是一線城市，很難一步到位，你只能一點點往上置換。

先買個小面積的，然後再換大的，但是有一點，現在的限購政策這麼嚴格，二套的首付和房貸利率越來越高，你換房的成本也越來越高，在首套房時，就應該最大限度地利用房票。

例如，能買市中心，絕不買郊區；能買三房，絕不買兩房；能買省一級學區絕不買市一級學區。

只要方向沒錯，一步步積累，就好。

總體來說，城市優先，然後再說片區。

置換的思路應該是：三四線城市置換一二線城市；郊區置換市中心；非學區置換學區；非地鐵盤置換地鐵盤，樓梯樓置換電梯樓。

想必最普遍的是小面積置換大面積的。

總之，根據你的預算，必須緊盯城市核心區域！

今年仍舊房住不炒，票有限，優先自住，再考慮投資收益，必須要將居住性、流動性，現金流持續性，進行協調統一綜合最最佳化！

某些城市新城區荒涼、配套缺乏，並不宜居，但卻可以迎來下一個五到十年的升值增值。

但是需要注意是，在上一波行情中，有些新區的價值被高估了，價格太高了，而人口和產業都跟不上，不值得長期看好。

過去十年，市中心房子的實際漲幅，相當於很多人一生的工資，除了超額的利潤，更具有難得的流動性和安全性。