法拍房為什麼價格那麼低？

法拍房是法院執行拍賣的不良資產，一般是由銀行起訴債務人後，法院對債務人名下資產進行司法拍賣的房產。

舉個例子比較好理解:

x先生從房地產公司以100萬價格購買了一套房子，首付為30萬，房產在銀行抵押價格為70萬，貸款利率為基準利率4.9%。

三年後，x先生由於經濟緊張導致斷供，銀行要求x先生還款，x先生已經無法還款，這時銀行起訴x先生按揭擔保貸款違約，法院對案件進行審理發現x先生沒有按時還款，根據合同銀行可以申請法院將該房產進行公開拍賣的，銀行的訴求是透過法院拍賣房產來償還剩餘的本金和斷供期間產生的利息和違約金。

假設該房產以105萬拍賣出去後，銀行獲得原抵押本金大概65萬左右＋3萬左右利息=68萬。剩餘的會給第二債權人，如果沒有第二債權人會給原房主。

看到這，很多人會有疑問”為什麼法拍房可以有這麼低的價格？是不是這裡面有什麼風險啊。”

在這要給大家解釋一個認知誤區：法拍房確實有風險，但這不是成交價低的根本原因。

在一套普通房子成為“法拍房”的時候，有2個角色我們需要了解一下：

債務人，也就是“法拍房”的原業主，他欠了錢。

債權人，這個角色是在法律上具有管“債務人”要錢權利的人，可能不是最早債務人欠錢的那個人。

比如老王欠了銀行100萬，還不起了，銀行就是債權人。銀行有權利去管老王要錢，但銀行覺得管老王要錢是一個費時費力的事情，銀行把要錢的權利一口價80萬轉讓給老李，老李相當於花了80萬買了向老王討債100萬的權利，這個時候老李成為了債權人，而不在是銀行了。

但債權人不會以120萬的起拍價上拍，原因有二：

一.如果以這麼高的起拍價上拍，那麼大家競買的慾望就不會很強，導致最終沒有競買，那麼債權人相當於要不到錢了。

二.即使房子最終以150成交，債權人也只能拿到100萬，剩下多出的50萬要還給債務人老王的。

綜合以上倆個原因，債權人老李最理想的是讓價值120的房子打8折，以96萬起拍，最終拍過100萬債權人就已經收益最大化了。

先介紹一下概念，什麼是法拍房？

答案：法拍房是指法院拍賣房。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程式向法院聲請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得金滿足債權。

對於法拍房，人們的第一反應就是便宜，但是大家生活裡都有常識，去買個東西，往往貴有貴的道理，便宜有便宜的理由。法拍房同樣如此。它價格便宜所以很多人覺得很划算，其實高收益和高風險是對等的。我們來看看法拍房的優缺點。

優點：

1、不限購。除北京深圳等一線城市外，在不少城市買法拍房是不要求購買人有購房資格的。

缺點：

1、付款方式需一次性付款，不能貸款：絕大部分都需要一次性全款。就算是公告上寫了可以貸款，也要先把房屋的尾款結清，取得房產證之後，再去法院指定的銀行去辦理貸款，平添了很多正常房屋貸款不需要交的費用。

2、房屋交接存在很多不確定性的風險：當房子產權過戶後，房子確實屬於你了，但是法院可不負責清房，房屋的交付工作要自己解決。遇到賴著不走的，很難處理，尤其是住著七老八十的老人，你碰都不敢碰一下，人家就是不搬走，你買了房也搬不進去呀。

還有可能原房主和他人簽訂了年限很長的租賃合同，比如二三十年，你只能幹看著人家住在你的房子裡，可能很久都住不進去。

3、無法落戶的風險：目前沒有法律規定取得房產證後可以強制他人遷出戶口，所以戶口問題也得自己處理，原戶主能不能遷出，存在很大的不確定性。你無法落戶也就意味著你精打細算買的法拍學區房卻眼睜睜的用不了。

4、債務關係複雜的風險：法拍房多牽扯到複雜的債務關係，很可能存在多次抵押，還會存在民間借貸，高利貸等，你辦完手續入住了，他們會經常上門討債，讓你剪不斷理還亂。

5、高額的稅費的風險：一般法拍房的稅費都由買房者支付，除了正常的契稅，營業稅，印花稅等稅費，還有可能你攤上的是非“滿五唯一"的主，那還有差價的20%的個人所得稅等著你呢，這些具體情況是怎樣的，必須提前弄清楚，否則你買的價格可能並不比正常的二手房便宜，可能還貴了。

6、牽扯很多欠款的風險：法拍房一般是由於原房主存在債務問題，資不抵債，才會走這個程式進行拍賣的房子。這種房子很可能拖欠了多年的物業費，水電費，燃氣費，暖氣費，廣播電視費，如果加上違約金還有一大筆費用。

比如一年拖欠7千，十幾年下來可能就是10多萬，這個費用可是你要承擔的哦，最後很可能你高高興興買了房子，卻買來了一堆欠款。

7、產權不清晰的風險：法拍房的土地性質很重要，如果是小產權房，本身就沒有房產證，你也無法取得房產證，無法正常出售，存在很多不確定的風險。

如果該法拍房的產權是屬於夫妻共同所有，那一方拍賣，另一方來追究，或讓你賠償因你購房而給他的財產造成的損失，你也會有不小的麻煩。

可以說，法拍房的便宜，正是因為它的缺點造成的。所以，買賣這種房子，一定要特別小心。

換句話說，這種房子適合房產投資高階玩家，資金量很大，且有很深的社會關係，能夠對購買的法拍房知根知底，摸清法拍房來龍去脈的人，而作為普通老百姓，或者剛需，儘量別碰，水太深了，小心進去出不來！

總之，法拍房存在的原因，很多是因為處理債權關係，從宏觀角度來看，就是處理躺在銀行裡的垃圾資產，修復資產負債表的。比如某些老闆拿房子抵押還不上錢的。這類資產，也只是藉助了本輪房價熱潮，才成功解決掉，或者說成功找到資產接盤方。

特別注意，銀行內部有很多種債務處理辦法，但這類資產最終能流出銀行體系，不被銀行工作人員及其親朋好友內部消化，本身已經說明其價值不高。

不瞭解房產的人，可能只看拍賣價格，以為撿到了便宜，實際上卻是花了很多錢，只買了一本房產證和一大堆麻煩。這種便宜可是要付出代價的，衡量個人承擔風險的能力，我選擇遠離。