目前就職於深圳一家設計院，我就從深圳的城市更新來簡單介紹一下吧。
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首先，一個城市想要發展有兩條路徑，一個是透過開發空地，一個是透過舊城改造。
第一種，開發空地，也就是九十年代遍地開花的“經濟開發區”，透過這種方式開發的優點就是成本比較小，因為開發的用地基本都是空地，就算有建築也比較零星，拆遷賠償的量沒有那麼大，用規劃的專業術語叫做“增量用地”，這種方式要求城市具備可開發的空地，並且這種方式有一個缺點就是會導致老城區空心化，建成區面積無序擴大，也就是俗稱的“攤大餅”。
另一種方式就是透過舊城改造，透過拆除老舊建築來獲得可開發的用地，這種方式開發的優點跟開發“增量用地”的優缺點基本是對著來的，優點是可以對城市現在比較老舊的區域進行“擴容提質”，也就是這塊地的容積率、建築面積會顯著提升，開發的質量也會較現狀的業態有明顯提升，如棚戶區改造成住宅小區，低端服務業改造成大型商業中心，但這種方式也存在明顯的缺點，就是開發成本高，在房價高企的深圳，一棟樓的賠償可能達到上千萬，這個就要求開發主體有雄厚的資金支撐得起拆遷補償款。
那麼在深圳這種高度建成而且市域面積有限的城市，如果搞增量開發，就存在很多限制，2005年8月26日，深圳主要領導就公開表示，深圳的發展正面臨“四個難以為繼”的難題，“一是土地、空間難以為繼；二是能源、水資源難以為繼；三是實現萬億GDP需要更多勞動力投入，而城市已經不堪人口重負，難以為繼；四是環境承載力難以為繼。”所以深圳要想獲得繼續發展的可能性，就必須尋求“增量開發”以外的路徑，所以深圳也是全國第一個大面積開展城市更新，第一個“吃螃蟹”的城市，深圳的城市更新從08年就有了鋪墊，11年以後陸續出臺政策，17年集中性出臺了100多項政策，目前深圳的城市更新已經是一套比較完善的體系了。
那麼如果開展城市更新，限於篇幅，我就不一個個掰開來說了，僅簡單介紹一下。
城市更新的定義：針對現有土地功能和資源利用不符合社會經濟發展要求的特定城市建成區域，特定主體根據城市規劃進行的活動。
深圳城市更新的型別主要包括三大類，綜合整治、功能改變、拆除重建。
綜合整治：不改變建築主體結構與功能，修葺式更新，主要由政府統籌推進。
功能改變：改變部分/全部建築的功能，保留原建築的主體結構，不改變土地使用權的權利主體和使用期限。
拆除重建：對不符合城市發展和建設要求的用地型別（土地利用率低、消防隱患、基礎設施不足、環境惡劣等）進行全面改造。
以上三種目前在深圳最具代表性的就是拆除重建類的城市更新，對城市的改變最大、涉及利益最廣、編制複雜難度最高、介入的主體也是最多的。
第一步是開展“業主簽署改造意願書及委託書”，大白話就是，首先要這個區域的業主要同意改造，這個對同意改造的業主是有比例要求的，佔建築物總面積2/3以上且佔總人數2/3以上權利主體同意，並提供身份證明及房地產證影印件以便申報。
第二步是受委託單位申報更新單元計劃，大白話就是開發商要去申報更新單元計劃。
第三步是批准納入城市更新年度計劃，這第二步到第三步是難度最大的，先按下不表，下面章節我會詳細說明這一步涉及的內容。
第四步是申報主體申請對土地建築物核查彙總，並同步編制更新單元規劃草案和制定搬遷補償方案，接著就是草案透過核發“更新單元規劃批覆”、申報主體與業主簽訂搬遷補償協議並形成單一主體。
第五步是實施主體確認，與主管部門簽訂專案實施監管協議。
再往下就是開始實施了，依次的步驟是房屋拆除產權登出→土地取得（建設用地報備審批、簽訂土地使用權出讓合同）→建設工程許可（建設工程規劃許可證辦理、施工許可證辦理）→開發建設（建設週期通常不超過36個月）→工程竣工驗收回遷房入夥→辦理回遷房地產證。
這樣一整套城市更新的流程就走完了，這些過程全部走完需要的週期不等，根據專案的難度來定，一般需要3-4年，難度大的可能就爛尾了。
下面我簡單說一下更新計劃申報也就是立項的內容和重點：
首先是更新的必要性，也就是這個片區為什麼要更新，幾大原因歸結起來就是環境惡劣、重大安全隱患、汙染嚴重、危房集中、消防通道、登高面不足、土地、建築功能利用不符合經濟發展要求等，說白了就是列舉片區的問題。
第二步就是劃定拆除範圍了，要拆的邊界在哪裡，怎麼界定，這個相關政策有詳細說明，限於篇幅我就不細說了，總體原則是會考慮現狀建築、權屬邊界。
這裡面有一個比較重要的點就是權屬清晰用地的比例，因為深圳目前還存在有很多土地其實是掌握在各個村手上的，而且存在很多違建，這個是歷史問題，如果做城市更新，這個地的權屬就回全部轉換成國有用地，歸開發商所有，所以深圳城市更新的步驟其實也是一個“農轉用”的過程，那麼在這個過程中，權屬清晰比例就是一個比較重要的因子了，如果這塊地都是違建，做城市更新，賠償給違建這個就會引起比較重大的社會問題，所以對拆除範圍裡面的權屬清晰用地的比例是要求達到60%的。
還有一個重點就是土地移交率，城市更新說白了就是城市需要發展，但是不能造成重大的社會問題，要引導城市向更好的方向發展，所以政府會與開發商進行博弈，既不能讓開發商沒肉可吃，也不能讓開發商把肉全部吃了，該有的貢獻不做，所以，在城市更新裡面會對公益性用地有一定的比例要求，深圳各個區對土地移交率的要求不同，我也不細說了，一般會讓城市更新單元內自己解決學位需求，並且完成法定圖則在這個地塊規劃的公益性用地，諸如道路、醫院、學校等。這樣就把城市更新變成了一個三贏的局面，開發商得到利益，政府可以解決歷史遺留違建的問題、解決法定圖則規劃的公益性設施的落實，村民獲得高額賠償。
這個機制制定以後，城市更新就可以在政府的掌控之下朝著正確的方向如火如荼的展開了。
——暫時先介紹到這裡。以後有時間了再補充。
目前就職於深圳一家設計院，我就從深圳的城市更新來簡單介紹一下吧。
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首先，一個城市想要發展有兩條路徑，一個是透過開發空地，一個是透過舊城改造。
第一種，開發空地，也就是九十年代遍地開花的“經濟開發區”，透過這種方式開發的優點就是成本比較小，因為開發的用地基本都是空地，就算有建築也比較零星，拆遷賠償的量沒有那麼大，用規劃的專業術語叫做“增量用地”，這種方式要求城市具備可開發的空地，並且這種方式有一個缺點就是會導致老城區空心化，建成區面積無序擴大，也就是俗稱的“攤大餅”。
另一種方式就是透過舊城改造，透過拆除老舊建築來獲得可開發的用地，這種方式開發的優點跟開發“增量用地”的優缺點基本是對著來的，優點是可以對城市現在比較老舊的區域進行“擴容提質”，也就是這塊地的容積率、建築面積會顯著提升，開發的質量也會較現狀的業態有明顯提升，如棚戶區改造成住宅小區，低端服務業改造成大型商業中心，但這種方式也存在明顯的缺點，就是開發成本高，在房價高企的深圳，一棟樓的賠償可能達到上千萬，這個就要求開發主體有雄厚的資金支撐得起拆遷補償款。
那麼在深圳這種高度建成而且市域面積有限的城市，如果搞增量開發，就存在很多限制，2005年8月26日，深圳主要領導就公開表示，深圳的發展正面臨“四個難以為繼”的難題，“一是土地、空間難以為繼；二是能源、水資源難以為繼；三是實現萬億GDP需要更多勞動力投入，而城市已經不堪人口重負，難以為繼；四是環境承載力難以為繼。”所以深圳要想獲得繼續發展的可能性，就必須尋求“增量開發”以外的路徑，所以深圳也是全國第一個大面積開展城市更新，第一個“吃螃蟹”的城市，深圳的城市更新從08年就有了鋪墊，11年以後陸續出臺政策，17年集中性出臺了100多項政策，目前深圳的城市更新已經是一套比較完善的體系了。
那麼如果開展城市更新，限於篇幅，我就不一個個掰開來說了，僅簡單介紹一下。
城市更新的定義：針對現有土地功能和資源利用不符合社會經濟發展要求的特定城市建成區域，特定主體根據城市規劃進行的活動。
深圳城市更新的型別主要包括三大類，綜合整治、功能改變、拆除重建。
綜合整治：不改變建築主體結構與功能，修葺式更新，主要由政府統籌推進。
功能改變：改變部分/全部建築的功能，保留原建築的主體結構，不改變土地使用權的權利主體和使用期限。
拆除重建：對不符合城市發展和建設要求的用地型別（土地利用率低、消防隱患、基礎設施不足、環境惡劣等）進行全面改造。
以上三種目前在深圳最具代表性的就是拆除重建類的城市更新，對城市的改變最大、涉及利益最廣、編制複雜難度最高、介入的主體也是最多的。
第一步是開展“業主簽署改造意願書及委託書”，大白話就是，首先要這個區域的業主要同意改造，這個對同意改造的業主是有比例要求的，佔建築物總面積2/3以上且佔總人數2/3以上權利主體同意，並提供身份證明及房地產證影印件以便申報。
第二步是受委託單位申報更新單元計劃，大白話就是開發商要去申報更新單元計劃。
第三步是批准納入城市更新年度計劃，這第二步到第三步是難度最大的，先按下不表，下面章節我會詳細說明這一步涉及的內容。
第四步是申報主體申請對土地建築物核查彙總，並同步編制更新單元規劃草案和制定搬遷補償方案，接著就是草案透過核發“更新單元規劃批覆”、申報主體與業主簽訂搬遷補償協議並形成單一主體。
第五步是實施主體確認，與主管部門簽訂專案實施監管協議。
再往下就是開始實施了，依次的步驟是房屋拆除產權登出→土地取得（建設用地報備審批、簽訂土地使用權出讓合同）→建設工程許可（建設工程規劃許可證辦理、施工許可證辦理）→開發建設（建設週期通常不超過36個月）→工程竣工驗收回遷房入夥→辦理回遷房地產證。
這樣一整套城市更新的流程就走完了，這些過程全部走完需要的週期不等，根據專案的難度來定，一般需要3-4年，難度大的可能就爛尾了。
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下面我簡單說一下更新計劃申報也就是立項的內容和重點：
首先是更新的必要性，也就是這個片區為什麼要更新，幾大原因歸結起來就是環境惡劣、重大安全隱患、汙染嚴重、危房集中、消防通道、登高面不足、土地、建築功能利用不符合經濟發展要求等，說白了就是列舉片區的問題。
第二步就是劃定拆除範圍了，要拆的邊界在哪裡，怎麼界定，這個相關政策有詳細說明，限於篇幅我就不細說了，總體原則是會考慮現狀建築、權屬邊界。
這裡面有一個比較重要的點就是權屬清晰用地的比例，因為深圳目前還存在有很多土地其實是掌握在各個村手上的，而且存在很多違建，這個是歷史問題，如果做城市更新，這個地的權屬就回全部轉換成國有用地，歸開發商所有，所以深圳城市更新的步驟其實也是一個“農轉用”的過程，那麼在這個過程中，權屬清晰比例就是一個比較重要的因子了，如果這塊地都是違建，做城市更新，賠償給違建這個就會引起比較重大的社會問題，所以對拆除範圍裡面的權屬清晰用地的比例是要求達到60%的。
還有一個重點就是土地移交率，城市更新說白了就是城市需要發展，但是不能造成重大的社會問題，要引導城市向更好的方向發展，所以政府會與開發商進行博弈，既不能讓開發商沒肉可吃，也不能讓開發商把肉全部吃了，該有的貢獻不做，所以，在城市更新裡面會對公益性用地有一定的比例要求，深圳各個區對土地移交率的要求不同，我也不細說了，一般會讓城市更新單元內自己解決學位需求，並且完成法定圖則在這個地塊規劃的公益性用地，諸如道路、醫院、學校等。這樣就把城市更新變成了一個三贏的局面，開發商得到利益，政府可以解決歷史遺留違建的問題、解決法定圖則規劃的公益性設施的落實，村民獲得高額賠償。
這個機制制定以後，城市更新就可以在政府的掌控之下朝著正確的方向如火如荼的展開了。
——暫時先介紹到這裡。以後有時間了再補充。