1.成本核算步驟
（1）根據成本核算物件的確定原則和專案特點，確定成本核算物件；
（2）按成本核算及管理的要求，設定有關成本核算會計科目和賬簿，按成本核算物件歸集開發成本費用；
（3）按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算物件之間的分配方法、標準；
（4）將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算物件之間進行分配；
（5）編制專案開發成本計算表，計算各成本核算物件的開發總成本；
（6）正確劃分完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本，按建築面積計算完工產品單位成本；
（7）正確劃分可售面積、不可售面積，根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，按與結算銷售收入配比的原則正確結轉完工開發產品的銷售成本；
（8）編製成本報表，根據成本管理和核算要求，總括反映各成本核算物件的成本情況。
2.成本核算物件的確定
（1）成本核算物件是房地產公司為歸集和分配開發產品在開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔主體，應按照可否出售、分類歸集、功能區分、定價差異、成本差異、權益區分原則合理確定；
（2）成本核算物件的確定應滿足成本計算的需要，便於成本費用的歸集，利於成本的及時結算，適應成本監控的要求，具體可結合專案開發地點、規模、週期、方式、功能設計、結構型別、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等實際情況確定；
（3）成本核算物件應在開工前確定，一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準確性；
（4）成本核算物件的確定必須由財務負責人稽核透過，同時與造價部、工程部等業務部門及公司管理層溝通其合理性，並達成一致意見；
（5）成本核算物件確認後，在不影響專案開發的情況下，簽訂工程合同、支付工程款等工作，應與成本核算物件保持一致，避免業務部門對成本資料的再拆分；
（6）確定成本核算物件的具體操作：
a.單體開發專案，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單列開發工程為成本核算物件；
b.在同一開發地點、結構型別相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發專案，可以合併為一個成本核算物件；
c.對於開發規模較大、工期較長的開發專案，可以結合專案特點和成本管理的需要，按開發專案的一定區域或部位或週期劃分成本核算物件；
d.成片分期（區）開發的專案，可以以各期（區）為成本核算物件；
e.同一專案有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區）劃分成本核算物件的基礎上，還應按功能劃分成本核算物件；
f.同一小區、同一期有高層、多層、複式等不同結構時，還應按結構劃分成本核算物件。
3.成本專案及會計科目的設定
土地徵用及拆遷補償費：為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閒置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等；
前期工程費：是指專案開發前期發生的政府許可規費、招標代理費、臨時設施費以及水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、諮詢論證費、籌建、場地通平等前期費用；
建築安裝工程費：是指開發專案開發過程中發生的各項主體建築的建築工程費、安裝工程費及精裝修費等；
基礎設施建設費：是指開發專案在開發過程中發生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排汙、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬頻網路、智慧化等社群管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林、景觀環境工程費用等；
公共配套設施費：是指開發專案內發生的、獨立的、非營利性的且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業單位的公共配套設施費用等；
開發間接費用：指企業為直接組織和管理開發專案所發生的，且不能將其直接歸屬於成本核算物件的工程監理費、造價稽核費、結算稽核費、工程保險費等。
4.成本分配方法
能分清成本核算物件的，可直接計入成本核算物件的成本專案中，不能分清成本核算物件的，需兩個或兩個以上的成本核算物件負擔時，可先進行歸集，再分配計入有關成本核算物件的開發成本；
（1）土地成本的分配
按佔地面積法進行分配，即按已動工開發成本物件佔地面積佔開發用地總面積的比例進行分配；
（2）公共配套設施費的分配
按建築面積法進行分配，即按已動工開發成本物件建築面積佔開發用地總建築面積的比例進行分配；
公共配套設施若為整個專案服務，整個專案的商品房均是受益物件；若受益區域存在未開發部分，無法取得建築面積，應先按佔地面積在房地產專案分配，房地產專案若有不同開發產品型別的，則再按建築面積進行分攤；
（3）利息費用的分配
按直接成本法進行分配，即按期內某一成本物件的直接開發成本佔期內全部成本物件直接開發成本的比例進行分配，也就是按當期總投入（指不包含土地費用、借款費用、開發間接費用的總投入）百分比進行分攤；
（4）其他成本的分配
根據成本動因按佔地面積或建築面積（包括在建及未建面積）分配計入收益的成本核算物件。以前期工程費為例，開工前的填土工程，佔地面積對其影響重大，應以佔地面積為權數分配；而報建費用等規費，若是以建築面積為計價依據，應以建築面積為權數分配；七通一平等支出，建築面積對其影響重大，應以建築面積為權數進行分攤。
5.已完工開發產品成本的結轉
根據工程結算單對未入賬的工程成本進行預提；如果尚未辦理結算，根據工程合同對未入賬的工程成本進行預提；
成本在完工與未完工開發產品之間進行分配；
對於已完工的開發產品，成本由開發成本結轉到開發產品。
6.已售開發產品成本的結轉
按已售開發產品建築面積結轉成本，由開發產品結轉到主營業務成本。
1.成本核算步驟
（1）根據成本核算物件的確定原則和專案特點，確定成本核算物件；
（2）按成本核算及管理的要求，設定有關成本核算會計科目和賬簿，按成本核算物件歸集開發成本費用；
（3）按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算物件之間的分配方法、標準；
（4）將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算物件之間進行分配；
（5）編制專案開發成本計算表，計算各成本核算物件的開發總成本；
（6）正確劃分完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本，按建築面積計算完工產品單位成本；
（7）正確劃分可售面積、不可售面積，根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，按與結算銷售收入配比的原則正確結轉完工開發產品的銷售成本；
（8）編製成本報表，根據成本管理和核算要求，總括反映各成本核算物件的成本情況。
2.成本核算物件的確定
（1）成本核算物件是房地產公司為歸集和分配開發產品在開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔主體，應按照可否出售、分類歸集、功能區分、定價差異、成本差異、權益區分原則合理確定；
（2）成本核算物件的確定應滿足成本計算的需要，便於成本費用的歸集，利於成本的及時結算，適應成本監控的要求，具體可結合專案開發地點、規模、週期、方式、功能設計、結構型別、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等實際情況確定；
（3）成本核算物件應在開工前確定，一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準確性；
（4）成本核算物件的確定必須由財務負責人稽核透過，同時與造價部、工程部等業務部門及公司管理層溝通其合理性，並達成一致意見；
（5）成本核算物件確認後，在不影響專案開發的情況下，簽訂工程合同、支付工程款等工作，應與成本核算物件保持一致，避免業務部門對成本資料的再拆分；
（6）確定成本核算物件的具體操作：
a.單體開發專案，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單列開發工程為成本核算物件；
b.在同一開發地點、結構型別相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發專案，可以合併為一個成本核算物件；
c.對於開發規模較大、工期較長的開發專案，可以結合專案特點和成本管理的需要，按開發專案的一定區域或部位或週期劃分成本核算物件；
d.成片分期（區）開發的專案，可以以各期（區）為成本核算物件；
e.同一專案有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區）劃分成本核算物件的基礎上，還應按功能劃分成本核算物件；
f.同一小區、同一期有高層、多層、複式等不同結構時，還應按結構劃分成本核算物件。
3.成本專案及會計科目的設定
土地徵用及拆遷補償費：為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閒置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等；
前期工程費：是指專案開發前期發生的政府許可規費、招標代理費、臨時設施費以及水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、諮詢論證費、籌建、場地通平等前期費用；
建築安裝工程費：是指開發專案開發過程中發生的各項主體建築的建築工程費、安裝工程費及精裝修費等；
基礎設施建設費：是指開發專案在開發過程中發生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排汙、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬頻網路、智慧化等社群管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林、景觀環境工程費用等；
公共配套設施費：是指開發專案內發生的、獨立的、非營利性的且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業單位的公共配套設施費用等；
開發間接費用：指企業為直接組織和管理開發專案所發生的，且不能將其直接歸屬於成本核算物件的工程監理費、造價稽核費、結算稽核費、工程保險費等。
4.成本分配方法
能分清成本核算物件的，可直接計入成本核算物件的成本專案中，不能分清成本核算物件的，需兩個或兩個以上的成本核算物件負擔時，可先進行歸集，再分配計入有關成本核算物件的開發成本；
（1）土地成本的分配
按佔地面積法進行分配，即按已動工開發成本物件佔地面積佔開發用地總面積的比例進行分配；
（2）公共配套設施費的分配
按建築面積法進行分配，即按已動工開發成本物件建築面積佔開發用地總建築面積的比例進行分配；
公共配套設施若為整個專案服務，整個專案的商品房均是受益物件；若受益區域存在未開發部分，無法取得建築面積，應先按佔地面積在房地產專案分配，房地產專案若有不同開發產品型別的，則再按建築面積進行分攤；
（3）利息費用的分配
按直接成本法進行分配，即按期內某一成本物件的直接開發成本佔期內全部成本物件直接開發成本的比例進行分配，也就是按當期總投入（指不包含土地費用、借款費用、開發間接費用的總投入）百分比進行分攤；
（4）其他成本的分配
根據成本動因按佔地面積或建築面積（包括在建及未建面積）分配計入收益的成本核算物件。以前期工程費為例，開工前的填土工程，佔地面積對其影響重大，應以佔地面積為權數分配；而報建費用等規費，若是以建築面積為計價依據，應以建築面積為權數分配；七通一平等支出，建築面積對其影響重大，應以建築面積為權數進行分攤。
5.已完工開發產品成本的結轉
根據工程結算單對未入賬的工程成本進行預提；如果尚未辦理結算，根據工程合同對未入賬的工程成本進行預提；
成本在完工與未完工開發產品之間進行分配；
對於已完工的開發產品，成本由開發成本結轉到開發產品。
6.已售開發產品成本的結轉
按已售開發產品建築面積結轉成本，由開發產品結轉到主營業務成本。