根據題主給出的資訊，老劉認為：房主違約，買賣雙方已簽署購房合同，繳納的定金如果已衝抵首付款，按簽署合同中違約條款辦，反之，主張定金雙倍賠付，如果協商不成，拿起法律武器，法院起訴他。

題主說的這種情況確實很少見，也很奇葩，如果不是現場發生特別的事，房主不可能折磨自己，突然反悔選擇不賣。我估計現場有人嚼舌根，說房東價格賣低了之類的話，要麼就是有人願意高於你出的價格，想買房主的房子，才會讓房主這麼急功近利，簽署購房合同10分鐘，就急戳戳的反悔，單方面撕毀合同。

如果我所預料的這種情況，房主會很爽快的賠付你定金雙倍金額。就合同本身而言，簽署買賣合同時，也會有違約的條款，這個條款是雙方議定的結果。老劉賣房時，當時雙方議定的是房屋總價的20%，題主可以看看合同，有沒有和房主有這面的約定，如果有，只有四個字送給你：按合同辦。

針對您目前的情況我們做以下分析，首先要看您簽署的是房屋轉讓合同還是意向合同，兩者之間還是有一些區別的。

如果您簽署的是意向合同，交了定金後，各種憑證都已經在您手上了，哪怕過一分鐘業主說不賣了都可以追究他的責任的。不過意向合同的話賠償一般只能算定金的金額了，像這種情況下，如何強硬的話是可以要求定金全額賠償的。但是在實際操作中，可能會有些棘手。所以建議和業主溝通，做做工作，希望他們繼續履行交易，也要把要

承擔的後果跟業主說清楚。有些業主想到損失比較大，可能又會考慮賣了。如果實在不行，最終協調部分賠償也是要的。但是建議最好不要鬧得不可開交，因為走法律程式的話相對會麻煩一些，不僅耽擱了自己的時間，還得投入大量的精力。

如果您簽署的是房屋轉讓合同，那麼同樣的道理，告知業主違約的話要按合同執行，而且違約責任是相當嚴重的，一般是房價的百分之二十。這個法律效率強硬，而且走法律的話最終的賠償也是可觀的，所以可以以此來勸說業主繼續履行合同，當然業主突然不賣的情況我們也要了解清楚，再看如何抉擇。雙方儘量都站在理解的角度出發。

什麼是合同生效？

合同生效是指已經成立的合同，在當事人之間產生一定法律約束力的效果，當事人應當根據法律規定和合同的約定，履行各自所承擔的義務。如果不履行或者不完全履行，則屬於違反合同約定的義務，對方當事人有權向其主張違約責任。

大部分情況下合同成立的同時，意味著合同也就生效了。（除了附條件或者附期限的合同，需要等到條件或者期限滿足以後，才生效）

合同成立的要件主要：

（一）簽訂合同的雙方有相應的民事行為能力；

（二）雙方對合同的內容達成一致的意思表示；

（三）合同的內容不違反法律強制性的規定；

哪些情形下合同是無效的？

（一）一方以欺詐脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；

（二）惡意串通，損害國家集體或者第三人利益的；

（三）以合法形式掩蓋非法目的的；

（四）損害社會公共利益的；

（五）違反法律行政法規的強制性規定的

房主表示不賣房，屬於違約嗎？

很明確的告訴你，房主在履行合同義務前明確的表示不賣房，在法律上屬於預期違約。

根據《中華人民共和國合同法》第108條規定，當事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。

如何要求對方承擔違約責任？

如果合同的一方存在違約行為，另一方是可以要求對方承擔繼續履行、採取補救措施、賠償損失等違約責任。

當然買方也可以向賣方提出解除買賣合同，要求賣方賠償雙倍定金。

《中華人民共和國合同法》第94條規定：

有下列情形之一的當事人可以解除合同：（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要債務

《中華人民共和國合同法》第115條規定：

當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定，一方向對方給付定金作為債權的擔保，債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回，給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金，收受定金的，一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。總結

買賣雙方簽署了及時生效的購房合同，交了定金後不到10分鐘，房主表示不賣了，符合法律規定的逾期違約的情形，但是這種情形下舉證會存在一定的困難。建議你與房主積極溝通，進行通話錄音。如果房主表示願意繼續履行合同，這是對你來說比較完美的結局。

但是如果房主表示不賣了，你通過錄音的形式也取到了證據，對下一步談判或者提起訴訟仲裁等會產生有利的作用。

確實在現實生活中，很多人沒有契約精神。簽了合同就認為是一張白紙。自己想作廢就作廢。其實合同就是當事人雙方自己的法律。當事人雙方按照一致的意思表示達成了約定，沒有特殊事由是必須要按照合同的約定履行相應的義務，如果不履行，肯定要承擔違約責任。（除了不可抗力的特殊事由）

在房價牛氣沖天期間，房主臨時變卦的現象比比皆是，在市場疲態明顯大環境中，這種現象則很少見。對於這種“收定簽約後即時反悔不賣”的現象，結合我所瞭解的類似案例，說一下我的看法：

只是口頭說不賣，如房主還沒出現拒絕履行合同的行為，那還不能判定房主構成實質性違約，只能說房主有違約的傾向。

打個比方，合同約定“簽署合同並收取定金後，甲方（房主）不得將房子再另售第三方；簽署合同後5個工作日內，雙方至房產交易中心辦理首期資金託管手續……”

房主在簽署合同後並沒有將房子另售他人，且還沒到辦理資金託管的時間，並不能判定房主到時是否履約，說不定房主依約履行各環節需承擔的責任和義務？

可見，此時認定房主已違約會得不到法院支援，除非買家有確實證據證實房主有實質違約行為，例如上面所說的，在雙方約定辦理資金託管的時間，房主卻拒絕去辦理等證據。

與這種“收定簽約後10分鐘即反悔”的房主博弈或繼續交易過程中，買家一定要遵守合同約定及保留好證據，避免角色反轉，成為“違約方”。

按大多數買家的心理，房主已說“不賣了”，就理所當然地認定這宗交易是房主違約了，買家就擅自中斷交易流程的推進，例如按合同約定，買賣雙方應該提交資料到銀行去預審，買家沒去，但房主卻悄悄去了，而且房主保留了“他有按約定去銀行，而買家沒有依約去辦理相關手續”的證據，這樣反而變成買家產生了違約行為。

因而，在沒有證據鍾實房主產生違約行為之前，作為買家一定要謹慎行事，嚴格按照合同約定執行，尤其是時間節點方面把控、義務的履行方面，不能有絲毫大意。

如房主產生了實質的違約行為，如何處理？

定金雙倍返還是毫無疑問的了，但因房主違約而導致買家產生其它損失的索賠，則需視雙方簽署的合同具體條文約定。如合同有約定按約定執行；如沒有約定，則買家的損失需要自己舉證，但舉證的損失能否被法院採約，這是個未知數。

綜上

定金已交合同已籤，且合同已生效10分鐘，房主說不賣，要根據合同的具體約定，看房主有沒出現拒絕履行合同行為，才能判決房主是否構成實質性違約。如證據顯示房主已產生實質性違約行為，則房主需依合同承擔違約責任，對買家進行賠償。

合同已籤，定金已付。那麼合同就已經生效了。別說10分鐘，哪怕是一分鐘也是違約。

只要你願意，他不賣都不行。除非他願意按合同支付違約金。

如果他沒有讓你同情理解的理由可以說服你。就按合同辦事吧。

一般來說很少有這種情況的。但如果真的出現了，就應該先好好商量。問下業主原因，畢竟一套房能成交過程也不容易。如果業主態度好，那我建議是解約吧，房子那麼多，沒必要為了一套房耗在那裡。但如果業主不賣，態度還很惡劣，有時為了一口氣也就只能和他撐下去了，哈哈哈，，，，我這個人比較怕麻煩。能和平解決就和平。這是最好的結果。

可能對你的問題沒什麼幫助。但希望一切和平順利解決。

合同生效是以定金支付時間開始生效的

賣家毀約對於買家來說是非常難接受的

費心費力談價斡旋才最重把合同簽了

如果按照合同最低的賠償標準

是賣家賠付雙倍定金給買家

毫無疑問，這種情況應當按照違約處理。

首先，對於定金合同來講，支付定金一方違約的，定金不予返還。接收定金一方違約的，應當雙倍返還定金。所以房主收了定金之後反悔了，應該雙倍返還定金。

其次，在購房合同裡面，一般會約定房屋總價20%的違約金，這一點可以向房主主張。

違約金和定金只能選擇一個向房主主張，一般就主張一個相對較高的吧。

但是一般這種情況都是和房主坐下來談一談，協商解決是最好的啦。

遇過一次買方不買了，很和氣，浪費時間願意給補償，我也沒要，算了。對於對方肯定是重大決定，理解吧。

正常流程，按違約走。無可厚非！

只要買賣雙方在合同上簽字畫押了，在沒有特殊約定的情況下，那麼合同就已經生效。

不管是過了10分鐘，還是5分鐘，房東既然違約了，就應該承擔違約責任，否則當籤合同是兒戲嗎？

當然，要不要房東承擔違約責任又是另外一回事。如果買家覺得房東沒有必要承擔違約責任，將定金退給自己即可。最主要還是看買賣雙方的協商結果。