公寓是一種比較特殊的住宅類別。屬於商業性質，但兼有住宅的功能（但付款方式和房屋性質等方面又區別於純粹的住宅型別），大部分屬於商住兩用的性質，是一種不純粹的物業型別，多以商住兩用的形式出現。

不能限購執行以來，以往沒受到太大關注的商務公寓專案，開始大打“不限購、不限貸”牌，在住宅被限購的市場中成為很多買家考慮的投資專案。

商務公寓一般來說，面積不大，小公寓易於出租，且實際租金更高，在租房市場，小戶型租金總價低，往往比大戶房產更容易出租。

這是公寓的優點。從這個角度來說，住宅、公寓，在出租市場來說，似乎沒有什麼太大差別。但是從付款方式來說，住宅和公寓則大有不同。

有些人覺得總價上來說，有些住宅和公寓地段相近、定位相近，總價差別不大，有些公寓甚至要比住宅低很多。

出租的價格也差不多，甚至高於住宅，所以有些人買到了比住宅便宜的公寓以為賺到了大便宜，其實不然。

公寓在持有的時候，其實會面臨很大的風險和很多隱性成本。

第一，貸款的區別

公寓：不限貸，五成首付；無首套房優惠，且不能用公積金貸款

住宅：限貸，個別銀行有首套房優惠，能使用公積金貸款

公寓最大的優點是“不限購、不限貸”，這是公寓宣傳得最多的賣點，同時對於“無名額、三套房買家”來說，投資公寓無疑是投資房產的“唯一出路”了。除了沒有貸款優惠之外，公寓的貸款是不能使用公積金貸款的，也不能以購買了公寓為由提取公積金，因為公積金貸款是購買個人住房的專用款項，非居住物業是不能使用的。

貸款年限上也有區別。

住宅最長可貸款30年，而公寓屬於商業用地，貸款年限10年。

銀行為什麼這麼規定。其實，已經看出了，公寓要比住宅的風險更大，銀行已經預知這種風險了，所以要降低風險，就要提高首付，首付五成。年限也要縮短。這對於投資來說，槓桿使用效率太低，且佔用的本金太多，風險更大。

第二，能否落戶，是否有學位的區別

公寓：不能落戶、無學位

住宅：符合條件可落戶，有學位

購買住房能否落戶，關鍵要看專案所在地塊是按照什麼性質審批的，如果是純商業性質，就不能單獨落戶，所以公寓是不能落戶的，如果是綜合性質，那麼其中的商業部分不可落戶，而住宅部分則可以落戶，所以有些商用樓有一部分可以落戶，但大部分公寓產品都是無法落戶的。

和“無法落戶”一樣，公寓也是不帶有學位的，就算有名校相傍，但業主的子女卻無法享受名校學位。

這對一向以名校學位優勢備受市場寵愛的老城區物業來說，公寓後期升值潛力相對較弱。因此相對來講，名校路段內的公寓與住宅，在價格上的差別會更大。

這也就是為什麼萬達廣場住宅可以賣到12000，而soho公寓不升反降到6000。

第三，使用屬性與品質之間的差異

公寓：實用面積7成就不錯了，使用年限最多50

住宅：最高實用面積能達8成左右，使用年限最高70年

小戶型本身面積小，那麼房型佈局、房屋面積、公攤面積、房屋朝向、裝修標準、每層套數、每層電梯數以及景觀綠化的情況都會對客戶產生影響，進而影響投資回報率。

而房子面積太小，公攤大，本身就不是正常戶型的住宅，居住會影響使用功能。

商用性質的公寓一般使用面積小，市場上大多公寓只能有七成左右的實用面積。而住宅則不同，住宅公攤相對較小，實用面積能達到八成左右。

此外，使用年限的不同是公寓與住宅最大的區別。

商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限長達70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓產品的土地使用證大多是在多年前取得的，因此不少專案的實際使用年限僅剩下三十多年，與住宅相比腰斬了一半。

而按《物業法》的解釋，住宅物業在土地使用年限到期可自動續期，但商用物業卻仍暫時無相關法規可依。

第四，公寓與住宅小孩隱性成本太大

公寓：商用水電、物管費一般較高、不能用明火

住宅：住宅水電、管理費一般較低、可用明火

公寓居住起來的持有成本也一般比住宅要高

首先，公寓要用商用水電，粗略地講，商用水電大概是民用水電的一倍。

此外，部分公寓是不能通煤氣管道，不能使用明火的。有些專案管理嚴格，就算是瓶裝煤氣也不能送上樓，日常居家只能一切電器化，用電費用更高。商用公寓的用水用電費用，通常要比普通住宅高很多。

具體分析，公寓和住宅的差別：

1、產權40年和70年。

2、公寓屬於商住型，水電等物業成本按照商業使用標準，比住宅高，一般不通天然氣。

3、公寓內部結構不完善，居住功能低，舒適性不好。

4、貸款差別，公寓首付高，貸款年限短，槓桿作用發揮不充分。

5、使用者群體特殊。由於公寓戶型小，只適合單身或者2人居住，如果是出租，範圍受限較大，不好租。

6、戶型結構偏小，使用者群體特殊，致使接手的人有限，一般家庭都不會考慮入手，因為拖家帶口住不下，周邊配套一般也趕不上住宅，升值空間就受限。

7、交易的稅費，公寓後期轉手需要交營業稅，住宅滿2年免交。如果用於投資，差別顯而易見，千萬別被銷售人員忽悠。

首先我們要回到問題的本質,房子的基本屬性是住.而我們國家的基本國策也是房子是用來住的,不是用來炒的這個大方針上面的.

站在這個角度,房屋只要滿足居住的屬性,並且是符合住建部的規定且是合法的建築物,都是值得買的.

至於"公寓值得買嗎?"這個問題問的有問題,而應該問的問題是什麼是公寓?公寓產品的優劣勢是什麼?公寓產品居住和住宅對比的優劣勢是什麼?公寓產品值不值得投資,和住宅產品投資的優劣勢?...這些問題.

而針對這些問題,後面的南方房產,樓觀自媒體都有詳細的解答,本人就不多做摘抄或可自行百度"公寓"這個關鍵詞,百度都有相關的百科介紹,希望對您有幫助.

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