目前來看，從功能上：學區房是首選，教育是家庭剛需，其他相關類的生活不如教育對位置的需求高；從地理上：二線城市是首選，一線城市價格太高，三、四線城市人口流失嚴重；從型別上，住宅為首選。商鋪、寫字樓的二手交易稅費超過30%，難以炒作升值，且變現困難。

我更傾向於商鋪投資

但商鋪投資要求更高，不僅僅是價格，更關鍵是如何選擇一個好鋪

商鋪投資則充滿了風險，在巨大收益的誘惑下蘊含著極大的損失。下面就讓我們從16個方面對商鋪投資進行詳細的分析吧:

1、地段：地段可以說是投資商鋪的第一先決條件，也是決定商鋪價值的首要條件。市中心的繁華鬧市區可能是商鋪最貴的地方，而在偏遠的、人跡罕至的臨街門面，我們只能稱其為倉庫。繁華地段的商鋪雖好，但價格也極高。如果花了過高的代價買到的商鋪，其他各方面的條件不好，造成租金太低。可能還不如地段稍次、但其他各方面條件較好商鋪。 　　

2、臨街狀況：商鋪正因為臨街才稱之為商鋪，大部分的人不是因為購物而購物，他們是在逛街的過程中產生了購買慾望才發生購買行為，有85％的人會在逛商場的過程中臨時改變購買計劃。因此，在投資商鋪中要注意：儘量購買臨大街，人們容易看見，也方便走到的鋪面。臨大街比臨小街要好，在路口臨兩面街比臨一面街要好，走的人多的那一面比較好。當然，這一切必須靈活對待。 　　

3.人流：你可以站在想要投資的商鋪門前，統計每個時段路過的行人有多少。走過的行人越多，該商鋪的潛力也就越大。但是需要注意的是，絕對不是路過的人多，買東西的人就會多，購買行為與諸多要素有密切聯絡。人流僅可以作為購買商鋪的一個重要指標。 　

　4.駐留性：想使人在你這裡購物，要看人們願不願意在你這裡停留。附近沒有停車的地方，首先就不能指望會有人來逛，門前人行道狹窄、來往的人流永遠只是路過，也不能產生好的銷售業績。要知道，人們都是在悠閒的或受到某種刺激的情況下才容易產生購買衝動所以，鋪面是否讓人們 願意逗留，不產生匆忙離開的念頭很重要。 　　

5.購買習慣：你買服裝會到哪裡去買呢？買電器、買傢俱、買二手房會去哪裡買呢？所以如果人們買服裝都去服裝一條街的話，又新開了一條服裝街，那麼，在這裡投資就值得商榷。人們的購買習慣一旦確定，要想改變非常不易。要知道，大部分的購買行為都發生在成行成市的地方。所以，新開發的商鋪一旦定錯位，可能面臨門庭冷落的風險。投資商鋪必須仔細研究人們的購買習慣。 　　

6.購買力：同樣地區的兩個小區，一個全是購置的商品房，另外一個大部分是舊房的拆遷戶，那麼，商品房的小區就具有更大的購買力，生意也會好做，鋪面價值也相對較高。猶太人說過：“做生意要針對女人與嘴巴。”那麼，女人常去逛的地方也就是購買力集中的地方，餐飲比較集中的地方也是購買力集中的地方，有錢人多的地方就更不用說了。投資商鋪要選購買力強的地方。 　　

7.便利性：一個很好的服務，一定要使需要它的人方便地得到。比如說，傢俱市場，如果附近交通不利，那麼，如何運輸呢？一個不錯的酒樓，但是停車位不足。 　　

8.商圈：每一個繁華的地方，都會形成一定的商圈。那裡是人們吃喝玩樂、購物的天堂。並不一定侷限於在城市的商業中心，在一個新的城區形成的時候，一個新的商圈就形成了，往往集中在娛樂場所、餐飲場所或公司集中地。 　　

9.規劃：現在看起來一切都很好，以後會不會改變呢？城市在變遷之中，本來熱鬧的市場，因為附近居民的遷移，生意可能一落千丈。原來毫不起眼的鋪面，也可能因為附近某個市場的興建而變得炙手可熱，價格翻倍上漲。道路的改建、拓寬，城市的整體規劃，都對商鋪的價值有極大的影響。 　　

10.地勢：鋪面不能低於門前的道路，凹下去的鋪面給人感覺不好，也不能上了幾級臺階才進入鋪面，使人覺得不便。最好是與道路同高或稍高一兩級。千萬不要小看這一點，根據以往的經驗，每登上兩級臺階，鋪面價值將下降一成。 　　

11.淨高：商鋪的淨高要超過住宅的高度，使人沒有壓抑感，當然太高也毫無用處。一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商場要有更高的空間。 　　

12.開間：商鋪的開間越大，價值越高。門口很小，進深很深的門面價值相應降低。在同等條件下，儘量選擇開間較大的商鋪。 　　

13.朝向：儘量避免朝正西或正西南的門面。Sunny太烈，會造成商品褪色，空調費也會多出不少。光過於刺眼，也會影響客戶購物。萬一當地不許安裝遮陽蓬，則更難辦。太Sunny不能直射入店內的情況除外。 　　

15.收益率：根據附近商鋪的租金，可以瞭解商鋪的投資收益率。年收益率20％或更高，基本上都是動人的神話故事。年收益率能達到10％以上就很不錯了，現在大部分的商鋪年收益率在7％左右。低於5％的商鋪我們認為是較差的。 　　

16.發展:能夠預料得到商鋪將來的發展，那才是投資高手。人口會不會增多？市場已經建好，會不會紅火？積累長期的經驗，擁有對市場準確的判斷，超人的膽略，才能獲得不流於平庸的業績。

投資地產物業的人群主要可分兩類。一是開發商，這類人群自己有明確的投資規劃。二是個人，我們主要探討個人投資地產物業時的偏好。

首先第一類也是最多的，就是70年產權類的商住房。這類房產投資的主要目的在於賺得買賣的差價。長遠來看，漲價是大機率事件。但如果出租的話，由於受整體空置率的影響，出租價格未來很難有大幅上漲。對住宅來講，投資難度不大，回報率也比較可觀。但隨著限購和各種稅務的影響，投資者要有耐心持有等待回報的心理準備。

第二類是傳統投資客比較喜歡的商鋪。這類房產投資的主要目的是房租。但其分化較為嚴重，有房租一漲再漲搶著租的。也有前三個月0房租都租不出去的。並且商鋪近年來買賣活躍度逐漸下降，主要還是轉讓或轉租的為主。對於投資商鋪需要有敏銳的商業眼光才能選對投資標的，不過一旦投資成功，短期的回報率非常可觀。

第三類是小戶型的公寓和寫字樓。這類房產比較適合自己買來開公司或者做民宿等等。比較適合想自己創業的人投資。其本身投資回報率並不高，需要結合投資著的其他專案來達到大幅的投資回報率。

以上就是主流的幾類地產投資方式，投資著只要選擇適合自己的方式去投資，目前地產的回報率還是不錯的。加油＾０＾~