徵地拆遷有問題，順華律師有妙計！

大家好！我是李順華律師，今天跟大家探討一下對評估報告不滿意，該如何處理？

在徵地拆遷過程中，對被徵收房屋的估價報告對被拆遷人的利益影響是非常大的。因為根據中國徵收補償條例的明確規定，對被徵收房屋的補償價值要透過專業評估機構評估確定，也就是說評估報告就決定了被拆遷人可以獲得的補償標準。但從我們辦理了大量徵地拆遷維權案件來看，對評估報告不滿意的被拆遷人大有人在，那麼面對自己不滿意的評估報告應該如何處理才能維護自己的合法權益呢？

家在內蒙通遼的劉女士早在2010年就遇到拆遷了，但是補償問題一直沒談攏，原因是劉女士家的房子在馬路邊，一直用於經營洗浴生意，但拆遷方拒絕按照經營性房屋補償。由於拆遷方拆遷範圍很大，劉女士的房子所在的位置不在開發商著急開發的範圍內，後來這個拆遷的事情就暫停了。一轉眼到了2016年，國家啟動的棚戶區改造在全國如火如荼的開展起來，通遼也不例外。於是通遼市為了利用國家支援棚戶區改造的好政策，又把當時沒有拆完的區域按照棚戶區改造的名義啟動拆遷方徵收，但是給劉女士的補償條件並沒有太大的變化。在這種情況下徵收方在沒有透過被徵收人選擇的情況下，單方面選擇並指定了一家資產評估機構，而且估價師也是根據徵收方提供的材料來進行評估，根本沒有到實地進行勘察測量，隨後就給劉女士出具了一份評估報告，估價結果仍然是原來的五千元，而周邊門面房單價都到了兩萬每平。對於這個評估結果劉女士當然是非常不認可，但又不知道要去怎麼處理這個事情。於是經人介紹，委託我們代理她的案件並幫她進行法律維權。

好了，本期內容就是這些，大家如果還有拆遷問題，可以與我取得聯絡。我是李順華律師，我們下期再聊。

國有土地使用權可以繼承，這一條很多人都不知情，說了出來不信的人又很多；拆遷分房是福利分房中的一種，這一條不相信的人又是不少。

您好，如果具有法律效力且又是書面形式的，例如，公證、評估以及醫學鑑定等。在程式中本身就存在可以推翻的理由，那麼就可以推翻。假設，徵收方張三給了評估公司好處，要求降低被徵收方李四的房屋評估金額，恰好，李四又掌握了這份證據，我認為，這可以提起民事訴訟。而且，《國有土地上房屋徵收評估辦法》第三條就規定了任何單位和個人不得干預房屋徵收評估、鑑定活動。與房屋徵收當事人有利害關係的，應當迴避。雖然，該法律是在2011年釋出的，針對的房屋評估問題也是該法律公佈後的房屋評估問題。不過咱們被徵收人也不用擔心，即使是《國有土地上房屋徵收評估辦法》實施之前的房屋評估問題，咱們還可以根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第八條的規定的規定來進行維權。如果您擔心《城市房屋拆遷股價指導意見》已經不具有法律效力了，無法維權，這點兒您是大可不必擔心的。因為《國有土地上房屋徵收評估辦法》認為在本法施行前就已經依法取得房屋拆遷許可證專案的，是可以繼續沿用原有規定的。而且，如果評估方真的有上述問題存在的話，那咱們就要充分得去找證據。因為在房屋徵收評估活動中，房地產價格評估機構和房地產估價師的違法違規行為應該根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《註冊房地產估價師管理辦法》等規定進行處罰。換一句通俗易懂的話來說，就是推翻了評估報告。所以我認為，在程式本身中，如果存在可以推翻的理由，那麼就可以推翻。

房屋徵收過程中，評估環節非常重要，它直接影響著被拆遷人獲得的補償安置的數額標準。但在實際徵收過程中，評估環節卻經常存在違法之處。一方面這些違法之處使被拆遷人正常接受補償安置的權利受到了侵害。但反過來說，被拆遷人也可以抓住徵收方留下的這些“小尾巴”，有力地進行維權反擊。接下來，我就針對如何從評估報告入手開展維權給大家一些指導建議。首先，關注評估機構的選定是否符合法律規定。在實際徵收過程中，被拆遷人常常只是被通知的那個，等知道有評估程式的時候，很可能評估機構早已經內部選定，只是通知被拆遷人到時家裡要留人等待工作人員上門評估。但根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十條規定，房地產價格評估機構由被徵收人協商選定;協商不成的，透過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。也就是說，評估機構的選定必須經過全體被拆遷人，被拆遷人能夠透過協商方式得出結果的，直接根據協商結果確定評估機構;被拆遷人無法達成一致意見的，也要透過多數選定(如投票)或隨機選定(如抽籤)的方式來確認，決不允許任何單位(包括政府和相關征收主管部門)干預或直接內部選定。有些徵收方為了滿足表面合法的需要，會利用被拆遷人缺乏相關法律知識，直接要求或引導被拆遷人選擇某評估機構，並告訴被拆遷人“這是上面的要求”、“都是這樣的”。因此，被拆遷人應當時刻關注房地產價值評估機構選定的相關事宜，發覺存在問題時，要收集並妥善保留相關證據，以便維權時使用。其次，關注評估機構的資質問題。評估機構的選定程式違法，或選定過程中有“貓膩”，那麼被選定的評估機構的資質也常常會存在問題。根據《條例》第十九條第一款的內容可知，對被徵收房屋進行價值評估的機構必須是具有相應資質的房地產價格評估機構。而在《房地產估價機構管理辦法》第三條第一款中也有規定：“辦法所稱房地產估價機構，是指依法設立並取得房地產估價機構資質，從事房地產估價活動的中介服務機構。”另第八條第二款規定，省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門負責房地產估價機構資質許可。也就是說，要從事房地產價格評估，必須經省、自治區人民政府住房和城鄉建設主管部門或直轄市房地產主管部門許可，才具備相應的資質。如果徵收過程中進行被徵收房屋價值評估工作的評估機構不具備相應資質，那麼其進行評估作業的行為自然明顯不符合相關法律法規規定，由此作出的評估結論也不能依法採用。被拆遷人可以抓住這一點，證明徵收方給出的過低補償既不合理也不合法，並透過談判或訴訟對抗的方式來糾正其違法爭取合理補償。

1.評估雙方是否進行了委託

2.評估機構選擇是否經過協商選擇。

3.評估機構和評估師是否有資質

4.評估結果是否公平合理。

5.送達程式是否合法

這些都是需要考慮的情形。對於評估結果不滿，可以在規定的時間內申請複核。