根據《物權法》和《中華人民物業管理條列》，所有是業主資源和物業收取的任何費用，鄀要經業主大會的決議，由業主委員會執行，政府主管部門監管，才能公平，公開，公證為業主服務。

業委會委員如何為業主爭取利益最大化

根據《物業管理條例》，業主大會是物業管理區域內的最高決策機構。業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會的職責有如下1.召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；2.代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；3.及時瞭解業主。物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；4.監督物業規約的實施；5.業主大會賦予的其他職責。

從業主委員會的職責，我們可以看出，業主委員會是《物業管理服務合同》起草者同時主持參與和物業管理服務公司的談判。業委會如何在與物業服務公司的談判中為業主爭取利益最大化。我想業主員會委員可以做到如下幾點；

1.將物業管理費與提供物業管理的服務範圍、服務內容、服務質量掛鉤。用相同的管理費用取得最多的服務，讓業主明明白白所交的物業管理費應得到哪些服務，同時覺得物有所值。在與物業管理服務公司的談判中要本著合理低價的原則。付出的管理費要與取得的服務相等對等。

2.將管理費與公共部分的收入區分開來，明確那一部分收入歸物業公司所有，哪一部分收入歸業主所有。

3.明確物業管理公司及業主的權利與義務。讓業主清楚自己的權利與義務。

4.對雙方違約責任的追究也要明確。

業主委員會能做好上面四點，就能將業主利益最大化。

這個問題我估計會讓很多人難以回答，因為幾乎可以肯定地說，目前絕大部分小區業主委員會的成員都不是專業人員。

業主的利益體現在哪些方面？業主委員會要爭取哪些方面的利益？從本人的經驗來看，業主的利益訴求體現在：一是小區裡要有一個和諧有序的環境；二是小區裡的各項設施裝置要能長期地有效地執行，保證小區居民的正常需求；三是小區裡應當由全體業主享受的公共收益要儘可能地由全體業主享受；四是小區及小區周邊需要完善的一些硬體建設，需要儘可能地爭取完善。而上述的這些訴求，有的是物業服務公司（如果小區裡有的話）的職責，有的是開發商的建設缺陷，有的是政府相關部門在規劃設計建設中沒有考慮到的，需要完善的地方。

很多人一直認為，小區裡的事務都是物業公司的事，其實這是不對的。物業公司對於一個小區來說，就相當於一個家庭裡的保姆，或者說管家。該主人做的事，主人一定要做到位。“管家”不是“當家”，如果業主都把“管家”送到了或者說推到了“當家”人的位置，那就很麻煩了。

根據上述分類，本人就小區內部秩序、與物業公司、與開發商、與政府相關職能部門或者其它部門爭取權益的事情作簡單說明。

小區業主的基本權益就是需要有一個和諧的秩序，而秩序的遵守是需要用規矩來約定和約束的。比如停車秩序、環境秩序、出入小區的秩序等，在這方面，作為小區行使主人資格的代表，應當由業委會來制定，並交由物業公司執行。因此，小區相關規矩的制定和組織執行就是小區業主最基本的權益。

其二是公共收益的爭取。小區內的公共收益包括停車費收入、廣告收入，公共房屋的經營或者出租收入等。這些公共收益，如果沒有業委會，基本上都被物業公司佔用了。因此，業委會就要盡最大努力，爭取上述公共收益用於為廣大業主服務。這屬於與物業公司的爭取。

第三方面就是與開發商爭取權益。這方面的例子很多很多，最典型的就是小區內停車位的所有權、收益權等，當然其它的還有小區公共房屋的使用收益等等。當然，還有的是開發商將代收的費用挪用等，這些事情，靠個體的業主去爭取，那就如同是無頭的蒼蠅一樣，是很難爭取到的。

第四方面就是政府相關職能部門的爭取。比如，政府的規劃、房管等部門在小區的規劃、建設、產權登記等方面有了錯誤的地方，業委會要透過自己的職能將它更正過來，盡最大限度為業主服務。

與政府或者政府職能部分的權益爭取還包括基礎設施的爭取。比如：小區旁邊需要公交車停靠站點以方便業主，業委會就可以向交通部門、公交公司申請爭取。小區周邊的公共道路有缺陷影響居民出行，業委會也可以聯合周邊小區、請政協委員、人大代表向政府爭取專案建設，改善小區周邊道路通行建設等等。

第五方面就是供水供電供氣等等方面的爭取。比如：合表用電改造為分表用電、抄表到戶；合表用水改造為分表用水、送水入戶等等。

雖然列取了上述權益爭取，但是，要能做到這些，業委會成員必須要有極高的業務能力、法律法規的熟悉掌握、強大的組織動員業主的能力、以及長期堅持為業主、為小區居民服務的熱情和耐心。

但是現實的情況是，很多小區的業委會雖然最先成立的時候，都有很好的規劃、很高的熱情，但卻是不長時間就散夥了，而原因就在於小區內有極少數的攪屎棍業主，他們有一種“狗咬自家人”的天然本性，總會認為沒有個人利益在裡面，為什麼業委會的人會去做這些事情；而一些人還如同躲在土洞裡的蛇一樣，專門盯著業委會的做事人的不足、失誤、或者不如他們自己個人意願的地方，要請他們出來做點事，這些人推三推四的，但卻是專挑別人的不足部分，直到冷嘲熱諷、質疑，甚至偏造謠言，在沒有任何證據的情況下，懷疑業委會成員貪佔、侵佔等等，本人前幾天就碰到一個讓人極為鄙視的案例，此人還是大學教授，他竟然在業主間懷疑傳播：沒有個人利益，他們怎麼還會這麼賣力做事？

正是因為有了這些讓人所不恥的人，讓很多業委會成員辭職不幹，也讓很多業委會成員及業主們深思：值得忍辱負重，為這樣的沒有、不會感恩之心的業主去爭取權益嗎？

此類的無恥之人，相信每個小區都會有那麼一些。

現在的小區業委會已不值得大家相信了!

應該由社群統一管理，然後由社群居委會招用工人員，工資由財政統一發放，小區收入統一上交財政，現在的情況是，小區收入（停車費，充電費，廣告，租金，電信入場費等收入）歸物業和業委會統一分成 ，這些錢根本不能用到業主身上，他們都搞暗箱操作!財務不敢公開，處於無人監管的無政府狀態!所以沒有人去監管業委會的侵犯業主的行為，這就是屬於監管上的漏洞!這些都說明了，小區統一由地方政府管理是當務之急!本來我們業主買的房子憑什麼又要交一筆費用給物業公司!完全可以不用交這筆費用，我們可以交必要的衛生費，保安費，停車費等一些必要的費用給政府，然後由政府統一招聘人員來對小區進行管理!這完全是可以實施的!那些業委會成員享受特權，比如停車費，物業費不用交錢，私下還以各種名目套用維修基金或各種收入，嚴重侵犯了廣大業主的權益!所以我支援取消物業公司，交由地方政府統一管理!

強力要求:取消落後的物業公司管理小區模式，大力提倡:建立現代化小區自治物管模式。

物業公司管理小區的權大錢多，能夠搞定社會各方面的關係。而小區業主委員會權小沒錢，得不到社會各方面的支援。物業公司是企業性質是以盈利為目的的，存在強收費弱管理，服務不到位問題。經常發生收取物業費難的問題，當矛盾激化時，業主不交物業費物業就斷水、電、氣、暖，不準業主裝修材料車輛進入小區大門。甚至發生物業指使保安暴力對待業主，更嚴重的是有些物業公司涉黑惡勢力來對付業主走向了犯罪道路。因此，物業公司與業委會和業主之間存在著先天性的對抗矛盾，難以解決。

建議小區物業管理進行改革:提倡由小區業主自治管理。

現在小區所有的物業管理並不是物業公司全是自已做的，也做不了。而是要找社會各行各業專業單位和個人來做。所以，小區業委會可聘用專業物業管理人才為物管顧問，成立自已的物管團隊更換掉物業公司。

建議:在開發公司售房後的前期(3年內)小區物業管理由開發公司負責(或聘請物業公司管理)，在售房3年內(前期物管)不得收取物業費，並且要解決好開發公司建房遺留下的各種問題。3年期滿，開發公司必須申請"移交該小區物業管理"報告交給住建主管部門批准，否則停止售房。由住建主管部門通知街道、社群負責成立該小區第一屆業主委員會，並負責組織業委會委員們進行專業物管培訓教育後接收小區物業管理。街道、社群負責對該小區業主委會進行督查監管，實行小區業委會自治管理的模式。 在街道、社群指導下制定出業主委會收取物業費的標準，制定業委會委員的工資福利待遇。實行業委會全面負責小區日常管理:由業委會聘用專業物業管理顧問及工作人員，不得招聘物業管理公司單位進行全面管理。業委會在專業分類管理方面可實行招標制: 例如在安保方面聘保安公司，在清潔衛生方面聘保潔公司，在維修方面請各專業維修單位，在綠化方面請專業綠化單位。這樣的管理既專業做的好又省錢，也不存在業委會和業主與物業公司之間的矛盾。

小區在街道丶社群部門的指導下，對業委會進行定期換屆選舉。業委會要建立網路"業主自治群“，及時收集業主們的合理化建議和議建，更加有利於小區管理。業委會收取大量的物業費丶廣告費丶停車費等資金，除了用於小區業委會委員以及物業管理顧問和工作人員的工資福利待遇，用於各種物業維修費、辦公費、管理費、稅費等費用。剩餘的大量資金永遠留存在小區業委會，可用於規劃美化小區、增添設施、改善小區居住環境，也可以降低物業費收費標準，做到取之於業主用之於業主，體現小區業委會是鐵打的營盤流水的兵，讓肉爛在小區業委會大鍋裡。使廣大業主們共同受益，促使業主能主動按時交納物業費。真正實現文明和諧、清潔衛生、安定困結，利國利民的"現代化小區業主自治管理"模式。

另外，關於 "去消物業公司將會造成全國700多萬物業管理人員的失業?"問題。

答案是:

700多萬各行各專業的物業管理人員將被小區自治管理的業委會轉換全部聘用了，不會造成大量物管人員失業的問題。讓黑心的物業公司老闆失業，失去了鉅額利益，讓這些鉅額利益永遠造福於本小區業主自已。