1.瞭解租售比過高，主要只租金低，商業總價成本及養護成本高

2，內因外因來解讀化解

內因，看戶型，位置，格局，

解決一方面，戶型可否改變，格局可否分割，利用空間可否增大，佈局可否調整，裝修可否改良，風格可否交替，物業管理費可否調節，

外因，是否適合本地客流，區域市場需求，商業定位，業態可否更接近區域市場，調整整片區域業態，

3.內外因都解決不了的話，就建議處理掉，就是出售出去賣給下一個接盤的人，把資金量回籠，去投資或者是購買下一個回報率高的商品

4. 商業地產的話，跟商戶之間也是一個相互瞭解，信任的過程，彼此尊重約定，我商家做的不好，你可以給一些合理性的建議和支援，商家和客戶之間也是人與人之間打交道，彼此是一個交心的過程，事在人為

比如餐飲

1.瞭解租售比過高，主要只租金低，商業總價成本及養護成本高

2，內因外因來解讀化解

內因，看戶型，位置，格局，

解決一方面，戶型可否改變，格局可否分割，利用空間可否增大，佈局可否調整，裝修可否改良，風格可否交替，物業管理費可否調節，

外因，是否適合本地客流，區域市場需求，商業定位，業態可否更接近區域市場，調整整片區域業態，

3.內外因都解決不了的話，就建議處理掉，就是出售出去賣給下一個接盤的人，把資金量回籠，去投資或者是購買下一個回報率高的商品

4. 商業地產的話，跟商戶之間也是一個相互瞭解，信任的過程，彼此尊重約定，我商家做的不好，你可以給一些合理性的建議和支援，商家和客戶之間也是人與人之間打交道，彼此是一個交心的過程，事在人為

比如餐飲

在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。

第一步，從戰略定位方向找【出路】。

定位定生死，定位決定商場的規劃設計、配套設施等硬體，和日後經營管理等軟體，從戰略上決定了一個專案旺還是不旺。

商場的定位主要涉及到三大定位——市場定位，功能定位，業態定位，一定要因時因地因市場制宜，制定適當超前又科學精準的定位。具體定位的策略和方法，請參考本人創造出來的【系統兌化論】（如下圖）。

第二步，從規劃設計方向找【基礎】。

關鍵有3：

1.科學高效的人流動線。商場成功的第一法則就是——人氣人氣還是人氣！有人就能旺場。如何根據商場的業態功能定位，對整個商場進行科學合理高效的規劃佈局，在不影響體驗性的基礎上，提高對同一人流的重複高效利用，使得GMP最大化，對商場成功至關重要。

這方面，建議大家深入研究香港太古城，這簡直是一個關於人流重複利用的神一般的存在，從1樓到5樓，它的租賃價格居然是一樣的，完全與商業世界通用法則邏輯不相容，換言之香港太古城是從頭旺到腳，無死角零冷清。

2.符合定位的經濟技術指標。圍繞業態和功能定位，商場的承重、層高、排汙排水、間隔、進深……一定要做全面系統的統籌考慮，為日後具體商業的經營奠定先天物質基礎。另外扶梯、電梯、智慧化等機電配套也要符合定位要求，一切圍繞定位服務。

3.極致的體驗性。關於商場的規劃設計和環境打造，這裡要特別強調“體驗性”的關鍵性作用。商場一定是一個區域內的重要網路節點，天生肩負著為該區域內人們的社交、商務、休閒、娛樂、活動等提供公共場所的責任和義務，所以打造一個【浸入式、情景化的體驗場所】至關重要。

第三步，從經營管理方向找【保障】。

1.招商。從後天的經營來看，商家質量決定商場質量，招商一定要注意兩點：一是符合商場的整體定位；二是儘可能多招主力店，品牌店。

2.會員。會員的招募和管理，與商家的招商同樣重要，這好比一臺車的兩個車輪，互為犄角，相互促進，相輔相成。

3.廣告。廣告宣傳的重要意義和道理都懂，這裡就不展開講了。

4.管理。現在的管理，一個總體的趨勢就是走向【人性化、娛樂化、節點化】，譬如京東的618，淘寶的雙11，把消費變成了一個節日，一種娛樂，“節點消費”成為未來的一個重要趨勢。

【關於商場經營管理的小結：4多4少】

1、少做銷售多做活動：70%的時間做社交活動，30%時間做銷售；

2、少設貨架多留空間：70%的空間做體驗與娛樂，30%的空間銷售展示；

3、少賣現貨多預售：透過會員管理與活動，打通廠家與消費者，形成預售團購模式；

4、不靠租金靠分成。

第四步，從競爭合作方向找【突破】。

一方面，結合上述第1點講的戰略定位，在定位的時候就要多考慮做線上無法替代的功能和業態，這就叫“差異化定位，變道競爭”；另一方面，一定要結合科技的進步，利用實體商場獨一無二的優勢，構建並築牢O2O體系，抗衡天貓京東拼多多等電商平臺，硬是在紅海中殺出一片藍海來。

租售比過高？你在逗我嗎？是過低好不好。

我們先來看一個數據，全球主要城市的租售比資料。從資料中可以看到，中國的北上廣深最高的也不過1.74%（廣州），最低已經低到了1.41%（北京），什麼概念呢？就是你在北京買一套房子來出租賺錢的話，需要71年才能收回成本，這還是沒有計算通貨膨脹率的而基礎上。

我家一套鋪面100多萬，租金一年也就不到3萬元，租售比也就差不多2.5%的樣子。

租售比=租金/房價*100%，租售比過低，就意味著房價過高，或者租金過低。

1、房價過高

經過近十來年，由於貨幣的超量供給，房價的飛速上漲，中國的房地產市場已經超出了普通民眾的購買能力，存在著嚴重的泡沫，房價的高位也是租售比較低的原因

2、租金較低

近些年來，尤其是2018年下半年到現在，實體經濟環境持續惡化，注意一下身邊的情況大家可能會發現，大街上關門的鋪面越來越多了，即便是在街面上，商業中心，也不乏關門的店鋪，這說明大家生意不好做了，生意沒有利潤，自然出不起高的租金，所以，相對的低租金也是造成超低租售比的原因。

看似要解決高房價和實體經濟萎靡兩個問題，實則是同一個問題，貨幣導向的問題，透過強有力的貨幣政策，抑制房地產市場的過快發展，將投向房地產市場的資源投入到實體經濟中，振興實體經濟，一方面控制了房價，一方面利好實體經濟提高租金，解決租售比過低的問題