現在已經不是投資房產坐等升值的時代了，不管是住宅還是商鋪，都不要投資了。

之前曾經是一鋪養三代，好的商鋪租金可觀，還不愁沒人租，能夠帶來豐厚回報，堪比多了一個高收入的家庭成員。但是到了2019年，房價拐點已經來臨，房價到達歷史高位，堪比股市6000點水平，商鋪過高的價格，說三代養一鋪不過分。

商鋪是否有投資價值，關鍵要看租金回報率如何。

有價值的商鋪，租金收入在12年左右能夠回本是基本要求，也就是租金回報率在8%以上。但是現在房價已經遠遠偏離了合理水平，商鋪的租金回報率一般都在5%以下，有的甚至只有3%，可以說完全沒有投資價值了。

即便是租金回報率能達到6%的商鋪，在當下看著似乎還不錯，但是如果需要貸款的話，租金依然不夠還月供，十幾年的時間實際是沒有任何收益的。如果商鋪價格沒有大幅上漲，那就是失敗的投資。

以總價200萬元的商鋪為例，首付50%，貸款100萬元，10年，商鋪貸款利率比較高，一般在7.20%左右，等額本息的還款方式，每個月還款1.17萬元，一年就是14萬元。實際上這樣的商鋪一年租金往往10萬元都達不到，也就是租金回報率5%以下，每年的租金不夠還房貸，還要再貼至少4萬元。

在還款的10年時間內，付完首付100萬還要再掏至少40萬元，租金全部給了銀行，10年的利息高達40萬元。

假如先拿100萬元存三年期大額存單，按照4.20%的年利率，三年下來本息合計151.8萬元。此外每年掏4萬元，依然按照這一利率，10年下來本息合計50.5萬元，也就是投入的140萬元能變成202.3萬元，收益率44.5%。如果到時候再去理財，每年能有8.5萬元利息。最為關鍵的是，這筆錢是活的，可以隨時使用，可以做任何投資。

如果是買了商鋪，10年後還完房貸，只能留下一套商鋪。如果房價繼續漲了有人接盤還有可能盈利，並且租金依然穩定在8萬元以上才行。但是過高的價格，以及商鋪過戶10%以上的稅費，接盤者是很難找的。隨著城市變遷，熱點區域也會發生變化，今天的好鋪子很難保證十年的時間一直都有人租，商鋪一旦空置，就是巨大的損失。

1、今後出售困難，總價高，稅費貴，轉讓非常困難。

2、租金回報率太低，甚至還沒有理財收益率高，比如現在民營銀行五年期存款利率都能最高達到5.45%。

3、很難保證商鋪一直有人租，並且願意出高價租。

4、新零售是線上線下結合，大資料會越來越重要，傳統的商鋪經營模式會受到很大沖擊。

1、能夠全款購買，年租金回報率不能低於6%，如果是貸款，8%租金回報率是最低要求；

2、位置也特別好，人氣要旺。

如果租金回報率低，還需要貸款，現在投資商鋪的風險是極大的，千萬不要盲目入坑。

先說觀點：現在投資商鋪不如投資住宅，現在投資住宅不如投資理財產品。一鋪窮三代不一定發生，但一鋪富三代的情況從今往後很難再發生。

之所以說一鋪養三代，一鋪富三代的主要原因是商鋪能夠有源源不斷的高額租金收入，這在以前確實是這樣。

但是隨著電子商務、移動電子商務的蓬勃發展，人們越來越習慣於線上購物，不再去實體店買東西，導致了很多商鋪無人來租或者是租金下降。

比起高昂的商鋪價格，租金收入已經很難維持合理收入，連月供都不能抵消，故靠商鋪收租已經不足以支撐買商鋪賺錢。

再來看看商鋪自身價格增值，過去商鋪價格和住宅價格一樣，單邊上漲，只漲不跌，即使商鋪不拿來出租，其自身價格得上漲也能夠賺錢。

但是，隨著房價來到高位區間，很難再能夠在短期內實現大幅上漲，也就是說靠商鋪自身價格上漲很難實現賺錢這一目標。

對於商鋪和住宅等房產投資，從宏觀經濟大環境看，房住不炒、因城施策，因此房價未來一段時間很可能微漲、微跌，大機率不漲不跌，鎖死流動性。只要房價年上漲不超過5%，投資房產幾乎是虧的。

那麼再來看看理財，對於超過一百萬的大額資金，信託、私募基金、銀行理財產品等，風險相對可控，收益率可以遠高於5%，在現階段比投商鋪更有價值。

過去20年一波史無前例的房產大牛市，只要買買買房就一定賺賺賺，一鋪養三代更是深入人心，但是這個時代已經落幕。電商的空前發展，使得未來商鋪會越來越不值錢，現在不適合投商鋪。

不請自答

投資品類有很多，比如說房產，理財，股票，p2p實體店等等。房產又分為住宅和商鋪。

今天重點說一下投資商鋪的優勢劣勢，至於如何選擇憑個人喜好選擇。

優勢：1.不動產

商鋪作為一種不動產，是實實在在的投資附屬品，看得見摸得著，可自用可出租，可抵押可交易，不像股票和外匯等賭博成分多一些。

2.拆遷補償多

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》條例做出徵收對被徵收房屋人給予相應的補償，通常賠償金額較普通住宅要高。

劣勢：1.空置率

商鋪作為經營者的經營場所，具有一定的時效性，租金的高低和空置天數的多少直接決定經營者投入的成本，空置率越低，回報率越高，近幾年隨著電商平臺交易額的持續增長，對實體經濟影響非常巨大，很多商鋪因為消費者的大量網上消費購物，人流量大幅減少，導致商鋪租金很難上漲，降價甚至空鋪越來越多。滿大街的轉租轉讓人觸目驚心。

2.增值交易稅

不動產作為投資屬性，除居住屬性意外，升值潛力越大，受益越可觀，商鋪是商業性質的土地上所建造的經營場所，在交易過程中要交納增值利潤的一半的稅，所以增值回報率不是很高。

3.回報率不高

房價像火箭一樣越竄越高，人們想要買商鋪的成本也越來越高，況且購買商鋪的首付款比例大，但是同樣資金出租回報率卻很低，拿山東一三線城市的房子來說，買一套100平左右的商鋪的大約要五六百萬，而相應的租金一年才七八萬，回報率較某些理財產品來說，太低了。

綜上觀點，還是那句話，任何投資都是有風險，根據投資者的資金量來決定，如果有閒餘資金，投資不動產可以佔一個很大的比例。