這句話貌似來自於香港，後來被內地的開發商用活用爛了。講的是商鋪的租金收入足夠覆蓋生活成本。問題是，我們的商鋪產權只有40年，怎麼養三代？

如果有閒錢的話，購買大中型城市中心地段帶租約的商鋪，還是可行的。

一是帶租約，說明現在和不遙遠的未來有穩定的收入，起碼你能知道多久可以覆蓋成本；

二是市中心地段，聚集了較多的消費人群，有穩定的回報率，就算未來房價下跌，“抗跌力”較強；

三是現在通貨膨脹依然較高的情況下，市中心的商鋪保值能力還是較強滴，以三代人來計算的話，商鋪的抗通貨膨脹能力就不用說了。總之鋪的長期投資是件不錯的選擇。

如果是短期投資的話，那還是算了吧。商鋪投資即看地段還看運氣。要是選了一個新開發的地段，買的時候看起來一切都好，突然政府改規劃了，兩三年都租不出去，那可咋辦啊。

未來的商鋪投資門檻會將越來越高，兩極分化將會越來越嚴重，好的商鋪不僅可以一鋪養三代，並且還可以養肥三代，而差的商鋪不僅不可以一鋪養三代，還有可能是三代供一鋪！我自己有兩套商鋪，一套在上海外環外，一套在蘇州崑山，目前都是以租抵貸階段，每月還有一些剩餘。所以也許可以給你一些建議！

1.儘量買沿街商鋪，買一樓商鋪，地段為王，不要買2-3樓的商鋪，即使在便宜，優惠力度再大！

2.不要買包租的商鋪，不要與開放商買分成的商鋪，裡面的貓膩太多了！

3.儘量不要買商場類商鋪，如果一定要買也必須買大品牌的，比如萬達，百聯等！因為商場類的商鋪人流來自於品牌和活動，而只有具備巨大資金實力的商場才有不斷做活動，不斷招攬大品牌入駐的可能性！

4.買能重餐飲的商鋪，現在電商衝擊非常大，唯一可以倖存甚至可以讓你出租的優勢就是餐飲！

5.買回報率在7個點以上的商鋪，儘量覆蓋掉自己的月供嗲款！

6.買新鋪，買一線或者準一線的商鋪，退而求其次可以選擇二線！

記住了，買商鋪是一項長期投資，要看租金回報率和地段，其他的都是輔助！許多人說商鋪現在不值得買，但是你會發現周圍的有錢人卻都有幾套商鋪的配置！其實不是商鋪不好了，而是好的商鋪門檻高了，不適合普通投資者投資了！金融市場都是存在週期性的，10年前網際網路衝擊了實體，但是誰又能保證10年後實體不會捲土重來呢？？日本比我們發達那麼多，還不是實體幹掉了電商，所以對於有實力的人來說，我建議可以配置1-2套商鋪的，畢竟投資這東西都是在別人不看好的時候下手才最“便宜”，其次跟著周圍那些有錢人買總錯不到哪裡去！

商鋪都是看地段，有的甚至養四代都沒問題，有的不賠錢就不錯了。

就目前烏魯木齊來說，我知道的，一個同事姑姑，多少前，40多萬買下來的店面。

很小，當時咬牙借錢買了，現在一年的租金60多萬，都可以超過當時買店面的錢。

家裡好幾個店鋪，一年200多萬，生活過的很不錯了。

還有那樣買偏了商鋪，根本租不出去，資金壓著，賣也不好賣。

免費給別人一年，別人還嫌人流量太小，怕做不起來。

就像房子一樣，在北京，好位置的老破舊，幾百萬，上千萬，在三四線城市，一套房子，幾十萬，但是別人都沒人要。

我買了一個商鋪，是05年買的，還是分期付款，110平，不到40萬，上下各1間，也就是1樓1間，2樓1間。現在已經租出去13年了，70年產權。每年租金2萬元，已經回款26萬。由於建成後並不是象開發商吹的那麼玄乎，只是路旁單面商鋪，人流不是很多，所以就這點租金，但20年回本，我也就很高興了，按利息算，利息也是5%了。現在房價已經100多萬了，如果賣掉更好。但我不想賣，不知道那天自己高興了就自己經營起來。另外，我還在一個地方投資了1個小的門面房，由於當地正在改造，商業氣氛不行。37個平方，75萬，房貸利息5萬，大約花了80萬。現在，當地門面房價格每平3萬，賣掉可以賣到110多萬，不過我在出租，也是準備在適當的時候進行經營。現在，出租租金每年3萬。80萬存銀行每年利息都可以達到這個數而且還高於這個租金。所以，整體來看，以我的經歷，如今想要1鋪養3帶，根本不可能成立，還是放棄吧，不如大額存款理財或存銀行。

投資商鋪的門檻越來越高，這毋庸置疑，原因就是由於電商的出現，由於供需關係的不平衡，逐漸的打破一鋪養三代的這個概念，之前，買商鋪真的可以做到一鋪養三代，因為那是傻瓜式投資的年代，如今那個年代已經一去不復返，因為已經出現了重大的商業模式改變，商鋪，也進行了重大變革。

投資門檻高，並不是說投資的資金大，而是對商鋪的價值評估，主要是對他的回報率，變現能力，以及它的商業價值，進行重新評估，同時，要結合現代產業發展，產業細分化，產業體驗化，進行思維上的投資變革，商鋪最適合的行業，就是餐飲，培訓，娛樂，還有社群服務，比如說社群醫院，社群銀行，快遞服務，生活必需品，早餐，等等，已經偏向於這些航向，那你說商鋪的未來在哪裡？

商鋪的未來，運營的重點在體驗，在體驗式的消費當中，尋找商鋪的價值，沒有體驗，就沒有了商鋪的任何價值，這才是根本之道，而上述我提到的這些行業，基本上，都屬於體驗行業類，當然，還有很多其它的行業，比如說美容，美髮，等等，還有一些體驗行業，會被商住公寓，寫字樓，這些地方也會分流很多，比如說培訓，瑜伽館，這些都可以搬到寫字樓裡面去，想一想商鋪的未來，會怎樣？

商鋪投資，還有一個新的變化，那就是規模化，利用規模效應，來達到收益率的增高，利用規模效應能降低房價，利用規模效應，或者細分效應，來打造更專業化的商業模式出現，已經成為風向標，商鋪門檻的投資，也在於標底額的大小，標題額越大的商鋪，未來越有優勢，抱團取暖的時代，已經在這裡拉開帷幕，商鋪背後的邏輯，一定要搞清楚，否則購買商鋪，投資商鋪，就失去了原有價值。

商鋪還有一種價值，叫做變現能力，可以這樣說，商鋪是完全市場化的，變現能力並不如住宅，而商鋪又沒有任何的負載功能，邊際功能，他唯一的功能就是商業價值，金融價值，僅此而已，你想一想，他還有什麼可以挖掘的，知道投資的呢？

商鋪投資門檻，只能越來越高，才能價值重生，未來商鋪的發展，一定會朝著規模化，行業細分領域，體驗化，這幾個趨勢去發展，符合這幾個趨勢的投資一定是有前途的，其他或者個人就不好說嘍。