我現在住的是自如友家，去年自如管家帶我去看房的時候，一共看了自如整租和自如友家兩種房源，最後我定了自如整租的房子。雖然在裝飾上不是那種豪華級別的大理石、裝飾水晶燈之類的，但是整個房間通透明亮，空氣質量也經過了檢測，臥室裡還有大大的落地窗，整個住房環境比我家的都要好。另外我住的這個房子距離地鐵口還挺近的，早上懶一會床也沒關係。如果你要是在這裡租住的話可以在自如官網上看一下距離地鐵口的房源，然後再聯絡自如管家，這樣會方便許多。

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租賃的進與退

作為深圳國企住房租賃平臺——深業集團，近期公告調整經營計劃，將原本用於租賃的福田香蜜湖的專案深業中城，拿出來銷售。此事絕非小可，因為“租購併舉”是二次房改的核心，也是國家戰略。國家要求，國企要帶頭打造地方租賃平臺，培育租賃市場。隨後，各地都建立國企租賃平臺。2017年，廣州、深圳等12個租賃試點城市，成立51家國有租賃公司。

在深圳，作為老牌國企地產，深業、天健等當然要義不容辭地承擔起這個責任。2017年，深業高調推出包括深業檸盟、深業有居、深業上居、深業頤居四大產品線，覆蓋從青年到老年的全齡段人群，細分之細，在長租公寓品牌中不多見。而且，深業還把5個新建專案拿來租賃。

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租賃變局

其中，深業中城、深業上城LOFT兩個專案，都位於豪宅片區，區位、配套，交通等優勢都極為突出。拿出來租賃，確實對公司短期業績有巨大沖擊。對此，深業表示，“如果我們把深業中城這麼好的專案賣掉，換來錢很難再買到這麼優質的專案，持有會更有價值”。

而且，深業表示，“十二五”期間提出，從開發銷售向開發銷售持有運營轉型，持有物業做長租公寓是其重要一環。另外，基於社會責任，深業作為地方國企，理所應當響應國家號召，履行社會責任。但是，深業中城還未開始放租（計劃在2020年），就迫不及待地開始銷售了。

對於深業“轉租為售”的原因，業內認為，一是因為租賃遇到瓶頸，比如前兩年大力扶持租賃的政策紅利少了，比如整個租賃行業，還未找到可持續的盈利模式。類似深業這種，以重資產持有-經營的模式，都是賠本賺吆喝等；二是深業要提振業績，去年和今年都未完成銷售業績。對於這些，我認為都有道理，但最根本的，還是地產行業面臨著重大變局。

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光鮮深圳，也缺錢

去槓桿和去泡沫以後，作為傳統的稅收大戶，地產和金融，都不給力了。1-8月全國土地成交價款下行了22%。再加上，減稅降費、基建託底，財力亞歷山大，很多地方發不出工資。作為經濟發達的省份，1-7月份廣東公共財政收入僅增長4.3%，創近10年來的新低。

深圳也不例外。先行示範區，示範什麼？就是我大深圳是很優秀的，沒有短板。戴高帽，看似風光無限，但要成為一個“沒有短板的城市”，除了深圳廣大市民擼起袖子加油幹，還要真金白銀投入。比如，對於社會各界詬病的教育、醫療短板，那都是要花錢的。

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從土地財政，到國企財政

整治P2P，地產嚴調控，深圳地方財政受傷不淺。有“6.24”那5宗地，上半年的經濟資料好看多了。下半年和明年壓力很大。“不以地產作為短期刺激經濟的手段”，那靠什麼呢？當然是國企，特別是國企地產。因為，過去靠政府擔，拿地和融資如魚得水，賺了不少錢。

現在，地方政府財政有困難，當然國企要頂上了，就像2008-2009年擴內需時。國企正在發揮這種作用，今年以來，國企直接向財政上繳的利潤大幅增加。1-8月份，全國一般公共預算收入中，稅收在減少，但非稅收入增長27%，接2萬億，這與今年預期減稅總額相當，很大一部分是國企上繳利潤。

但這還不夠。目前，中國國企分紅率還是太低，2018年只有16%左右，國際上國企的平均分紅率水平為50%。過去靠土地財政，如果“房住不炒”，則今後將更多地依靠“國企財政”，這會要求國企多上繳利潤（十八屆三中全會要求到2020年把國企的利潤上繳率提高至30%）。

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地產對接實體經濟

所以，國企地產，這個所有國企中，過去活得最滋潤的行業，就要告別好日子了。地產財政或土地財政，本身無褒貶，只要支援實體經濟、為財政做貢獻，它就是“好貓”。未來，類似深圳以及圍繞深圳的深莞惠、大灣區、長三角、成渝、大武漢、大鄭州等等，地產還會如火如荼，但要注意，地產要全面對接實體經濟。

深業中城拿出來銷售，訊息一發布，大批富豪跑到營銷中心登記，現場如同菜場，可見深圳的購買力。既然購買力給力，那就賣了吧。控制住價格及漲幅，賣個高價給政府做貢獻吧！記住，不管每平方米12萬還是15萬，除非自己住或至少持有10年以上，否則要虧的。為何？因為限制價格，且未來交易成本很高。既要依賴，還要“房住不炒”，真的很難！

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深業之困、租賃之困

響應國家號召，站位高一點，國企就要帶頭做住房租賃。企業業績好、財政要求不高，這沒有問題。當企業業績差了，財政要求高了，既要業績、又要稅收，還要利潤貢獻，這就麻煩了。當下，深業就遇到了這樣的問題。所以，只能把深業中城這樣的專案拿出來賣掉了。

而且，國家倡導的租賃，主體就是新市民、新就業大學生等，這類群體與深業中城這樣的專案，八竿子也打不著。背後的問題不容小覷，國家號召地方建租賃平臺企業，各地一窩蜂落實，不管能不能租出去，租給誰，先拿出來做樣子。冷靜下來，問題全暴露了。

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深圳樓市兩級分化

在深圳，如果在後海、深圳灣之類的地方，高淨值人群密集，類似高階租賃公寓，還是有市場的。不過，從整個深圳的住房租賃來看，高階租賃公寓還是個小眾市場。深業中城所在的香蜜湖片區，是個居住氛圍很好的片區，主體還是購房居住、中端租賃，高階公寓需求的空間不大。

所以，深業“轉租為售”也是一種糾偏。其實，針對人才、青年創業群體，深業做的檸盟系租賃產品，還是非常不錯的。既綜合整治了城中村，還提供了成本較低、氛圍良好的居住環境。未來，希望深業繼續帶好頭，調整自己的租賃產品系，為廣大無房戶提供更好的租賃選擇。

最後說說深圳樓市。深業中城受熱捧，一方面是因為，小陽春以來，高階專案消化殆盡，又恰逢金九銀十，先行示範區加持，需求再次回升；另一方面，深圳樓市兩級分化趨勢明顯，一邊是高階需求旺盛，另一邊是低端需求也旺盛，比如深圳外圍沙井、光明、坪山等地，房子賣得也很好，包括小戶型商務公寓。未來，多重紅利眷顧下，深圳樓市依然是這個走勢。