宏觀來看，三年棚改政策到期，留給三，四線縣城的市場熱度時間已經倒計時了；市場競爭來看，實際操盤過程中，對本地市場缺乏客觀解讀，盲目擴張，對自身的優勢過度自信，區域性地區競爭不過本地企業；存在問題來看，為適應市場需要，過度追求操盤進度，快進快出，已經出現部分工程質量問題，行業從業人員的質疑，過度競爭等問題，品牌口碑已經受到質疑！

碧桂園暫緩三四五線城市投資原因主要是以下幾個方面的：

一是資金鍊的壓力，2018年中央的嚴監管和去槓桿導致房地產公司融資難。房地產公司現在面臨的最大問題是融資難，在中央對房地產調控的背景下，房地產公司的融資渠道越來越少。房地產公司能用的海外融資渠道也都用上了。

二是負債壓力，這幾年房地產公司的快速擴張帶來的是高負債，大部分房地產公司的負債率90%左右，有的房地產公司負債率超過100%還在拼命融資，有些房地產公司不管利率多少，只要能借到錢全部都要借，高負債下狂奔的房地產公司面臨的問題是，只要房價不漲，房地產公司就會破產。幾年前破產的上萬家中小房地產公司都是這麼破產的，大量的中小房地產公司的融資成本高達30%左右，融資100億，付三年的利息，如果房價不漲，或者從拿地到蓋房子賣房子，三年內不能完成，100億的本金付利息就付完了，所以，房地產公司一定會想辦法炒房。

三是房地產的過剩，在中國的三四五線城市到處都是蓋的房子，每個城市除了房子還是房子，城鄉之間蓋滿了房子，再蓋下去城市的房子比人還多，而這些三四五線城市的人口是在減少而不是增加的，這就是2018年中國出現的搶人大戰的根本原因。

四是房價拐點真正出現，世界上沒有不破的經濟泡沫，房地產泡沫破滅的真正時間拐點在2018年底左右。

五是房地產行業舊的商業模式結束了，大的地產商或者明智的地產商已經開始轉型升級。這些因素才是碧桂園暫緩三四五線城市投資的原因。

碧桂園暫緩三四五線城市專案投資表明，中小城市房價即將出現拐點。碧桂園作為房地產明星企業，基於各方面因素的考慮，未雨綢繆乃明智之舉，屬於應對國際貿易糾紛的提前反應。

原先三四五線樓市，一直不被看好。然而，由於此類城市棚改政策的落實，2017年至今，中小城市房價補漲幅度較大。就目前而言，中小城市房地產去庫存任務已經基本完成。國內城市化進展已經過了大半，未來不太可能大幅度增長。

所以，三四五線城市的房地產前景並不是特別樂觀。中國人口已經過了高峰時段，由於計劃生育的長期實行，未來人口總數下降是必然趨勢。二胎政策沒有產生預想的效果，城市人口老齡化加速，住房需求減弱。

三四五線城市人口流入有限，如果此時繼續大規模開發，那麼必然面臨極大的風險。所以碧桂園暫緩投資也是屬於正常操作，無需過度解讀。另外房地產企業的資金向來是比較緊張的，暫緩投資可以有效緩解資金壓力，為公司轉型做準備。因為房地產行業也有衰退期，並不是一個永久性旱澇保收的行業。

碧桂園總部位於廣東佛山順德，是中國最大的新型城鎮化住宅開發商。集團公司業務包含物業發展、建安、裝修、物業管理、物業投資、酒店開發和管理等。在中國房地產行業具有很大的影響力。

中國房企500強排名前三位分別是：恆大、碧桂園、萬科。另有評價說，碧桂園是全球最大住宅房企。碧桂園近期新聞最多，是看房價走向的極好風向標。

7月13日訊息，碧桂園全面放緩進一步得到確認。在暫緩“全覆蓋“戰略同時，公司內部小範圍內通知：自6月11日起，暫緩投資拿地、工程款進度支付至第四季度。有碧桂園內部人士透露，碧桂園一切圍繞現金流轉，合作專案中，不能“操盤”的專案不粘不染。

棚改信貸收緊，實體經濟融資難，連小米上市估值都一再下調，七成香港新上市公司破發。

土地政策，信貸監管等收緊的大環境下，資金流成為房企命根子。

碧桂園是老大，是龍頭，自然更有知覺，更會用霹靂手段。

一來趕緊收回現金，二者切斷支出，收緊新專案，都為了降低槓桿。

要我看，這是銀根收緊的最直接體現，銀根一放開，房地產就開始活躍，大量資本從銀行流向房地產。

二者，房地產的調控是長期的，是大方向的轉變，未來只能看到中小房企不斷被整合，大型房企併購。

三四五線城市再炒作空間被堵死，一線城市只能透過精細服務，土地幾無空間。從中國平安大舉收購房企股票看，企業之間的內部整合、併購及從內部管理中要業績，要利潤，是大勢所趨。

簡單說，也就是縮減和裁員了。

碧桂園暫緩三四線城市，我們感受到了陣陣涼意，這個夏天很熱，房地產的溫度卻比較冷。大膽冒進的房企，到了要預防跌跟斗的危機時刻了。

從下發通知的時間很容易知道，碧桂園此次的投資轉向與貨幣化棚改的收緊息息相關。

早在6月25號時，易居研究院副院長楊紅旭就爆料，貨幣化棚改全國叫停，國開行已經不再下放棚改專案貸款。

碧桂園作為三四五線房地產開發的深耕者，早幾天獲得訊息也在情理之中。

我們再看看碧桂園股票下跌的時間，也與棚改事件非常吻合；

對於有些三四五線的房產來說，貨幣化的棚改幾乎是房價上漲的唯一支撐。

我們先來看看此輪棚改的執行機制，棚改一般有兩種方式，一種是實物安置（直接給房），一種是貨幣安置（直接給錢）。

實物安置是很難推動當地房價上漲的，但貨幣安置卻恰恰相反，央行將一筆資金貸給國開，農行等政策性銀行（資料顯示，2014年到2017年單這兩家便獲得棚改專項貸款3.67萬億），這些銀行再借給各個省份的地方政府，再由地方政府賠給拆遷戶。

資料顯示，貨幣化棚改佔總棚改的比重從2014年的10%已經上升到2017年的50%。

三四五線房產之前庫存難消主要就出在需求不足的問題上，貨幣化棚改就是拆掉舊房子，人為的創造需求。

當一個城市大批次的棚改同時啟動時(比如海口，三年的棚改計劃已經涵蓋了全市25%的人口），整個市場的供需是非常好控制的。加上大家手上新增了一筆不菲的資金，外加銀行可以再借出一筆貸款，以前的房子是全款，如今的房子是首付，房價自然水漲船高。

貨幣化棚改的收緊，一方面已經代表了政府對三四五線房價態度的轉向，另一方面，也從實際層面上切斷了房價繼續上漲的源頭，作為吃政策飯的碧桂園，此時作出變動非常合理。

原因很簡單，碧桂園利用品牌實力，每到一個小縣城，一期都賣的很好，但 到第二期的時候就熄火了，一個樓盤開盤都成交不到20套，開盤都賣不掉，以後日子更難過！盲目擴張，最終負債累累，碧桂園 會轉型成物業公司！