強行打一波。藍領公寓作為租賃型職工宿舍，近些年在北京、深圳等地發展較快。

據瞭解，目前，全國的藍領公寓數量有近20萬間，自2016年以來，每年以50%左右的速度增長，從事藍領公寓開發的企業數量也從2016年的幾家擴充套件到目前的近100家。隨著市場的逐步成熟，資本也紛紛投向藍領公寓，據統計，2018年全行業融資額度突破100億元，而在2017年，該資料還不到50億元，成為長租公寓行業融資額增長最快的細分領域。

事實上，藍領公寓的異軍突起很大程度上是近兩年租賃市場火熱發展下，租金迅速上漲的結果，而租金的迅速上漲背後更深的邏輯是租賃產業結構的不合理。

資料顯示，2017年5月，北京房租均價為71.33元/月/平方米，到2018年5月，租金上漲為80.5/月/平方米，漲幅超12%。無獨有偶，2017年5月-2018年5月，上海、深圳、廣州的租金全部出現上漲，上漲幅度分別為16%、24%、10%。如此高的漲幅不斷在攫取生活本就艱難的租戶生活水平，讓很多在北上廣深夾縫中求生的“漂”們，直呼住不起。

除了北上廣深這四個一線城市，杭州、溫州、合肥、重慶、西安等二線城市，藍領公寓的發展也是風聲水起。在筆者看來，藍領公寓在全國範圍內的迅速鋪開，除了受房租上漲較快影響，租賃住宅發展的結構性問題是另一重要原因。

過去兩年平均房租的上漲，一方面是因為市場需求增加，另一方面是由於品牌長租公寓和高階需求專案對價格的拉昇作用。藍領公寓如火如荼的投資擴張，體現的是目前城市發展對租賃產業結構定位的需求。

藍領公寓的定位的是剛需、中低端產品型別，實現了長租公寓業務領域和租賃人群的分割。從行業的發展看，藍領公寓的後來居上是行業細分的一個表現，使用者和企業是行業細分的兩個基本因素，對行業內部結構性競爭佈局具有重要影響。

目前，藍領公寓的發展大多采取的都是與產業園區對接的方式，其直接租賃物件是企業而非個人。但近些年來，隨著經濟發展地區差異的縮小，企業從吸引人才到留住人才越來越難，尤其是掌握熟練技術的深藍、銳藍人才，而他們又是城市建設中勞動力再生和生產關係再生的重要源泉。

相關資料顯示，中國藍領人群中，21-30歲的人群佔比超70%，這個年齡區間的群體恰好是沒有購房或者準備購房的群體，這也就意味著住房對於藍領人群生產力的停留和再生具有關鍵性的決定作用，藍領公寓作為藍領人才“居者有其屋”的重要舉措，無疑是有助於幫助企業留住人才的。

與此同時，隨著產城的發展，企業需求在產業集聚的內驅動力下會進一步呈現且持續。隨著人口流動、產業擴張，板塊屬性正在逐漸超越城市屬性，城市邊界逐漸弱化的要素聚集是未來城市發展的一個趨勢。一方面，產業聚集形成的產業園區是藍領公寓發展的重要依託，另一方面，產業園內企業保有人才需求的集中呈現，是藍領公寓持續擴張的需求支撐。

值得注意的是，不僅僅是企業，“一城一策”下的地方政府，作為租購併舉，居有所屋的責任主體，也具有實現“留住人才，居有所屋”的內部和外部壓力。比如，北上廣深這四大一線城市以及杭州、鄭州、武漢等二線城市都制定了人才住房的專項政策和相關優惠，是藍領公寓擴張、發展的重要政策紅利。

竊以為，人口的大規模流動，帶來的是普通專案、高階專案和中低收入剛需專案的多樣化和租賃需求的多層次，因此，藍領公寓的異軍突起是市場自我調節的結果。並且，在產業園區依託下，企業需求的呈現和持續決定了，藍領公寓進一步發展擴張將是未來的趨勢。

租賃型職工集體宿舍又被稱為“藍領公寓”，近期被小米、京東、順豐等巨頭盯上，並且已實際進軍藍領公寓領域，看起來一波投資浪潮已經來臨。若看一個行業能否成為藍海？最重要的還是看市場使用者的需求和藍領公寓這個產品，能否使之成為藍海。

市場使用者

藍領公寓的主要使用者是用工單位，用於單位職工本人住宿並進行集中管理的房屋。其主要房源來源於集體建設用地建設或改建的，城市工業園區配套或者閒置廠房等改建，依據需求和規劃對城市內的公寓、酒店等改建而來的。

我們能看出，藍領公寓的承租人是企業，而不是個人，其便於管理。同時租賃有一定規模，規模會使成本有所下降。而其房源多為社會資源的重新整合和分配，主要是依據城市規劃、企業配套、梳理改建，有共享經濟左手閒置、右手短缺的意味。

事實上，藍領公寓也不是今天才有，由於企業和市場的需要藍領公寓一直存在，很多分佈在城市的居民區、公寓樓等不同地方，因此看起來是一個存量市場。這時候的藍領公寓是相對獨立，而又比較零散的。並且由於監管及標準化等不完善，往往會造成安全等後續問題。

然而，現在說的藍領公寓有所不同，它是長租房的一個細分市場並且十分垂直，這個意義就不一樣了。藍領公寓將會使分散在城市不同區域的企業長租房這個使用者集中起來，更好的運營，從而實現以存量帶增量，最終擴大需求。

產品形態

藍領公寓的使用者是企業。穩定、安全、舒適的居住環境將對企業員工有很好的的心理安撫作用，而企業自身也需要低成本，價效比很好的藍領公寓資源，這是剛性需求。

因此藍領公寓往往會在房租、居住配套、便利安全、舒適輕鬆方面打造更好的體驗。在國內藍領公寓發展比較早的杭州，有一些藍領公寓配套了食堂、圖書室、快遞、物業等社群設施和服務，公共洗衣、公共淋雨及衛生間一應俱全。而其價格基於單個房間居住人數，很多都在每月每人300-500元之間，而居住面積也按照國家標準設定。

由此可見，企業和員工是十分需要這種標準化的公寓形態的。而現在藍領公寓在建設上、房源數量、區位資源等方面價值還沒有全部呈現，但其優勢已經很明顯了。而從幾年前北京、深圳在對長租房市場的整改來看，藍領公寓對城市外來務工管理方面這也是一個很好的解決方案。

我的理解是，藍領公寓本質是租賃，它的使用者是可能是快遞小哥、廚師和建築工人這些從業背景的企業。成本和租金永遠是第一位，坦率的說，並不是所有的企業都會承擔房租，很多是企業承租，藍領分攤。

如果藍領公寓品牌形成標準化運營能力，用工企業適當給予員工租金補貼，藍領公寓市場的發展將會有比較好的前景。最終能否成為藍海市場，也要看市場需求基數、飽和度、競爭態勢等，這也左右著藍領公寓的發展。因為一窩蜂被吹倒風口上，藍海也會很快成為紅海。

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