我想說的是，房地產即將步入新時代，新時代最大的特點就是房子不再具備投機動機，自住買房尚可，妄想買房賺錢暴富，可能算盤就徹底打錯了。這就是大趨勢，如果你不正面應對，不把這樣的發展趨勢當回事，那麼很可能在危機到來時手足無措，吞下苦果。這世界發展之快，真的遠超你我想象。
如果說2016年底剛提出“房子是用來住的不是用來炒的”這個定位是房地產醞釀一場變化的開端，那麼2019年正在讓這場變化逐漸成為現實。有時候說鉅變可能很多人無感，但是站在歷史長河中，你會發現房地產市場化改革20年來，其歷史貢獻不容小覷，但是也正在告別過去，向未來招手。不妨慢慢道來，看看房地產正發生哪些新變化，而且這些變化也預示著房地產本身的功能在發生逆轉，中國樓市走向也迎來新時代。
據統計，2019年前5個月，房地產調控政策釋出高達205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。其中，5月份各地包括部委累計針對房地產的調控措施高達41次，政策出臺的頻次維持在較高水準。4月份以來，不斷有熱點二線城市收緊調控力度，包括長沙、武漢、蘇州、合肥、西安等相繼升級調控。政策主要涉及取消契稅優惠，收緊土地競買規則，限售限購升級等。
在國際關係最緊張的時刻，我們都沒有放鬆房地產調控來調和，甚至調控還在繼續升級，由此也就可以看出，這一次的“房住不炒”，為了消滅高房價國家的確是在動真格，未來指望政策層面重新刺激房地產，可能性已經微乎其微。因此，依然抱有調控放鬆或取消幻想，依然堅定認為房價未來會永漲，依然不死心地認為投機房產一勞永逸，未來可能真要遭受重創了。
調控重壓下，市場好與壞，地產商最有發言權——兩年多來，融資環境大變，市場銷售不景氣，沒有哪家地產商敢大言不慚地說自己日子好過，錢緊是絕大多數地產商都無法逃避的難題。這兩年多，我們見證了幾十家地產商申請破產、被收購、賣地賣專案賣股權自救，更目睹了無數房企以最佳化重組的名義變相裁人，根本目的是縮減開支，能省則省。到了今年地產商的日子變得更好過了嗎？非但沒有好轉，反而變本加厲了。尤其是最近一段時間，樓市頻頻傳來對地產商不利的訊息，開發商最擔心的融資屢屢被限。
一、針對地產信託業務增速過快現象，5月17日銀保監會下發《關於開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》，要求嚴格規範房地產信託業務，嚴格限制前段融資模式的發展。6月13日，在上海陸家嘴論壇上，銀保監會主席郭樹清點名提到“開發商融資擠佔信貸資源”的時候，我就跟身邊的朋友說過，對於開發商來說，又一場血雨腥風的信貸收緊即將到來，一大批資金鍊緊張的中小房企要雪上加霜了。隨後各地銀保監局開出的223張罰單中，涉及違規“輸血”房地產的罰單就有32張，有15家金融機構受到處罰，罰沒金額合計1068.8萬元。
話音剛落，收緊措施就來了！針對房地產行業的調控政策已經從銷售端逐步走向融資端：房地產信託業務這個開發商最後的融資通道都銀保監堵上了——針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，近日銀保監會開展了約談警示。銀保監對這些信託公司的要求非常明確：增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求。從約談指示內容來看，下半年開發商想借此渠道融資已經不可能了，這也就意味著很多開發商已經無路可走了。開發商賴以生存的信託業務被徹底封堵了，開發商被斷奶了。
對於這個訊息其實沒什麼好解析的，這幾天各大地產專家、經濟學家已經說得夠明白的了：毫無疑問，這對開發商是重大利空。
信託融資過於寬鬆，不利於國家實現房住不炒。統計資料顯示，過去五年信託業務對房地產提供直接資金高達3萬億。2019年截止至5月22日，房地產信託共成立2309只產品，募集資金最多，為3456.9億元，佔募集資金總規模的39.4%。在各種融資渠道被限制的背景下，信託業務寬鬆對開發商來說就是天降甘霖，三四月份土地市場為何能再次重啟火熱，開發商為何能腰包鼓鼓地大舉在公開市場拿地，跟信託融資提供的資金有直接關係。
國家發改委：房企發債只能用於償還一年內債務。“拆東牆補西牆”的伎倆行不通了。過去開發商可以透過發行中期債券（5年以內）來緩解資金週轉問題，比如被所有人熟悉的，發行更久的債務償還即將到期的債務，這種“拆東牆補西牆”的伎倆在地產行業盛行。但是從發改委釋出通知之後，這種路子恐怕就徹底走不通了。發改委說得很明確，新規要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，此外還明確提到，房地產企業發行外債要加強資訊披露，在募集說明書等檔案中需明確資金用途等情況。
如今這條道徹底被封死，意味著什麼，於房地產企業而言，特別是房地產信託融資佔比較大的房企，融資會變得難上加難，提升專案週轉速度，加強銷售去化，迴流現金才是王道。透過各種手段，降價銷售，恆大已經多次證實，這是企業回款的最好方式，3月份恆大全員9折銷售月，直接帶來了547億的回款總額。
二、棚改漸退，舊改又來了，而這個舊改不完全等於過去的舊改和棚改，不再大拆大建，更重要在於修補和翻新，比如對配套設施對外立面等進行整改，這就不會造成傳統的房地產繼續唱主角了。中國需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。而且住房公共維修基金還存有5千億資金也能夠因為舊改而盤活起來。舊改這招棋佈局就非常划算，既可以保證經濟增長，也能改善民生，還不用再過多依賴房地產。所以，傳統的房地產將告終結。
三、北京、深圳兩大一線城市同時針對租房市場出手。北京規定，未經雙方當事人協商一致，出租人不得在租賃期限內單方面提高租金。深圳更是大刀闊斧的改革，不僅將建立租房網籤制度，而且推出租房指導價格制度，且以租房繳稅作為管理制約。這是國內首個推出“穩房租”政策的城市，具有明確的政策訊號意義。
“穩房價”可以說已經取得一定成績，尤其是在一二線大城市，租金的穩定比房價還更重要。因為如果覺得房價高，還可以選擇租房，如果房租都高到租不起，還怎麼解決住房問題呢？所以，這或許是很多人特別是年輕人最後的生存底線。不僅影響消費，還影響一個城市的活力。這也是這些年國家對租賃市場傾斜力度的最好力證。
房地產真正的迎來了大的變革，倒不是說不需要你去買房了，而是沒有必要被忽悠。試想想，該買房的能買房的基本上也都買了，很多沒錢買的可能短時間內也買不上。中國即將進入不靠房地產拉動高質量發展時代，妄想靠投資炒作樓市暴富賺錢，已經徹底不可取了，開發商和炒房投機客都要認清這個趨勢。
我們不做地產強國，國家崛起靠實體經濟！
我想說的是，房地產即將步入新時代，新時代最大的特點就是房子不再具備投機動機，自住買房尚可，妄想買房賺錢暴富，可能算盤就徹底打錯了。這就是大趨勢，如果你不正面應對，不把這樣的發展趨勢當回事，那麼很可能在危機到來時手足無措，吞下苦果。這世界發展之快，真的遠超你我想象。
如果說2016年底剛提出“房子是用來住的不是用來炒的”這個定位是房地產醞釀一場變化的開端，那麼2019年正在讓這場變化逐漸成為現實。有時候說鉅變可能很多人無感，但是站在歷史長河中，你會發現房地產市場化改革20年來，其歷史貢獻不容小覷，但是也正在告別過去，向未來招手。不妨慢慢道來，看看房地產正發生哪些新變化，而且這些變化也預示著房地產本身的功能在發生逆轉，中國樓市走向也迎來新時代。
據統計，2019年前5個月，房地產調控政策釋出高達205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。其中，5月份各地包括部委累計針對房地產的調控措施高達41次，政策出臺的頻次維持在較高水準。4月份以來，不斷有熱點二線城市收緊調控力度，包括長沙、武漢、蘇州、合肥、西安等相繼升級調控。政策主要涉及取消契稅優惠，收緊土地競買規則，限售限購升級等。
在國際關係最緊張的時刻，我們都沒有放鬆房地產調控來調和，甚至調控還在繼續升級，由此也就可以看出，這一次的“房住不炒”，為了消滅高房價國家的確是在動真格，未來指望政策層面重新刺激房地產，可能性已經微乎其微。因此，依然抱有調控放鬆或取消幻想，依然堅定認為房價未來會永漲，依然不死心地認為投機房產一勞永逸，未來可能真要遭受重創了。
調控重壓下，市場好與壞，地產商最有發言權——兩年多來，融資環境大變，市場銷售不景氣，沒有哪家地產商敢大言不慚地說自己日子好過，錢緊是絕大多數地產商都無法逃避的難題。這兩年多，我們見證了幾十家地產商申請破產、被收購、賣地賣專案賣股權自救，更目睹了無數房企以最佳化重組的名義變相裁人，根本目的是縮減開支，能省則省。到了今年地產商的日子變得更好過了嗎？非但沒有好轉，反而變本加厲了。尤其是最近一段時間，樓市頻頻傳來對地產商不利的訊息，開發商最擔心的融資屢屢被限。
一、針對地產信託業務增速過快現象，5月17日銀保監會下發《關於開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》，要求嚴格規範房地產信託業務，嚴格限制前段融資模式的發展。6月13日，在上海陸家嘴論壇上，銀保監會主席郭樹清點名提到“開發商融資擠佔信貸資源”的時候，我就跟身邊的朋友說過，對於開發商來說，又一場血雨腥風的信貸收緊即將到來，一大批資金鍊緊張的中小房企要雪上加霜了。隨後各地銀保監局開出的223張罰單中，涉及違規“輸血”房地產的罰單就有32張，有15家金融機構受到處罰，罰沒金額合計1068.8萬元。
話音剛落，收緊措施就來了！針對房地產行業的調控政策已經從銷售端逐步走向融資端：房地產信託業務這個開發商最後的融資通道都銀保監堵上了——針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，近日銀保監會開展了約談警示。銀保監對這些信託公司的要求非常明確：增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求。從約談指示內容來看，下半年開發商想借此渠道融資已經不可能了，這也就意味著很多開發商已經無路可走了。開發商賴以生存的信託業務被徹底封堵了，開發商被斷奶了。
對於這個訊息其實沒什麼好解析的，這幾天各大地產專家、經濟學家已經說得夠明白的了：毫無疑問，這對開發商是重大利空。
信託融資過於寬鬆，不利於國家實現房住不炒。統計資料顯示，過去五年信託業務對房地產提供直接資金高達3萬億。2019年截止至5月22日，房地產信託共成立2309只產品，募集資金最多，為3456.9億元，佔募集資金總規模的39.4%。在各種融資渠道被限制的背景下，信託業務寬鬆對開發商來說就是天降甘霖，三四月份土地市場為何能再次重啟火熱，開發商為何能腰包鼓鼓地大舉在公開市場拿地，跟信託融資提供的資金有直接關係。
國家發改委：房企發債只能用於償還一年內債務。“拆東牆補西牆”的伎倆行不通了。過去開發商可以透過發行中期債券（5年以內）來緩解資金週轉問題，比如被所有人熟悉的，發行更久的債務償還即將到期的債務，這種“拆東牆補西牆”的伎倆在地產行業盛行。但是從發改委釋出通知之後，這種路子恐怕就徹底走不通了。發改委說得很明確，新規要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，此外還明確提到，房地產企業發行外債要加強資訊披露，在募集說明書等檔案中需明確資金用途等情況。
如今這條道徹底被封死，意味著什麼，於房地產企業而言，特別是房地產信託融資佔比較大的房企，融資會變得難上加難，提升專案週轉速度，加強銷售去化，迴流現金才是王道。透過各種手段，降價銷售，恆大已經多次證實，這是企業回款的最好方式，3月份恆大全員9折銷售月，直接帶來了547億的回款總額。
二、棚改漸退，舊改又來了，而這個舊改不完全等於過去的舊改和棚改，不再大拆大建，更重要在於修補和翻新，比如對配套設施對外立面等進行整改，這就不會造成傳統的房地產繼續唱主角了。中國需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。而且住房公共維修基金還存有5千億資金也能夠因為舊改而盤活起來。舊改這招棋佈局就非常划算，既可以保證經濟增長，也能改善民生，還不用再過多依賴房地產。所以，傳統的房地產將告終結。
三、北京、深圳兩大一線城市同時針對租房市場出手。北京規定，未經雙方當事人協商一致，出租人不得在租賃期限內單方面提高租金。深圳更是大刀闊斧的改革，不僅將建立租房網籤制度，而且推出租房指導價格制度，且以租房繳稅作為管理制約。這是國內首個推出“穩房租”政策的城市，具有明確的政策訊號意義。
“穩房價”可以說已經取得一定成績，尤其是在一二線大城市，租金的穩定比房價還更重要。因為如果覺得房價高，還可以選擇租房，如果房租都高到租不起，還怎麼解決住房問題呢？所以，這或許是很多人特別是年輕人最後的生存底線。不僅影響消費，還影響一個城市的活力。這也是這些年國家對租賃市場傾斜力度的最好力證。
房地產真正的迎來了大的變革，倒不是說不需要你去買房了，而是沒有必要被忽悠。試想想，該買房的能買房的基本上也都買了，很多沒錢買的可能短時間內也買不上。中國即將進入不靠房地產拉動高質量發展時代，妄想靠投資炒作樓市暴富賺錢，已經徹底不可取了，開發商和炒房投機客都要認清這個趨勢。
我們不做地產強國，國家崛起靠實體經濟！