老城中心的老破小房子是不是像某些房產專家所斷言的，變成主城的貧民窟，變成劣質資產不斷的貶值。
首先我們先要明確房屋的價值主要是有兩個部分組成，分別由土地價值+房屋價值組成，我們主要弄清兩個問題就能清楚最終的結論：第一：老破小的土地未來會不會更值錢；第二老破小的房子未來會不會更值錢。下面我將詳細分析這兩個問題。
1、雙中心將是一二線城市的常態、老城中心地位會被分化但絕不會被完全取代
如果按照一個城市正常發展趨勢來看，老破小的土地價值應該是不斷上升，特別在城市化程序快速發展階段。但中國的城市發展是一個特例，中國的一二線城市都擁有千年以上的發展史，城市核心不但歷史悠久而且升級改造難度極大。所以近代的城市發展史都市以建設新城中心、分化老城功能為主要發展目標的。
如果按照政府“建設新城，分化主城”的城市建設目標來分析，理論上的確是市中心的土地價值的將會不斷貶值，進而影響到老破小房屋的價值。但實際情況與理論上是有區別的，各個城市新城中心經過十幾年的發展，新城中心基本建立並完善起來，但老城中心地位雖然有所下降，但雄姿不改依然是僅次於新城中心的優質區域。
“雙核並立”的情況出現，是因為專家們完全低估中國經濟的發展潛力，低估中國城市化的程序的速度。一二線城市的經濟的飛速發展導致城市有實力支撐兩個核心的發展，大量湧入的人群也為兩個城市中心的發展提供大量穩定人群。
我的預判是：隨著中國經濟的繼續發展以及城市化程序的繼續加速，老城和新城雙核並立的格局將會越來越普遍。
2、老城中心的配套設施會遜色新城，但會遠超城市其他區域
城市的配套設施大致可分為兩類，一類是政府建設的公共基礎設施，包括學校、醫院等，另外一類是企業建設的商業配套設施，包括商場、超市、KTV等娛樂休閒設施。
老城中心本來就擁有整個城市最優質的公共基礎配套，未來新城發展起來的基礎配套設施有可能超過老城中心，但政府不可能拆除掉主城的公共基礎設施的，老城區的居民也是政府統治治下的居民，在不阻礙建設新城目標的情況下，沒必要故意降低主城的公建水平。
商業配套設施就更不用說了，商業設施建設只考慮一個因素“能不能賺錢”，老城中心雖然購買力可能不如主城，但人口密度大、人口數量多，基本很難做“賺不了錢”的生意，因此要商業配套設施下降，只有一種可能就是老城中心變成了“空城”。
老城中心配套設施會因為改造難度大，在硬體設施上遜色新城，但整體水平還是優與其他城市的。
3、政府不會放棄對老城中心治理，會繼續升級改造老城中心
房地產專家們普遍有一個這個觀點：政府會逐步放棄對老城的治理，導致老城中心產生破窗效應（一幢房屋如果有一扇窗戶破了，沒人去管理和維修，就可能會吸引更多破壞者破壞更多的窗戶，最終他們甚至會闖入建築內進行肆意的破壞，最終導致整個房屋的毀滅。）這個觀點也是有論據支撐的，就是美國的城市發展史，目前美國城市中心基本上是貧民窟，髒亂差犯罪橫行，而郊區才是富人居住的地方。
我在這裡要嚴重強調一下，美國城市核心發展成髒亂差完全是因為制度的缺陷導致，中國永永遠遠不會發展成那樣。房產專家利用資訊的不對稱，隱瞞了美國城市核心發展的真真原因。美國城市各個區的財政是十分獨立的，每個區居民繳納的稅收只能用於這個區的建設，這就導致一種情況，富人居住的區域用豐富的稅收能用於建設優質的學校、優質的醫院，甚至聘請大量的警察進行二十四小時的巡邏。窮人等的區域沒有稅收，直接到導致沒有足夠的財力聘請警察維護治安，沒有錢維護公共設施，最終產生了破窗效應。
中國製度優越性就在於政府絕對不會放棄任何一個區域的管理。前幾年政府的確是疏於老城市的升級改造，但這是因為政府財力有限，建設新城的同時無力顧及主城的建設。但最近兩年的“棚戶區改造”計劃就是對主城的改造升級的計劃。
上圖就是某二線城市的新區和老城區的價格對比，大家可以看老城的新房子的價格不但沒有低於新城的價格，還高於新城的核心房子的價格。
這就是我與專家觀點不一樣的地方，老破小价值的降低不是由於土地價值的降低，而在於房屋的價值的降低。為什麼大家普遍感覺老城中心的房屋價值低於新城中心的價值，這主要由於老城中心土地稀缺，基本無新專案推出，大家對比的一般是新城的新房和老城的二手房。
房屋價值降低主要以下幾點
1、戶型、產品
老城區中心的房子都是八九十年代的建設的房子，建築理念完全落後與時代，奇葩無比的戶型層出不窮，沒有電梯對老年人極度不友好，你如果有能力
2、小區配套、環境
小區內部無花園、無綠化，違章建築林立
3、小區無人管理
老小區沒有物業管理，髒亂差情況頻出，內部居住人群複雜。
老城區戶型產品根本無法滿足目前購房者的居住需求，小區配套、環境持續的惡化將導致房屋價值將持續的貶值，如果這種情況得不到改變，主城老破小的確會產生“破窗”效應。
1、棚戶區改造
針對主城房屋價值極低，毫無改造價值的房子，政府啟動了棚戶區改造計劃，貨幣化安置。你怕政府強拆？放心！現在是居民搶著拆遷，因為實行貨幣化安置，補償款超級豐厚！
棚戶區拆遷
2、老小區改造
針對有改造升級空間的房子，按照商品房改造升級，政府補貼聘請專業的物業進行管理。下面是我翻查了幾個一二線城市老小區改造的實景圖，大家可以看一下改造效果。
老小區加裝電梯
樓道改造
圍牆改造
小區道路改造
主城老破小不會變成貧民窟、保值但不會大幅增值。
最後回到題主的問題，老破小是否值得入手！
首先從投資角度，主城老破小整體是處於下行趨勢的，是不建議入手的。
1、土地價值會保持平穩，但不會快速升值
2、住宅價值會較大的貶值，但會受到政府舊城改造影響。
其次從居住角度，主城老破小是值得入手的！
1、土地價值：居住環境是僅次與新城的，擁有完善配套和基礎設施，生活極為便利，未來發生改變的可能性極小。
2、住宅價值：房屋無法滿足高階居住需求，但政府有改造老城的計劃，未來環境會發展變化。
老城中心的老破小房子是不是像某些房產專家所斷言的，變成主城的貧民窟，變成劣質資產不斷的貶值。
首先我們先要明確房屋的價值主要是有兩個部分組成，分別由土地價值+房屋價值組成，我們主要弄清兩個問題就能清楚最終的結論：第一：老破小的土地未來會不會更值錢；第二老破小的房子未來會不會更值錢。下面我將詳細分析這兩個問題。
土地價值走勢取決與城市中心是否成功轉移1、雙中心將是一二線城市的常態、老城中心地位會被分化但絕不會被完全取代
如果按照一個城市正常發展趨勢來看，老破小的土地價值應該是不斷上升，特別在城市化程序快速發展階段。但中國的城市發展是一個特例，中國的一二線城市都擁有千年以上的發展史，城市核心不但歷史悠久而且升級改造難度極大。所以近代的城市發展史都市以建設新城中心、分化老城功能為主要發展目標的。
如果按照政府“建設新城，分化主城”的城市建設目標來分析，理論上的確是市中心的土地價值的將會不斷貶值，進而影響到老破小房屋的價值。但實際情況與理論上是有區別的，各個城市新城中心經過十幾年的發展，新城中心基本建立並完善起來，但老城中心地位雖然有所下降，但雄姿不改依然是僅次於新城中心的優質區域。
“雙核並立”的情況出現，是因為專家們完全低估中國經濟的發展潛力，低估中國城市化的程序的速度。一二線城市的經濟的飛速發展導致城市有實力支撐兩個核心的發展，大量湧入的人群也為兩個城市中心的發展提供大量穩定人群。
我的預判是：隨著中國經濟的繼續發展以及城市化程序的繼續加速，老城和新城雙核並立的格局將會越來越普遍。
2、老城中心的配套設施會遜色新城，但會遠超城市其他區域
城市的配套設施大致可分為兩類，一類是政府建設的公共基礎設施，包括學校、醫院等，另外一類是企業建設的商業配套設施，包括商場、超市、KTV等娛樂休閒設施。
老城中心本來就擁有整個城市最優質的公共基礎配套，未來新城發展起來的基礎配套設施有可能超過老城中心，但政府不可能拆除掉主城的公共基礎設施的，老城區的居民也是政府統治治下的居民，在不阻礙建設新城目標的情況下，沒必要故意降低主城的公建水平。
商業配套設施就更不用說了，商業設施建設只考慮一個因素“能不能賺錢”，老城中心雖然購買力可能不如主城，但人口密度大、人口數量多，基本很難做“賺不了錢”的生意，因此要商業配套設施下降，只有一種可能就是老城中心變成了“空城”。
老城中心配套設施會因為改造難度大，在硬體設施上遜色新城，但整體水平還是優與其他城市的。
3、政府不會放棄對老城中心治理，會繼續升級改造老城中心
房地產專家們普遍有一個這個觀點：政府會逐步放棄對老城的治理，導致老城中心產生破窗效應（一幢房屋如果有一扇窗戶破了，沒人去管理和維修，就可能會吸引更多破壞者破壞更多的窗戶，最終他們甚至會闖入建築內進行肆意的破壞，最終導致整個房屋的毀滅。）這個觀點也是有論據支撐的，就是美國的城市發展史，目前美國城市中心基本上是貧民窟，髒亂差犯罪橫行，而郊區才是富人居住的地方。
我在這裡要嚴重強調一下，美國城市核心發展成髒亂差完全是因為制度的缺陷導致，中國永永遠遠不會發展成那樣。房產專家利用資訊的不對稱，隱瞞了美國城市核心發展的真真原因。美國城市各個區的財政是十分獨立的，每個區居民繳納的稅收只能用於這個區的建設，這就導致一種情況，富人居住的區域用豐富的稅收能用於建設優質的學校、優質的醫院，甚至聘請大量的警察進行二十四小時的巡邏。窮人等的區域沒有稅收，直接到導致沒有足夠的財力聘請警察維護治安，沒有錢維護公共設施，最終產生了破窗效應。
中國製度優越性就在於政府絕對不會放棄任何一個區域的管理。前幾年政府的確是疏於老城市的升級改造，但這是因為政府財力有限，建設新城的同時無力顧及主城的建設。但最近兩年的“棚戶區改造”計劃就是對主城的改造升級的計劃。
房屋價值是老破小貶值的主因，戶型奇葩小區環境混亂上圖就是某二線城市的新區和老城區的價格對比，大家可以看老城的新房子的價格不但沒有低於新城的價格，還高於新城的核心房子的價格。
這就是我與專家觀點不一樣的地方，老破小价值的降低不是由於土地價值的降低，而在於房屋的價值的降低。為什麼大家普遍感覺老城中心的房屋價值低於新城中心的價值，這主要由於老城中心土地稀缺，基本無新專案推出，大家對比的一般是新城的新房和老城的二手房。
房屋價值降低主要以下幾點
1、戶型、產品
老城區中心的房子都是八九十年代的建設的房子，建築理念完全落後與時代，奇葩無比的戶型層出不窮，沒有電梯對老年人極度不友好，你如果有能力
2、小區配套、環境
小區內部無花園、無綠化，違章建築林立
3、小區無人管理
老小區沒有物業管理，髒亂差情況頻出，內部居住人群複雜。
老城區戶型產品根本無法滿足目前購房者的居住需求，小區配套、環境持續的惡化將導致房屋價值將持續的貶值，如果這種情況得不到改變，主城老破小的確會產生“破窗”效應。
棚戶區改造和老小區改造是阻擋房屋價值下跌的福音。1、棚戶區改造
針對主城房屋價值極低，毫無改造價值的房子，政府啟動了棚戶區改造計劃，貨幣化安置。你怕政府強拆？放心！現在是居民搶著拆遷，因為實行貨幣化安置，補償款超級豐厚！
棚戶區拆遷
2、老小區改造
針對有改造升級空間的房子，按照商品房改造升級，政府補貼聘請專業的物業進行管理。下面是我翻查了幾個一二線城市老小區改造的實景圖，大家可以看一下改造效果。
老小區加裝電梯
樓道改造
圍牆改造
小區道路改造
外牆改造主城老破小不會變成貧民窟、保值但不會大幅增值。
最後回到題主的問題，老破小是否值得入手！
首先從投資角度，主城老破小整體是處於下行趨勢的，是不建議入手的。
1、土地價值會保持平穩，但不會快速升值
2、住宅價值會較大的貶值，但會受到政府舊城改造影響。
其次從居住角度，主城老破小是值得入手的！
1、土地價值：居住環境是僅次與新城的，擁有完善配套和基礎設施，生活極為便利，未來發生改變的可能性極小。
2、住宅價值：房屋無法滿足高階居住需求，但政府有改造老城的計劃，未來環境會發展變化。