特色特色特色，很重要的事說三遍。

乾淨衛生！

安全隱私！

價格！價格！價格！消費定位！！！

營銷方式！很多都是敗在營銷上。

1、 房子的選址

房子的位置決定了蛋糕的大小。舉個例子，一線城市有足夠的人流量，基本只要是地鐵站附近都可以做。但是二三線城市或者有某些網紅景區的城市就不一樣了。人流量的差異非常大。選址一定要選在蛋糕足夠大的地方。不要怕競爭，只要有蛋糕，就有機會能吃到，具體吃到多少，就取決於運營等其他因素了。

2、 房子的軟裝決定了房源利潤的天花板

每個行業都是這樣。先吃螃蟹的人往往是最先嚐到甜頭的人。民宿最開始的模式非常粗放，隨便裝修一下，上線，因為市場不斷變熱，供需不平衡，所以閉著眼睛在家睡覺都能賺到錢。然後資本開始大肆進場，市場慢慢降溫，各種有設計特點的房子層出不窮，這個時候客人的選擇多了，最開始一般裝修的房子就自然看不上了。住宿行業都有淡旺季，拋開運營能力不談，淡季可能不管房子裝修差異多大，利潤都差不多。但是旺季就不一樣了。同樣的戶型和地段，價格可以相差很多，利潤的差異很輕鬆就可以達到2-3倍。

3、 做好OTA，利用規則做到最佳

目前流量比較大第一階的OTA有愛彼迎、途家，第二階有榛果、小豬，第三階有木鳥等。OTA最主要的還是排名，其次還有banner位，故事等補充流量。做OTA還是以排名為主。其實各大平臺的排名計數規則都大同小異。有大流量因子和小流量因子。大流量因子如超讚房東，優選，plus，其次是交易額，間數等。做好這些資料，OTA不難做。很多人對OTA有個誤區，其實平臺相當於是合作者，提供客服服務，客戶流量，IT服務。所以，誰也不是空手套白狼。對待OTA，合理利用它，可以將成本做到極致，將交易額做到最高

4、 做好引流

做好OTA，但是不能完全依靠OTA。在商言商，OTA是一定會將自己的利益放在第一位。市場成熟後漲佣金或者變相收費都有可能。所以還是要適當開拓自我渠道。自我渠道的引流就有很多了。比如抖音、小紅書、微博、微信等。但是和一般的博主達人做法不同，不需要養號，先反覆做一次性的流量，這時候只要能帶來一次真實交易，就不算虧。後期再慢慢積累。作為OTA的補充。

5、 運營重點：定價

民宿只有一間房，所以價格相比酒店要更加敏感。定價需要掌握好節奏。定價低會讓房子更快預定出去，但是為了追求單房最大的利潤，某種程度上不需要讓房子很快定出去。定價的時候多結合周邊市場的情況，如果房子本身條件不錯，可以將價格定的更高，獲得溢價的利潤。

6、 運營重點：定期維護或升級改造

市場是變化的，房間也是要變化的。根據顧客的需求，不斷的變更。例如大戶型在寒暑假家庭出遊客人較多的時候，可以配備嬰兒車、嬰兒床；如果是淡季，周邊有醫院等入住需求，可以將煮飯的工具提供齊全，並適當修改文案。具體的措施要結合市場環境做變更。

就我個人失敗的經歷說兩句

第一：和當地村鎮的關係要梳理清晰，對政府不能盲目下承諾。承諾可以拿到好地塊，但實現不了就容易被政府收回，謹慎處理村民關係，儘可能讓村民參與進來，共同致富，以免未來有利益衝突。產權明晰，不可有誤。

第二：明確所有人責任關係，越大的專案越是如此。朋友合作未必會有好結果，各自責任權益一定要明確，並且一定有個一錘定音的人。

第三：定位清晰，五加二客流結構下，五的問題該如何解決，永遠是個問題。規模適中，超過1000平就需要引入酒店式管理。

第四：經營模式和定價模式統一，比如進行一價全包，能包哪些是關鍵，餐飲，休閒能否全包。

第五：定位和裝修標準相關，裝修要考慮五年左右的翻新週期。

第六：山地建築成本較高，注意好供水和排水，以及雨天泥土流失問題。有坡度的建築注意防水和排水。

第七：關注政府規劃，尤其道路建設，交通不便會影響體驗感。

第八：關注競品，不斷探索核心競爭力。規模大的最好找有酒店管理經驗的人運營。

第九：知道自己要什麼。情懷就是情懷，經驗就是經營。附上安曼和當年設計的民宿效果圖

民宿的經營理念管理模式其實是一門比較深的學問，當下有很多人正在做這個事業，很多人在民宿經營中既賺了錢，又獲得了較大的經濟效益和社會效益，同時，也有一部分由於經營不善倒閉或正在苦苦支撐著人。

一：民宿的選址，好的民宿專案選址一定要選擇在城郊結合部或者風景名勝區範圍內，這樣就會保障有一定的客流量。細節化

二：便捷的交通網路可供顧客有多種出行方式的選擇。

三：民宿的建築風格較為獨特，要很好的融入到建築設計理念之中，要很好的融入到當地的人文社會環境中。

四：所有的服務宗旨都要圍繞使顧客有一種比回家更輕鬆舒適的感覺，無論是住的環境還是吃的食品要做到儘量貼緊田園生活方式，同時還要考慮不同年齡段的客人的需求。

以上淺見，僅憑參考。

民宿該如何吸引顧客？這是大多數民宿創業者共同的疑問？

今天來講講民宿該如何去推廣才能獲得顧客。

時代在變，2020 年做短租公寓，再不做出點改變的話，難逃被淘汰的命運。

對於短租公寓來說，繁瑣又燒腦的就是網路推廣，互聯“網”太寬，該從何處著手？

2、傳統社群平臺、百度貼吧論壇釋出房源資訊

3、短租平臺、途家、木鳥、小豬等流量大，

4、開通微博，。增加搜尋權重

6、加入自己感興趣的#話題#，@相關的好友、或者名人等，結交與自己有相同興趣的朋友。

詳細操作方法：

貼吧公寓推廣術

第一招當地熱門話題穿插公寓廣告

第二招：馬甲變化有問有答

第三招 續集電視節目推廣術

貼吧內容在百度收錄佔比很高，所以做好貼吧的廣告資訊留存很重要，注意方法技巧，切麼心急，不斷地層層鋪墊做好長尾關鍵詞的穿插，注意聯絡方式巧妙留存。

抖音獲客

對於獲客這一環節，只要你有足夠多的粉絲，就不愁公寓推廣不出去，還是應驗了那句網際網路公式：流量=金錢

最後再講一點，民宿經營要想盈利，必須要掌握好的營銷方法，還要明白你的顧客屬於哪類？對精準顧客有明確的人物畫像。

1、什麼年齡段的人？

2、什麼性別的人？

3、社會上哪一群人？

4、處於什麼社會地位的人？

5、消費能力如何？