租金非常非常不錯，5個點的回報率。只是你這個收益怕不能長久、穩定。我2018年買的回報率只有百分之3左右。我是看長遠，看地段。現在低一點沒關係，只要有潛力就行。我當時買店面的想法就是：要不愁租。！！如果地段、位置不好就得慎重。

先捋一捋這間商鋪的基本情況：總投資180萬，年租金9萬，則單價為2.5萬多，回報率為5%，回本時間為20年，位置一般。個人認為不值得投資，下面談談理由：

之所以說這個回報率在市面上偏高，是在商鋪租金收益整體下降的情況下相比較而言的，因為更多的商鋪回報率在3%～4%之間。但是買商鋪是一種長線投資，時間跨度長達幾十年，一旦出現以下3種情況，回報率是達不到5%的：

1、中間出現空置期。可以確切的說，很少有商鋪能夠保持連續出租幾十年的，往往有少則十天半月、多則一年半載的空置期，那麼在這段時間內，商鋪是沒有租金收益的。空置的時間越長、頻率越高，租金回報率越不穩定，回本時間越慢。

2、購買需要使用貸款。毫無疑問，如果購買這間商鋪不是全款而是使用部分貸款，回報率肯定會被拉低。以基準利率上浮10%、貸款90萬為例，等額本息還款10年期月供為10545.10元，每年需要支付銀行本息126541.20元，等於10年中沒有任何收益的情況下，每年還要再貼進去36541.20元。

3、買的是二手商鋪。二手商鋪過戶費用很高，商鋪出售後需要繳納的費用是總收益的40%左右。比如這間商鋪是5年前買入的，當時價格為130萬，目前售價180萬，收益是50萬，需要繳納的稅費就是20萬（50*40%=20萬）。如果由買家出這筆錢，總投資就是200萬，回報率肯定要打折扣。

由此可見，如果存在以上情況，5%的回報率顯然無法得到保證，連銀行同樣穩妥的存款理財收益都達不到：大型國有銀行三年期大額存單年利率也在4%以上，民營銀行五年期大額存單年利率也可以達到5.5%。

從租金收益方面來說，過去投資商鋪之所以能夠賺到錢，實體店生意主要依靠資訊渠道不暢通來實現，但是當前在網際網路電商的衝擊下，商品的價格非常透明，傳統的生意模式已經沒有任何優勢可言，這是實體店生意難做的主要原因。鍋裡無米碗裡無飯，商鋪租金收益在逐年下降。

再從商鋪自身增值情況來看，如果租金收益達不到要求，想要透過商鋪自身增值其實也很難實現。結合上面所談，即便商鋪藉助住宅價格上漲出現一點增值，但扣除所繳納的高昂稅費，能夠到手的收益往往寥寥無幾。

因此，放在當前房價整體趨穩的大環境下，被捆綁了教育、就業、醫療等多種社會資源的住宅價格都上漲緩慢，功能用途單一的商業地產商鋪，想有大幅增長更加不可能，投資商鋪獲取收益的兩種途徑都面臨困境。

購買商鋪，回報率是重點，位置是核心。足夠高的回報率，側面反應出商鋪的位置優勢，以及未來的增值潛力；反之，低迴報率的商鋪，位置一定也不理想，未來增值空間也有限。

從商鋪單價方面看，2.5萬每平的商鋪，可能位於整體商業環境並不理想的三四線以下城市。如今三四線城市正處在大開發階段，商業中心不斷轉移，即便位置好的商鋪，也不是永恆不變的，商圈轉移走了，商鋪卻不能跟著搬走。

而這間商鋪位置一般，5%的回報率很可能只是一種短期現象。隨著商鋪市場供應量越來越多，利潤也會逐漸被攤薄，後期還能不能保住這個回報率，應該打個大大的問號。

投資商鋪，無論是是用來出租還是自營，都要以實現資金利益最大化為根本，如果買的商鋪不賺錢甚至還賠錢，這樣的投資顯然是失敗的。

那麼回報率達到多少才算是有的賺呢？很簡單，銀行的低風險理財年利率在6%以下，但是把錢存銀行，依靠利息收益是跑不贏通貨膨脹的，所以一直以來，個人始終認為超過7%回報率的商鋪才算是有投資價值的。因此我的結論是，即便是5%的回報率，仍然不具有投資價值，不能要。（個人建議，僅供參考，感謝閱讀！）

幾個方面需考慮：

一、該商鋪是否獨立臨街門面，不屬商場內鋪。只有獨立門面才好完全由自已操縱，才有投資價值。

二、180萬是門面銷售價，還是全包價。若光銷售價就180萬，加上稅費、辦證工本費、二手門面還可能產生中介費等，總投資就大於180萬，興許200萬不止。

三、租金是關鍵點，所謂年租九萬的資料，若是銷售人員、中介或房開承諾的售後返租，都是騙人的。

若買的是還未交付的新商鋪，得自己去打聽周邊大致等同門面，現在實際租金情況下，至少打七折，才是你今後實得租金（因為新商鋪交付使用後，該區域商鋪增加。市場規律，租金必降）。

若買的是二手成熟門面，你打聽四周門面現實每月每平出租價，打個九折（確保不空置），可算出實際租金。

最後，當這些因素全考察好。作為租金回報率達5%的門面，可以投資。

商鋪的投資就看兩點：

第一，就是地段；

第二，就是租金會把率；

所以如果這兩點沒有同時滿足的話，其實這樣的鋪子就是不值得投資的。

那麼我們來看看你鋪子的情況：

因為商鋪從租金回報率來計算，可以分為三類：

第一、目前普遍的商鋪租金回報率在3%~6%左右，跑不贏通脹，甚至還跑不贏一些定存和理財產品。這類的商鋪主要集中在三四五線城市，投資的門檻低，少則幾十萬，多則上百萬即可。但是租金收益非常低，不值得投資，屬於不合格商鋪。

第二、7%~10%租金回報率的商鋪基本都是合格的鋪子，因為跑贏了市面上大部分的理財產品收益，並且能夠抗通脹。不過這類商鋪的投資門檻非常高，主要集中在一線、新一線、強二線等城市，少則幾百萬，多則上千萬。需要耐心等待這樣的鋪子出現，大部分都是新鋪，同時，他們也被稱之為合格的鋪子，看到了可以投資。

第三、10%~15%的鋪子。這類鋪子非常稀有，主要集中於強一線和新一線的市中心地帶。並且大部分這樣的鋪子都是一個只租不賣的模式，基本都是內定或者開放商用來送“大客戶”的。如果你有這樣的關係可以拿到這樣回報率的鋪子，記住，別錯過。我們稱之為非常優質的鋪子，極其稀缺，屬於極品！！

綜上，5%的商鋪連民營銀行的定存利息都跑不過，其實根本沒有投資的必要，並且這樣的鋪子一旦到手，未來還會出現脫手難，甚至出租困難的情況。因此對於商鋪投資來說，一定要慎重！寧缺毋濫！