房子的話題一直是大家茶餘飯後談論最多的事，評價一個樓盤的好壞，除了價格、地段、服務以外，交房後的居住環境也是非常重要的因素，因為購房者大部分還是以自住為主，這時候物業常常是一個十分關鍵的標準，物業的好壞直接關係到居住舒適度的高低。

房子交付開始居住以後都會出現哪些常見的問題呢？物業又該如何做呢？一起來看看~

一、門禁太鬆，外人能隨意進出小區

隨著社群管理規範程度的不斷提高，不少新式小區都在門口安裝上了門禁，業主進入小區都要“打卡”。這對業主來說，的確增加了小區的安全係數，使得小區“清淨不少”。在一些業主“叫好”的同時，也有的業主嫌麻煩，記者在採訪中發現，由於業主接受程度不一和使用方便程度等方面的原因，一些裝了門禁的小區，在執行一段時間後，門禁便停止使用了，花幾萬元安置的科技裝置形同虛設。

根據規定：小區的安保人員應該對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通；阻止小商小販、外來人員隨意進入小區。這是小區的安保措施要做到的最基本的工作。更高等級的五級安保要做到：各出入口24 小時值班看守，其中主出入口雙人值勤，6:00-20:00立崗，並有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄；對外來人員進入小區，透過對講系統聯絡住戶，決定是否放行；對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。

二、小區衛生髒亂差

衛生情況一直是許多小區頭疼的情況，它不僅會影響小區美觀，還會造成空氣汙染，小區的垃圾隨處可見、電梯成“垃圾中轉站”，電梯內的垃圾如果沒有及時被清理，會發出難聞的氣味，電梯是住戶的公共空間，這種個人的不文明行為會影響整個樓層甚至整個小區的生活環境衛生。除此之外，公共區域的門窗和綠化帶也是“髒亂差”的重災區。

衛生雖是物業要負責的基本工作，但是對於交的物業費用不同，享受的服務也是不同的，服務等級越高，所享受的服務也就越優質，公共區域清潔衛生服務標準等級如下：

三、消防通道停滿了車輛

無論老住宅小區還是新住宅小區都存在車位數量不能滿足車輛停放需求，致使各類小區普遍存在消防通道被佔用的現象。但是在關鍵時刻，消防通道也是各位業主的“生命通道”，它是迅速撲救火災、搶救人民群眾生命財產、減少火災損失的重要前提，不能隨便佔用，必須時刻保持暢通。如果消防通道被佔，將給小區業主生命財產帶來重大隱患。那麼小區消防通道違規停車怎麼辦呢?

中國《新消防法》第二十八條規定任何單位、個人不得佔用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。人員密集場所的門窗不得設定影響逃生和滅火救援的障礙物。

同時，物業企業也有責任對停在消防通道的車輛進行勸阻和疏導。對屢次勸說不聽的，可以到派出所報警，派出所民警將出警。另外，也可以撥打122向交警投訴，交警部門將聯絡車主挪車，如果拒不聽從勸離，交警將予以處罰，並可以拖車。

四、牆體開裂、滲水、下水道堵塞

雖然說目前樓房建造的速度不斷加快，但是衍生出來的問題也是越來越多，牆面開裂可以說是很常見的房屋質量問題了，據不完全統計，有90%的業主都遇到過牆面開裂的問題。牆面開裂看起來是小問題，但一旦出現也是無比的煩人，如果放任不管，久而久之就成了大問題了。除此之外，牆體滲水、下水道堵塞等問題也讓大家比較頭痛。

現在許多的業主只要一碰到了上述問題就會直接找上物業，但是我們要清楚的是，只有公共部分的才歸物業承擔維修，而業主家裡的部分卻需要業主自己承擔維修費用，這些你都知道嗎？

業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修養護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部位和裝置，包括水、電、氣、戶表以內的管線和自用陽臺，由業主負責維修。

房屋的共用部位和共用設施裝置，包括房屋的外牆面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電裝置、公用天線和消防設施等房屋主體共用設施，由物業管理公司組織定期養護和維修。

住宅區內的水、電、煤氣、通迅等管線的維修養護，由有關供水、供電、供氣及通迅單位負責，維修養護費由有關業務單位支付。但是，物業管理公司與有關業務單位另有約定的，按雙方約定確定維修責任。

物業所有人可以自行維修養護其自用部分和自用裝置，也可以委託物業管理公司或其他專業維修人員代修。由於業主拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，造成損失的，業主應當賠償損失。人為造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

說到底，物業服務是每個物業企業都要擺在首位的，只有把服務做好了、事情辦好了，跟業主之間的關係才能夠持續友好的發展下去，這就需要我們的物業工作人員，各司其職、恪守其正。雖說物業承擔著小區日常的維護和運轉，但是業主身為小區的主人，更應該維護好小區的日常衛生，配合好物業的工作，比如不亂扔垃圾、隨手關門、不要把車停在消防通道內，這都是很容易做到的事情，只有大家都做好了，這個“家”才會住的舒心！

首先物業公司對小區業主是服務，不是管理，以前物業公司註冊的時候都叫物業管理公司，現在註冊的都叫物業服務公司。

所以更準確的說法是物業服務都含那些專案，而不是物業公司管什麼或者是說物業公司什麼都不管。

物業服務的範圍包括：保安、保潔、日常養護，各方面關係協調等，其實現在的物業公司所處的位置尷尬，管理不算管理服務不算服務，山寨的強勢的物業公司感覺自己在管理業主，懂物業的正規的物業公司感覺在服務業主，業主覺得物業公司什麼都得管，物業公司又覺得自己什麼都管不了。

所以以前我發的一篇與物業有關的回答中發現評論中罵物業，有些物業確實是服務不好，但也有確實是業主根本不瞭解物業公司的服務範圍，有了什麼事都覺得物業應該管，其實就像業主覺得物業不行但又拿物業沒辦法一樣，物業同樣對有些事，有些有錯的業主也管不了也沒辦法。這是個社會大問題，也許只有國家才能解決吧！

關於這個問題，我有以下幾點建議可供你參考。

第一，找物業經理。物業經理是物業公司的決策者和領導者，物業的不作為理應先找他進行溝通。

第二，找業主委員會。如果物業包括物業經理都不作為，業主還可以向業主委員會反應，讓業主委員會去團結業主一起給物業施壓。

第三，找物業行政主管部門。小區沒有業主委員會的，直接找物業公司的上一級行政主管單位投訴，一般是房管局的物業管理處。

第四，媒體曝光。找物業的行政主管部門投訴也沒有得到很好解決的，找當地有影響力的媒體去曝光。

第五，訴訟。對物業公司提起民事訴訟，其上級主管部門也不作為的，可提起行政訴訟。

一般問題的解決可能只需要上面的一條，複雜點的可以合併使用，那麼物業不作為的問題解決起來就有思路了。祝你好運！