無厘頭！先了解哪個省哪個市的，什麼地段的，租售比怎樣？發展前景產權狀況？開發物業情況等等很多情況才能決定是否投資！

房價越來越高，戶型設計也越來越大。買房門檻的增高，把一部分購房者推向了公寓市場。不過很多購房者對購買公寓有很大顧慮，關鍵就在於住宅與公寓多方面的不同。那麼，到低公寓與普通住宅區別都有哪些呢？公寓優勢又有哪些？下面具體來看一下！

公寓與普通住宅的區別

公寓與住宅的區別很多，需要從以下幾點分別來看。

1、土地屬性及年限

普通公寓是住宅用地，使用年限一般為70年；商務公寓用地性質是商業用地，產權一般為40年，這類公寓即可用於居住，又能辦公，在部分城市可註冊公司；酒店式公寓的用地類別歸屬為商業用地，使用年限40年。在鄭州，市面上多見的是商務公寓和酒店式公寓，很少有住宅產權的公寓產品。

普通住宅土地使用年限多為70年。

2、居住成本

公寓：居住型公寓的房地產權屬登記參照住宅有關規定辦理，水電費同普通住宅一樣按民用計算；商務公寓、酒店式公寓的房地產權屬登記參照非住宅的有關規定辦理，水電費按商用計算，費用更高；公寓的物業費也往往高於住宅。

普通住宅：水電費均是按照民用計算，物業費也相對較低。

3、貸款方式及首付

公寓首付一般為50%，首付比例較高；公寓"不限購、不限貸"，不受首套房、二套房首付比例限制；公寓只能用商業貸款，公積金是購買個人住房的專用款項，非居住物業是不能使用的。

普通住宅根據首套房、二套房的不同有不同的首付比例，在鄭州一般首套房首付比例30%，二套房40%；普通住宅可使用公積金貸款；不少城市受限購政策的影響，需要達到一定的標準才可以購買住宅產品。

公寓與普通住宅的區別，細分起來會有很多，以上是列舉的幾個主要不同之處。其他住宅可落戶上學，而公寓不可以，這點不同城市有不同的規定，同一城市不同專案之間也有所區別，因此不單獨列舉。

公寓投資的優勢

看完了公寓與普通住宅的區別，接下來了解一下公寓投資、購買公寓的優勢。

1、買房成本低。公寓有戶型小的特點，同一地段的公寓產品價格也往往低於住宅。單價低加上戶型小，使得總價低，購房成本低。這也降低了投資門檻，可以用有限的資金投資公寓。

2、公寓多為精裝修。公寓產品多為精裝修或簡裝修，置辦傢俱家電即可入住，入住週期更短。同時，精裝修還能節省裝修時需要耗費的時間成本、金錢成本，省時、省力、省心、省錢。

3、配套完善。公寓多坐落在城市中心位置，商業、醫療、交通等配套更加成熟。不管是購物、就醫、出行，都十分方便。

4、租金收益高。公寓地段好，租金水平往往比較高，深受白領人群、創業者喜愛；公寓周邊寫字樓林立，客源充足。尤其是酒店式公寓，往往自帶租約，可以省去不少麻煩，保障業主的收益。

公寓投資注意事項

公寓投資的注意事項，不妨從公寓投資的優勢來看。公寓雖然大多位於市中心的位置，但也並非都是如此。因此在選擇公寓的時候，要選擇市中心、地段優越的公寓專案，這類公寓更具投資潛力，租金收益也更可觀。

房價已在高位已經不是投資的首選了。現在國家政策倡導房子是用來住得不是用來炒的，現在不是買房的好時機。以上海為例郊區2016年2017年公寓價格在2-3萬之間，普通居民住宅稍微貴一點，3萬到4萬。但是現在普通住宅價格基本沒變化大約漲個4-5千。公寓更差一些，漲的很少，基本維持在原價，加上現在大城市人口外流，很多剛需的人歸鄉發展，在老家購房了，公寓的需求量也有所下降。總之一句話，價格不看好，沒有上漲的趨勢，需求量不大，難以變現和脫手。謹慎吧！

個人建議可以投資公寓，儘管公寓有產權年限短，生活成本等缺點，但如果做投資，有著很多優勢：

1、不限購不限貸。公寓不限購不限貸，而大多數大城市的住宅都限購。

2、公寓面積小，總價低，投資門檻低。

3、公寓租金收益高，可以房養貸，壓力小。

4、公寓使用更靈活，可以辦公，也可以自住。

5、在貸款的時候，同樣面積的公寓抵押價值遠高於住宅。

現在出手投資公寓的時機正合適。現在一線城市炒房現象嚴重，房價已經被抬得很高了。如果是剛需，從長遠考慮，有些年輕人可能會不得不買。但您提的問題是作為投資買公寓，就另當別論了。

首先，如果一線城市的房價虛高得厲害，根本不是一般人能接受的，人們也就不會考慮在一線城市買房子了，特別是在一線城市打拼的外地人會退而求其次，最終選擇不買房而是租房子住。這就為公寓租賃提供了市場的空間。所以從長期投資來看，一些地段好的、交通方便、生活便利的公寓房的投資價值就很高。

另外，商品房的價格一般是公寓房的3-5倍，價格虛高，相比之下，公寓的價格較合理，泡沫較少。屬穩健型的投資。即使有些好地段的公寓價格也不低，但從城市的發展建設的規劃和前景來看，看漲的空間值得期待。

公寓的投資建議還是要看地段，儘量選擇好地段。好地段等於高收益、高價值。特別是行政事業單位、金融國企單位、教育資源，好醫院周邊等，出行也比較方便的公寓，它們的投資回報一定不錯!

不說個別現象，只說總體的認識。當前情形下房地產值不值得投資。個人觀點不要投資。原因如下：

一，過往二十年的房價上漲離不開大的政策支援，現在呢，國家屢次強調，房子是用來住的，一句話意味著很多事情。股市每次遇到階段頂部的時候，相關部門總會出來發言，很多人不當回事，甚至嘲諷，事後的結果表明，政策的影響力會滯後，但不會爽約。政策意味著大的方向。

二，李嘉誠的逃離，潘石屹的撤出，拋開指責，我們會發現什麼，不要說你們沒想過這個問題，在這裡只想用一句話來總結，他們是商人。

第三，說個個人的感觸，今年股市有閒小行情，就是衝擊3000點的那個時候，從最開始，我對這波行情的判斷就是，當前的經濟形勢走不出大的行情，這一波是反彈而不是反轉，之前我也一直按照這個判斷進行操作，當我的總體收益率達到50%的時候，我跟自己說夠了，這一年已經不需要在進行操作了。但是當大盤站穩3000點的時候，我不淡定了，想著自己也許錯了，又殺了進去，實際已經接近於行情的最高點。舉這個例子只是想說明，我們在趨勢中賺到了我們想賺到的，就不要在奢求一夜暴富，這往往意味著陷阱。我始終相信，你的財富來源於你賺錢的能力，而不僅僅是你賺錢的運氣。

第四，這個世界上沒有什麼是經久不衰的，就連人類的發展都是在曲折中前進，不要奢求過多，任何事物有瘋狂也會有低估，風向標已經轉向，謹慎為好。