最近這幾年自貿區很火，首先我們要明白啥是自貿區。自由貿易區(Free Trade Area)，是指簽訂自由貿易協定的成員國相互徹底取消商品貿易中的關稅和數量限制，使商品在各成員國之間可以自由流動。但是，各成員國仍保持自己對來自非成員國進口商品的限制政策。有的自由貿易區只對部分商品實行自由貿易，如“歐洲自由貿易聯盟”內的自由貿易商品只限於工業品，而不包括農產品。這種自由貿易區被稱為“工業自由貿易區”。

不可否認的是，自貿區對一座城市的人和生活的影響是巨大的。比如設在自貿區的各類免稅店，讓老百姓購物比去海外更便宜。加上洛陽是著名的旅遊城市，來旅遊、消費的國內外遊客也會急劇增加，旅遊人數增加也就意味著城市財富的增加，把財富轉為不動產也是很多市民的常規投資方法，所以自貿區對洛陽樓市是長期助力，尤其是對商業投資類地產來說是前景巨大。

自貿區的建設，對一個城市的經濟發展確實起到帶動作用。將來，隨著洛陽自貿區建設的深入推進，自貿區憑藉自身的資源、政策優勢必將吸引大量企業入駐，帶來商辦、產業地產需求。而企業入駐必然帶來人的流動，也為區內住宅市場提供機會。海浦東，作為中國第一個自貿區，2013年正式掛牌，在自貿區掛牌一年內，享受到了得天獨厚的政策利好，迎來大量的資金人口湧入。但事實上浦東房價並未偏離上海整體房價走勢，二者基本平行，沒有體現出“優越性”。

廣州南沙在掛牌自貿區之前，已經是國家級新區，區域內的樓市一直比較穩定，自貿區確立後更是利好不斷。資料顯示，近一年來，廣州全市房價漲幅在16%左右，南沙區則在18%，兩者也基本同步。

直到前兩天，正定等四個自貿區批准。

突然自貿區，對於兩年多以來政策支援上“乏善可陳”的正定新區來說，可謂喜從天降。盤踞在此的大大小小二十餘個專案，特別是在售樓盤的營銷人員，更是喜極而泣，“翻身農奴把歌唱”。從2017年4月1日雄安新區橫空出世至今，長達兩年半的時間裡，面對目標客戶對新區前景的質疑，這些可憐的人們，一直拿不出一星半點令人信服的“實錘”。來來回回就是那幾句話，地鐵通車，大型場館雲集，海綿城市，高起點的城市規劃，巴拉巴拉，根本沒法撥走吃瓜群眾根植在心底的“不相信”——當年利好訊息滿天飛時吃瓜群眾的“盲從”有多兇猛，好訊息終成泡影之時，他們的懷疑就有多堅定。真的是種下什麼因，結出什麼果，蒼天可曾饒過誰？

所幸，現在，局勢終於得以翻轉，似乎就在一夜之間，中國（河北）自由貿易實驗區獲批，正定片區位列其中，還有比這更令人振奮的訊息嗎？作為“保稅區”的升級版，自貿區以制度創新為核心，透過特殊稅收優惠及監管政策，構建對外合作發展新“特區”，這簡直是給新區的發展插上騰飛的翅膀。不信你看上海的自貿區，人工智慧、無人駕駛、航空航天、積體電路……前沿產業應有盡有；還有廣東的自貿區，僅前海片區就有電信、大疆、中科院等多家創新企業孵化器進駐……因為自貿區，正定新區的樓盤們，終於找到了更具說服力的對標目標，他們終於可以信心滿滿地對購房者說，這些先行者的今天，就是咱們河北自貿區正定片區的明天！別說這些“當局者”怎樣地欣喜若狂，就連我這個局外人，都替他們長長地鬆了一口氣。

雖然自貿區，但對於正定新區的樓盤而言，遠未到劇情大翻轉的時刻，這漲價的訊息來得太早了。從2013年9月29日首個自貿區“中國（上海）自由貿易實驗區獲批至今，全國已有18個自貿區獲批，因為所在省份資源稟賦的不同，被它們被賦予的功能定位各不相同，這也註定其發展前景“龍生九子，子子不同“，不可能齊刷刷崛起18個上海或廣東那個量級的自貿區。就正定片區而言，它的功能定位是：重點發展臨空產業，生物醫藥，國際物流、高階裝備製造等產業，建設航空產業開放發展集聚區、生物醫藥產業開放創新引領區、綜合物流樞紐”，即“兩區一樞紐”。這個定位可謂是“既腳踏實地，又仰望星空”。在我們局外人眼裡，長期以來看不到產業發展清晰方向的正定新區，這一次，不僅有了實實在在的政策利好，更有了清晰的產業發展方向。但同樣需要提醒購房者的是，產業發展非一日之功，你的家底有多厚，你的發展速度就有多快。比如上海自貿區，它站在上海港這個全球貨物和集裝箱吞吐量第一大港的肩膀上，背靠上海這個科技創新和金融發展的高地，發展勢能自不待言。反觀正定片區，這是一片尚處於起步階段的完全意義上的新區，一切都還處於拓荒階段，這就像一架飛機剛剛開始助跑，騰飛尚需時日。自貿區只是產業發展的催化劑，而非點金術，不可能也不應該對樓市起到立竿見影的拉動作用。

反過來再說正定新區樓市，假如沒有“自貿區”的利好，它就註定要在一片利空籠罩之下“涼涼”嗎？我看一定不會！對於這個片區的居住前景，我一向都是堅定的“看好派”。首要的一個原因是，隨著私家車的普及以及像地鐵這樣大運量公共交通的開通，我們完全有條件將產業發展與居住前景分開來看。“職住平衡”固然是城市規劃部門孜孜以求的理想狀態，但因為舊城區格局的固化，面對一個高起點、高配置的新區，總有一些人，比如像我這樣期待居住升級又對學區不再有要求的人，時時會有在新區買上一套房的衝動——上班路上，你在城區堵上半小時，跟坐地鐵半小時，有什麼區別？更何況與主城區擁擠的格局、起點普遍不高的社群相比，這裡不僅僅有高起點的城市規劃——媒體同行們對此說過N多遍了，不再囉嗦——這裡還有全國領先的實力房企，萬科、金地、中海、華潤、遠洋……有舉目盡是容積率2.0的均好社群。每次到正定新區，望著空曠的道路和滿眼綠蔭，我都會想到十多年前，我帶同事到槐安路上剛開盤的九里庭院去買房的情形，記得是初冬，天空中飄著零星的雪花，尚未拓寬的槐安路北側，孤零零一個小小的售樓部，四目望去，周邊一片荒涼，同事很失望地搖了搖頭。一晃十多年，開發建設最晚的裕華區，因為規劃起點高，已成為整個城區居住價值最高的地方。隨著居住人口的聚集，高起點的商業、學校也都水道渠成應需求而生。今天的正定新區，在我看來，就是十年後裕華區的升級版。我們要相信時間的力量。

但是，這並不意味著，當下的正定新區，適合所有人到此安家置業。假如只是個別樓盤趁東風將價格上調三五百元，也可以視作是對之前“割肉”太狠的“找補”——曾有業內人士算過一筆賬，現在在售樓盤樓面地價普遍在7000元左右，以此計算，綜合考慮稅費、建安成本和資金成本等各項成本，低至13200的售價，肯定是不賺錢的，稍稍上調也不是什麼“傷天害理”的事。我擔心的是，“自貿區”這個對多數吃瓜群眾來說“不明覺厲”的概念，在售樓員嘴裡被描述成樓盤升值、投資套利的“點金術”，從而引發吃瓜群眾的新一輪盲從。畢竟，房住不炒的背景之下，住宅投資的套利空間已被擠壓殆盡。而新區的發展剛剛起步，自貿區的利好絕不可能立竿見影地兌現。

就好比你揀到一隻雞蛋，這是喜事兒，跟人炫一炫也無可厚非。但你千萬不要逢人就說，天上掉下個養雞場！這是兩碼事兒！