住宅和公寓的區別主要有以下幾點：

1.土地性質不同：

住宅是住宅用地或者商住兩用用地，使用年限70年，物業費是按民用電民用水標準；

公寓是商業或綜合用地，一般40或50年，物業費是按商用營業標準，比民用高一倍左右。

另外，市場上也有一些住宅用地性質的公寓，這種其實是屬於住宅的分類了；

2.首付政策不同：

住宅首付比例一般首套3成，二套7成，第三套是不能貸款。當然根據城市政策有差異。

公寓不管你有幾套按揭，一般都是首付5成。個別專案公寓貸不了款。

3.產品設計不同：

住宅在設計的時候比較講究舒適度，板房設計，南北通透，面積一般都大於60㎡，主力面積一般都是110㎡的三房，適合家庭居住。另外住宅的公攤一般設計在15-25%；

目前主流公寓的設計，都是按排屋的方式做，走廊兩排分佈著二三十套面積40-50㎡左右的1室戶公寓，適合出租。公寓的公攤一般在30%以上，實際使用面積較小；

4.落戶政策不同：

住宅落戶在全國各地普遍都被接受，公寓落戶各個城市政策不同，大部分是不能以公寓落戶的。

5.交易稅費不同：

新房，住宅的契稅一般根據房間面積都有優惠，例如90㎡以下的1.5%，公寓新房統一按3%徵收。

二手房，住宅交易稅根據房產證年限，主要是5.6%的營業稅，公寓二手房交易稅綜合大概到15%左右。

公寓產品全世界都比較普遍，面積小、總價低、投資門檻不高，基本上都是用作投資。具體的要根據專案位置、價格、租金水平來衡量，商鋪公寓寫字樓投資，如果能夠按揭，且租金穩定持續，回報率超過5%，那就是值得出手的不動產投資了。