千萬不要僅憑一個樓盤降價，就喊“狼來了”

想太多了。

一個新開盤的專案降價，就敢判斷房價下跌真的來了，這腦洞也是開的夠大的。

這個開盤價是因為什麼原因降價銷售才是最重要的。

根據訊息，這個樓盤是廣州廣鋼新城保利樓盤。保利作為央企，顯然是不缺錢的，但不缺錢的央企，卻降價開篇，顯然大有深意。

如果說是央企更堅決執行國家相關部署，這個理由，其實是不足以讓人相信，是缺乏說服力的。

要通訊供應商降流量費，卻依舊躲躲藏藏遮遮掩掩，那些大咖企業，怎麼可以因為“房住不炒”就那麼聽話。

只能說，廣州在房價調控政策上比較嚴格，讓開發商不得不降價。

有一個朋友，最近買了一套房，不，應該是去年就交了定金，但一直完成不了簽約。原因不少，其實只有一點，就是開發商拿不到預售證。

但如果按照這個價格銷售，卻與地方政府調控的目的相違背。開發商辦預售證的時候，被房管部門拒絕了：只能16000元/平方米。

開發商不願意這麼低的價格銷售，就沒有開盤。而是進行了精裝修。但申請預售證的時候，依舊沒有透過，精裝房只能是18000元/平方米銷售。

開發商還是不願意這樣的價格開盤。但不按照政府規定的價格開盤，就沒辦法開盤銷售，最終開發商把車庫連起來。就是連房子+車庫進行總價銷售。要買房子就必須購買車庫。一個車庫原價20萬，但“搭售”之後就不止了：如果按照18000元/平方米價格來計算，這個車庫就是賣了60萬。反正堤內損失堤外補。

由此可見，目前一些城市、部分樓盤房價確實有下調，但不是市場因素，而是地方政府逼著只能按照某一個價格銷售。

9月15日，國家統計局釋出了2018年8月份70個大中城市住宅銷售價格統計資料，新建商品住房環比上漲的城市有67個，2個城市房價持平，只有廈門1個城市房價下跌。

廈門房價下跌，那是真下跌。因為廈門城市體量太小，總人口也就400萬左右；但廈門房價卻高達離譜，廈門房價已經持續很久時間，僅次於北上深三個城市，而比廣州房價還高。

廈門是一個二線城市，三線收入，卻有著超越一線的房價，下跌是必然

廣州作為一線城市，這兩年其實房價上漲的不多，比北上深差一些，連廈門都比不上。而僅僅因為一個新盤房價下跌，就判斷房價下跌真的來了，顯然太過於武斷，頗有盲人摸象的感覺。

過去一兩年樓市調控從嚴，從一線城市從二線城市乃至全國，“堅決遏制房價上漲”的目標基本實現，在嚴調控的背景下，房企的銷售壓力也可想而知，從房企的融資到購房者的首付比例、購房資格和貸款利率進行了全方位的調控。

從統計局來看全國商品房銷售的資料，2019年前5個月商品房銷售面積為5.55億平方米，同比增長-1.6%，注意看這個資料，是負增長的，而去年同期的資料是增長2.9%，時間再回到2017年的同期，商品房銷售面積是增漲14.3%，所以可以看出2019年房地產銷售面積是在萎縮的。這都是調控的結果。

那麼商品房銷售金額呢？2019年前5月，商品房銷售額累計為5.18萬億，同比增長6.1%，也就是說全國房價還是在上漲的。截止2019年5月全國新房均價為9333元/㎡，而在2018年的同期，商品房銷售金額為4.88萬億，同比增長11.8%。而在2017年的同期，商品房銷售金額增長18.6%，所以房價一直是在漲的。

全國房地產行業的銷售面積在萎縮，處於這個產業中的房企自然也是會有所反應，去年作為地產龍頭的萬科提出了“活下去”，新晉的王者碧桂園也一度被傳出資金鍊出現問題，所以在調控之下，房企的經營策略也會隨之變化，銷售目標也會發生變化。但是有一點那就是越是調控房企的集中度就越高，因為他們的抗風險能力更強，而中小房企的生存日益嚴峻。這點從資料上可以看出來：

房企的集中度一直在上升，尤其是2016年以後有加速的趨勢。下圖是2015年到2018年TOP200房企的分梯隊集中變化情況，房企前十強的集中度達到了26.9%，前20強集中度達到了37.5%，強50強集中度達到了55.1%。在調控收緊的情況下，頭部房企的融資能力更強，成本更低，運營週轉更強，中小房企被併購的可能性更大。排名前十的房企增速也要遠快於排名靠後的房企。

至於問題中的2019年上半年千億房企縮水至7家是有歧義的，因為上半年銷售額超過千億的房企達到了12家，創下了歷史記錄，而去年同期只有7家，經過一年的發展增加了5家房企進入了千億房企俱樂部。

那麼提問中的千億房企縮水至7家是什麼意思呢？其實這是個文字遊戲，因為房企銷售排行榜有兩個標準，一個是流量銷售額，一個是權益銷售額，前者包括了你和別人合作的專案，兩個人合作的專案，最後金額都算到你一個人頭上了，所以看起來就高了很多，而權益銷售額是根據股權和協議規定真正的屬於這家房企的，所以從流量銷售額來看千億房企有12家，比去年同期增加5家；但是從權益銷售額來看就是7家了，這是擠掉了合作的水分。

泰禾我在2017年是持有的，一直拿到股價漲到40多，泰禾這隻股當時算是地產的龍頭，連續漲停，因為董事長的一句“2000億”目標的吶喊，所以我還算幸運，但是泰禾的問題也很多，他的目標很遠大，去年喊出今年2000億的目標，但是今年上半年500億都沒有達到，所以差距是很大的，泰禾比較激進，是閩派房企的代表，走的是高槓杆的路子，向利用高週轉率完成快速的成長，挺近千億俱樂部，但是他的產品定位錯了。

泰禾的經營策略和產品的定位是不吻合的，因為泰禾的產品——泰禾院子，走的是高階別墅住宅的路子，這種產品的目標人群本來就小，宏觀上一調控受影響最大，而那些針對剛需或者改善型住房的品牌房企，無論是碧桂園還是恆大和融創走的都比較穩，雖然也是高負債高槓杆的路子，但是產品不愁賣，因為目標人群足夠大，銷售不成問題，大不了就是增速放緩，但是泰禾院子做的高階別墅產品就不好賣了，導致資金回籠出現問題，內部人事也一度出現震盪。泰禾在這一波調控中沒有倒下已經不錯了。好在還活著。調控如果進一步嚴格，泰禾也許就減持不下去了。

綠城很近沒有關注了，綠城的房子在業界口碑是非常好的，一直是一個樣板一樣的存在，創始人宋衛平是個講究人，為了房子的品質是不惜成本的，所以在2010年那一輪的調控中就熬不住，後來在融創的介入下挺過難關，但是如果不改變經營方式，也很難再繼續站在他的排位上，在這一輪調控中，綠城受的影響也不小，跌出前20就是一個例子。

房子太高階，客戶人群就少，如何還是不計成本的投入，那麼利潤就被攤薄，在調控的環境下受的影響最大。房子說到底是買個普通老百姓的商品，說著說是買給中產階級的商品，做得太高階就不能在乎速度。