首先來說，什麼是養老地產？養老地產，顧名思義，就是為人的養老需求而開發的房地產。這裡要求房地產的建築設計、園林規劃到裝飾都要進行適老化設計及施工，這對很多開發商來說還是頗具考驗的。養老地產在國內曾經喊得比較響亮，但是真正落地的專案並不多，甚至可以說很少，主要原因是養老地產缺乏好的盈利模式。

但是在目前中國，養老地產還是有很多問題亟待解決：

首先，整體開發品質有待提高,資料顯示，目前國內品牌房企中大約有21%已經涉足養老地產，平安保險、太平人壽、華人壽、泰康人壽等多家保險企業高調“加碼”養老地產。對於養老地產的前景雖然都抱有期待，但對於目前腳下的程序，各方房企大佬都謹慎地表示剛起步。

其次，市民觀念還需轉變，養老地產在國內面臨的最大敵人，不是市場的不成熟，而是華人居家養老的觀念。  

第三，很多企業覺得做養老地產難盈利,所以出現了“掛羊頭賣狗肉”的情況，目前各大開發商都處於“嘗試”養老開發階段，以單個專案的建設和運營為主，沒有看到可以大規模複製的成熟商業模式。在相當長的時間內，房企的主要收入來源仍然是銷售房屋，無論是房屋的營銷上主打的是旅遊、產業還是養老。但即使行業還未有盈利模式，但搶奪相關客戶資源以及累積經驗已經是各大龍頭房企的共識。

這些問題解決了，養老地產在中國發展前景還是不錯的。

近年來，隨著中國社會老齡化程度的加劇，“銀髮”市場得以迅速擴張。其中，養老地產更是被地產商們稱為“夕陽下的朝陽銀髮市場”。

然而，在養老地產概念被炒得火熱的同時，由於回報週期長、盈利難等原因，讓習慣於高週轉和高利潤的房企陷入了兩難的境地。一些購買了新建“養老小區”“老年公寓”房子的老人們慨嘆，“養老”只是噱頭，賣房才是本質。

養老地產“錢景”可期

全國老齡辦《中國養老產業規劃》報告披露，到2030年中國養老服務業市場的總產值將突破10萬億元大關。未來10~15年將是養老產業發展的黃金時期。

“養老地產其實不算特別新潮，其概念的誕生可以追溯到10多年前，只是以前有點不溫不火。”重慶一地產企業的銷售部負責人餘驊告訴記者，2008年，保利就曾派出高層奔赴國外考察養老地產，到2013年初，保利首個養老地產試點專案——和熹會老齡公寓順利落地並展開運營。期間，大大小小的地產企業紛紛開始“試水”，近年來，伴隨國家政策的支援，養老地產又取得了較大規模的發展。

據不完全統計，全國已有80家地產商進軍養老地產領域，公開資訊披露的養老地產專案達百餘個。除龍頭房企踴躍入場外，一些中小房企也紛至沓來，成為養老地產領域中的重要構成。

“從2017年開始，很多做得好的養老公寓已經是一房難求。所以這種情況下，它的資產證券化的一些專案，基本是可期待的。”全聯房地產商會名譽會長聶梅生曾表示，隨著老齡人口的急劇上升，養老產業一定會成為下一步的朝陽產業。

還有業內人士分析稱，中國逐漸邁入老齡化社會已是毋庸置疑的事實，房企、保險公司等涉足養老地產，實際上是佈局了一個萬億級經濟藍海。

“養老”是噱頭，“賣房”是本質

儘管當前養老地產大火，各地以“養老”為宣傳口號的專案遍地開花，但對於一些受此吸引的老人們來說，養老地產有點名不副實。

今年67歲的傅明東（化名），是重鋼集團的退休職工。因為他和老伴年齡都大了，不能長時間吹空調，但重慶的夏季又特別炎熱，退休後，每年夏季就會到貴州或湖北等地去避暑。

兩年前，傅明東的兒子給他在湖北利川買了一套小戶型公寓，並告訴他，該公寓有很成熟的配套設施，還有專門考慮到老年人養老的需求，設有一些針對老人的服務。

“去年夏季，我和老伴到了那裡後，發現一點都不方便，之前承諾的配套設施也不見蹤跡，更別提針對老人的醫療、家政等服務，買點菜還要坐十幾分鐘的車。”傅明東稱，該公寓對外一直打的旗號都是“避暑聖地，養老的不二選擇”，“所謂的養老地產，其實就是賣房子，養老只不過是個噱頭罷了。”

事實上，這些年，房企打著“養老”名義賣房子的做法已是屢見不鮮。在業界專家看來，養老沒錯，地產沒錯，養老地產也沒錯，錯的是開發商打著養老的名義藉助政策的支援來大搞圈地活動，完全不知養老地產該怎麼做，只知道拿地蓋房子賣房子。

北京房地產協會秘書長陳志曾公開表示，由於定位不明，現階段的養老地產只是貼上了不同的標籤，以不同形式賣房，並沒有擺脫傳統房地產開發的本質。

對此，重慶一本土房企的相關負責人則表示，對從事養老地產開發的企業來說，不賣房很難盈利，而賣房又背離了做養老產業的初衷，房企也處在兩難的境地。“面對這麼大一塊‘蛋糕’，地產企業不可能不動心，但又苦於國內沒有真正成功的商業模式可以借鑑，傳統房企做養老地產也是在‘摸著石頭過河’，起碼還需要5年以上的成長期。”

需轉變為“養老服務”

當前，雖然眾多房企紛紛搶灘打造養老產品線，但養老服務的投資回報率遠低於傳統房地產投資。養老地產的概念雖產生已久，卻尚無明確的成功商業模式。

據瞭解，一個養老專案從立項、籌備到開業的週期，比一般產業要長，達到盈利平衡點需要3~4年，實現盈利需要5~6年。有業內人士指出，在房企多元化的業務中，養老地產的回報週期無疑是“進展最緩慢”的。

保利地產董事長宋廣菊曾言，養老地產這種長期投入、持有運營型的地產模式，與以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一點前期的預估不足，都可能造成投資風險。

除了缺乏成功的商業模式外，不少從業者認為，養老地產雖然概念誕生已久，但落地的專案仍是新生事物，還有很多地方不完善，其中，專案獲取是養老產業的行業痛點。

“由於相關法律法規尚不成熟，缺乏有效的市場監管，養老機構資質良莠不齊，社會目前對養老產業存在信任危機……”重慶大渡口區一街道工作人員坦言，人們對地產企業存有成見，因為確有房企給業主的承諾未兌現的情況發生，因此，很多養老專案及政策難以落地。

針對養老地產如今面臨的困局，地產界人士認為，對於傳統房企來說，要進軍養老產業，打造真正的養老地產，首先要完成“地產人”到“養老服務人”的角色轉變，爭取在政府支援和企業運營雙管齊下的基礎上，將“養老地產”轉變為“養老服務”，實現老人的“老有所養”以及讓企業能回籠資金和利潤增長。

“養老地產迴歸養老需求的實質是房企如何提供養老服務。”在重慶資深地產人許波看來，養老地產核心也在於服務運營上，但中國養老服務運營公司的流程體系、人才培養方面較為薄弱，各區域經濟發展水平、人群消費層次和服務需求不盡相同，因此，選擇適配產品與運營模式，將決定專案落地，而如何提供人們真正需要的養老服務將決定專案能否走得長久。