中國城市化越來越快，中國改革開放三十年，也是房地產高速發展三十年，黃金年代，目前已進入平穩發展階段，其實地產是否能高速發展，取決於M2的增速，取決於中央政府的宏觀調控，中國特別是大的事物上，如果只按單純的經濟發展規律來說，是無法解釋的，因為中央政府的調控和決擇才是最主要的

其實目前大部分的投資者都看到了房地產的紅利已經接近尾聲，未來的房地產一定不是風口，所以說自然會說出“未來房地產市場或難持續高增長”的結論！

要知道的是現在的房地產市場，已經從邏輯上發生了根本的改變！在10年之前，你讓大家買房，大家會告訴你房子不能買，漲太多了會下跌。現在呢，大家都會勸你買房，告訴你買房才是對抗通脹最好的方法。

可是，目前的房地產是市場已經達到了450萬億的市值，相當於國外幾個發達國家之和，並且存在著非常大的槓桿風險。如果再次長期的膨脹下去，一定會產生一個巨大的風險！

所以說，未來的房地產一定是會嚴格控制的，並且對於三四五線這樣的空置率極高，炒房客囤房的地區，也一定會與一線城市出現明顯的分化走勢！

現在的政策引導，都是將資金引向金融市場，實體經濟，以及消費經濟，但是許多公司，許多人依然打著消費，刺激實體的口號，暗地裡卻在把資金流向房地產市場，這就是一個危險訊號！

根據資料顯示，目前國際上房地產和金融投資比例30比70. 中國房地產和金融目前比例是77比23.這種比例一定會改變。大家去想象一下。如果改變，會是什麼樣子的？

因此，我認為中泰證券首席經濟學家李迅雷的觀點是正確的，現在的房價不會再像10年之前，閉著眼睛隨便買了！房地產躺著賺錢的時代結束了，未來會形成一個兩極分化，一線城市和新一線依然具有投資價值，但是門檻極高，而三四五線則是迴歸剛需，置換需求，毫無投資和炒作價值！更多聰明的資金會尋找更好的方向，出路去投資，而不只是待在房地產市場裡了！

未來房地產是很難維持高速增長。

房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口。目前來看2018年和2019年，經歷金融去槓桿之後，房企的流動性資金是不足，大部分是高負債運作。

從土地看，政府賣地增加稅收，這種模式未來不長久，現在一線城市的土地資源稀缺，以深圳為例，深圳的未來建設用房，更是劃分為幾大板塊：普通住宅、人才住房、公租房等等，土地資源緊缺，政府大規模賣地的收入減少，這也是為什麼未來要開徵房產稅的原因。

從人口來看，雖然二胎政策放開，但是養孩的成本越來越大，很多年輕人恐生，尤其是現在女性獨立意識增強，單身貴族會增多。未來年輕人減少，對於住房的需求也不那麼強烈了。

當我們對未來房地產看不懂時，不妨看看美國、日本這些國家，我們正在走別人走過的老路。

房地產市場雖然是地方政府的經濟支柱，但是房地產市場的發展的確面臨瓶頸，房價已經是位於絕對的高位，繼續大漲未來面對的風險將無限制增加，但是房價短期下跌過大，也會帶來巨大的金融風險。

房地產市場與資金高度相關

房地產市場是一個資金密集型市場，與資金流進存在巨大的相關性，最近兩年，不管是央行還是銀保監會都在嚴控違規資金進入樓市，經常可以看到銀保監會處罰銀行的例子發生。

早在18年8月29日，銀保監會召開銀行保險監管工作電視電話會議，提到要進一步完善差別化的房地產信貸政策，嚴禁“首付貸”和消費貸資金違規流入房地產市場等。這是針對購房者而言，實際上銀保監會也嚴格控制違規資金進入開發商，最近銀保監會印發《關於開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》，其中房地產市場融資就被點名。

銀保監會嚴控資金進入樓市，最直接手段就是重罰，比如18年8月份，銀保監會8月份開出418張銀行類罰單，罰沒約13139萬元，問責265人。

離開資金支援，投機客和投資客炒房難度增加，離開資金支援，地產商資金極度緊張，哪有錢去土地市場爭搶地王抬高房價，哪有錢囤積房源等待漲價，只能是降價促銷，避免資金鍊斷裂。

高層調控地產決心不變

房子是用來住的不是用來炒的，這是一種新的地產調控思路，因此對於那些調控不力，導致房價上漲過快的城市，中央就會有相應的問責緊跟而來，地方政策什麼都不怕，就怕上一級問責，影響自己的仕途升遷，因此很多地方面對房價上漲，也會出臺各種各樣的限購政策，金融機構會相應房貸上浮利率抑制市場需求，從而引導房價下跌。

因此房價過快上漲的基礎已經不存在，未來房價更多的是一種分化走勢，某些地區房價穩中有升，某些地區房價可能面臨穩重下降的壓力，但是下跌的空降也不會大，畢竟房價下跌影響地方土地收益，會有相應的地產放寬政策出臺。

中國房子已經足夠多。

中國缺少的不是房源，而是房源分配不均，由於收入差距很大，尤其是某些收入極不透明，出現了很多的房姐、方叔、房媽等等，而這些來歷不是很明朗的房子主要是空置為主，沒有起到應該有的作用。但是因為很多中低收入階層又因為房價過高買不起房子。

根據世界通行慣例，商品房的空置率一般在5%—10%之間，若是超過20%就是嚴重的商品房擠壓了。中國房子空置率已經超過了20%，已經是嚴重的商品房過剩，2017年的時候，中國二三線城市的空置率為22.2%和21.8%，一線城市則是為16.8%，

2018年，全國房屋新開工面積為20.9億平方米，同比增長17.2%，全國房屋施工面積達82.2億平方米，同比增長5.2%，2018年，全國商品房銷售面積為171654萬平方米，同比增長1.3%，可見新開工面積要遠大於銷售面積，意味著大量房源存在擠壓的可能。

因此未來房子的空置率還有可能繼續升高，這也會制約房價上漲。如果開放商房子銷售不暢，面臨資金壓力，只能是降價促銷，而即使進入到購房者手中，炒房客也是難以盈利，只能割肉離場。

房地產稅是達摩克利斯劍

中國房子是購入價格很高，但持有環節成本很低，一旦房地產稅推出，會極大增加持有環節成本，空置的房源就會被逼出來，成為二手房源，市場供應就可能增加很多，即使空置率進入到世界公認的5-10%，市場二手房就可能增加10%，這可不是小數目，會對房價構成比較大的壓力。

政府工作報告關於2019年房地產方面的工作部署，共兩百餘字，主要包括：穩步推進房地產稅立法、推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造、落實城市主體責任促進房地產市場平穩發展等。

雖然不一定馬上進入立法程式，但是房地產稅推出是一個不可阻擋的事情，房地產稅就是懸掛在囤房炒作的投機客頭上的達摩克利斯劍，隨時要堤防落下來。

經濟轉型需要地產平穩發展

中國經濟進入了一個轉型時代，但是過高的地產價格，已經極大的推升了社會綜合成本，也就會影響到經濟轉型和科技創新的成本，某些地方因為房價過高，高科技成為難以承載之重，逃離成為一個熱門詞彙。

因此不能讓高房價毀掉科技創新已經達成共識，地產調控將繼續保持高壓態勢。

因此房地產市場雖然還是經濟支柱產業，但是已經失去了最輝煌的時代，進入了一個平穩發展時期。