主要還是看你選擇哪個城市買房，目前大趨勢是因城施策，拿北京來說，目前的近期大趨勢是平穩，下半年來看也是，目前五環外開盤了很多限競房，限制價格，對二手房有一定的衝擊，如果沒有利好政策（主要是限購和貸款政策，其他都是小打小鬧），依舊會平穩

過去20年的高速發展，中國房地產的黃金時代已經過去。雖然民間對房子的追捧度還很高，但是房地產企業的寒冬已經來臨，高負債、低利潤、拿地難、融資難已經讓房地產企業不堪重負，生存困難。

而更要命的是：市場逐漸趨於飽和，該買房的都買了，沒買的也買不起。

在國內輿論的渲染下，國內有一個普遍存在的誤解：人人都應該買得起房子，這是人的基本需求（剛需）。而事實上，人的基本需求是住房，並不是買房，房子這種高價商品或資產並不是人人都能擁有的。

在這種輿論下，最大受益者是房企、地方政府以及銀行等大佬們，而吃虧的是廣大百姓，乃至整個實體經濟。

2017年資料顯示：中國超過70%的家庭擁有房產，在全球範圍內遙遙領先。其餘國家排名如下：墨西哥（46%）、法國（41%）、美國及馬來西亞（均為35%）、加拿大（34%）、英國（31%）、澳洲（28%）和阿聯酋（26%）。

另外，2017年華人均住房面積為40.8平米，位居世界第三，而第一是美國（67平米），第二是義大利（43平米），第四是荷蘭（40平米）。

我們看到發達國家僅有不到40%的家庭才擁有房產，但每一個人的住房需求都能滿足，而中國超過70%家庭擁有房產，已經嚴重超標，而中國作為一個人口多，人口密度大的國家，住房面積竟然能排到第三（日本、南韓均為19平米左右），只能說房子太多了。這是華人極度不理性的結果，而不理性的現狀總會迴歸理性——也就是說這個70%的比例未來會降下來！

從宏觀經濟角度來看，中國經濟已嚴重被房地產綁架，居民債務高漲、消費降級已經嚴重威脅實體經濟發展。在這個背景下，中央三令五申“房住不炒”，去虛向實，“去房地產化”勢在必行。

以上所列現狀，都是對中國房企的重大打擊，多數房企的命脈岌岌可危。

房企的轉型之路1：高科技

面對多重打擊，房企如何破局？唯有轉型。

目前，大型房企已基本明確由房產開發向長期運營轉變的發展路徑，甚至開啟了多元化的戰略轉型計劃。

除了向傳統的上下游產業鏈延伸拓展外，房企巨頭們還藉著政策的東風，進軍了高科技行業。其中典型房企包括：恆大、綠地。

相比恆大，綠地的高科技產業佈局之路則起步更早，早在2017年2月，綠地全面啟動綠地科創產業，作為集團戰略轉型、升級發展的重要舉措，它透過對接國家級知名高校科技、產業優勢和綠地控股集團資本、市場優勢，為企業獲取戰略性資源。目前已和三大高校合作，戰略入股深蘭科技，進一步深化在高科技領域的佈局。

房企的轉型之路2：美好生活

而另一家房企巨頭——萬科也開始“拋棄”房地產了，不過它們沒有進軍高科技行業，而是投資“美好生活”。

7月2日，在萬科2017年度股東大會上，董事長鬱亮發表講話：

十年後萬科還是房地產公司的話，應該是比較慘的。我現在在琢磨我們各地的公司把“地產”這幾個字都拿掉，萬科的名字取得太好了，沒有叫萬科地產，而是萬科企業。

方向是明確的，路徑是不清晰的。我無法回答十年之後物流佔多少，商業佔多少。但可以清晰的是，萬科未來是美好生活的服務商，未來想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子。

而關於“美好生活”也並不是萬科首創，早在2018年2月27日，融創中國的孫宏斌在黑龍江亞布力演講時就提到了“美好生活”。他表示：房地產的上半場是拿地、投資、蓋房子，而房地產的下半場就是“投資美好生活”。

為什麼叫房地產下半場？我覺得換成哪個行業都可以，比如AI的下半場，AI的下半場就是找物件，也是美好生活的一部分；比如網際網路的下半場，也是投資美好生活。前幾年說的是消費升級，自從十九大以後，消費升級就改成美好生活了。

那麼“美好生活”到底是什麼呢？孫宏斌的原話是這樣說的：

美好生活就是你的基本生活需求滿足之後的更高的追求和享受的東西，下一步就是文化旅遊，還有文化娛樂，以及養老、休閒、教育……這些東西是下一步我們要投的，這就是消費升級。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房地產美好生活指的是城市配套服務，和居住屬性的轉變有關係，過去主要解決的是買房的問題，但現在要解決如何住得更好的問題，所以從這個角度看，部分房企會開始轉向城市配套服務的供應方面，實際上是圍繞居住者24小時的各類消費行為提供各類服務，如醫療、購物、親子、娛樂等。

所以，美好生活其實很好理解，就是住得好，過得好。

在房地產的下半場時代，包括萬科、融創在內越來越多的大品牌房企已早有這樣的共識：從人的需求出發，放棄開發房產，投資美好生活。

高科技和美好生活，誰更有前途？

從房企的業務屬性來看，萬科和融創相比恆大和綠地似乎“更本分”一些，它們的轉型之路主要涉及的是圍繞房地產的周邊業務。目前萬科的業務覆蓋養老公寓、商業、物流、長租公寓、冰雪度假、教育、產業辦公等業務，新時代的萬科業務幾乎涵蓋了城市生活所涉及的所有領域。

但是萬科的這一系列新業務脫離房地產了嗎？並沒有，它們是藉助於房地產業務的流量優勢，為業主提供的房地產配套服務，原本房地產業務的管理經驗也能夠完全運用到這些新業務上。

過去，開發商把房子賣出去就不管了，而事實上，房子賣出去後還可以圍繞房子為業主提供一系列的優質服務。可以想象，未來在萬科的小區裡或周邊會出現諸如“萬科便利店”、“萬科養老院”、“萬科教育”、“萬科快遞”等商業體。

而所謂高科技，其實離房地產相差萬里，恆大和綠地擁有什麼？只是資金而已，它們並不具備管理科技企業的經驗，或者說沒有科技基因。更何況恆大投資的是人人喊打的賈躍亭，賈躍亭在國內佈局了那麼多專案都未能成功，難道做電動車就能成功？

目前國內已經有487家電動車企業，這顯然是資本的過度追捧，未來經過行業洗牌，能夠生存下來的可能屈指可數。有那麼多高科技製造業企業以及網際網路企業甚至傳統汽車企業都在做電動車，面對它們的競爭，一家做房地產的企業如何能突出重圍？

所以，對於房地產企業轉型做高科技，筆者並不看好；而房企轉型做“美好生活”，倒是很靠譜的，畢竟“美好生活”是人類最終的追求。

而除了房子什麼都沒有的老百姓，怎麼才能過上美好生活呢？這就需要做一個選擇了，是不是也該拋棄房產追求美好生活，向房企們學習？

住要還是看你選擇哪個城市買房，目前大趨勢是因城施策，拿北京來說，目前的近期大趨勢是平穩，下半年來看也是，目前五環外開盤了很多限競房，限制價格，對二手房有一定的衝擊，如果沒有利好政策（主要是限購和貸款政策，其他都是小打小鬧），依舊會平穩，現在房地產公司日子都不好過，預計年後一季度會是抄底的好時機