房價下跌是因為它已經失去了投資價值了，在美元加息，經濟轉型，貿易摩擦的大週期下，未來十年會一直跌跌不休，反彈時間點應該在這代人槓桿出清以後了。

第一，時間問題。大城市的開發基本已經完成除了一些郊區。目前房企對於房地產這塊蛋糕來說現在只有中小城市還沒有開發。

第二，政策問題。全國對於大城市的開發政府大力度的進行宏觀調控，對於中小城市並沒有限制太多，這就給房企很大的操作空間

1，小城市的運營成本低，財務壓力小。

2，專案運作經驗成熟，品牌效應更明顯，品牌溢價有優勢。

3，政策扶持力度大，一般對品牌房企有更多的政策吸引政策。

4，小城市的本土開發企業競爭力弱，對手菜。

5，小城市的灰色管理地帶寬鬆，程式相對簡易順暢。

6，大城市的開發有限制，城鎮化已經大都過半，小城市還處於發展階段城鎮化空間大。

綜上所述：成本小，週期快，品牌溢價利潤高，對手是白菜，市場空間潛力大。

小城市經濟水平、消費觀念和生活習性與大城市有本質區別，由於城區小人口少市民彼此認識很常見，生活節奏慢、享受安逸是小城市自身的特點。至於房企熱衷於小城市開發的原因筆者分析有以下幾點：

(1)大城市規劃是由N個衛星城組成，小城市規劃是在老城區附近開發一座新城區吸引農村居民成為新市民，農村居民對小城市的住房有大量需求。中年農民在小城市買房是城鄉兩邊跑的發展思路，農忙時回鄉務農、農閒時進城務工，農、工兩不誤。

新生代農民買房是為自己享受小城市的寧靜、工作壓力小的生活和為下一代教育的考量。小城市的現代化新潮娛樂方式等公共設施也能與大城市同步，小城市房價適中促進新生代農民工購房的熱情，同時也滿足了新生代農民工對現代化城市生活的需要。

(2)小城市土地便宜開發投入資金少，這是企房樂見的。小城市的住房也是戶籍在家鄉、就業在大城市的民眾購買消費群體；這類群體就業地的高價房買不起，返鄉買房置業才與自身支付能力相匹配。小城市落戶門檻低取消戶籍管制，是城鎮化程序中吸納農村人口主要歸宿地。引導農民工有序進城，鼓勵農民就近進城，促進他們實現在小城市購房居住的願望與夢想。

(3)小城市開發商大多數為本地房企，實力不強、目光短淺、急功近利，出現開發商捲款跑路事件時有發生。樓盤成了爛尾專案，業主們付了房款成了打水漂。引發業主集體去地方政府請願，希望政府主張正義！為維護購房人的合法權益，政府相關領導與業主代表協商走司法程式解決問題。小開發商的跑路事件使地方政府更歡迎知名房企來當地開發，因此碧桂園主流開發小城市佈局就是房企的成功典範。2018年碧桂園銷售總金額7286.9億為全國房企銷售冠軍。近兩年農民工進城買房為全國小城市去庫存做出巨大貢獻，同時也為在小城市開發的房企贏得效益。

(4)在小城市開發的大房企為吸引本地富人購房推出小別墅的專案；同時開發頂級住宅區，打造小城市"富人區"。其專案的賣點是：增加商業面積，中心區商鋪黃金地帶也能賣到二線城市商補的價格不足為奇；樓盤的價格比當地房價高出20~30℅引導小城市富人購買，以達到提升房企品牌形象和利潤的雙豐收。

在小城市開發的房企規模做大之後，就能得到當地政府的支援獲取更多的優惠政策，為降低開發成本提高房企利潤打下物質基礎。

“天下熙熙，皆為利來，天下攘攘，皆為利往”，此句一出誰與爭鋒，歸根結底都是要掙錢而已罷了，我來說說這個割韭菜的流程，先前，中國國家的經濟發展是從幾個帶動全部，房地產行業也是類似於這樣的，搭上了順風車，北上廣深，西成杭等這些一二線城市的發展是有目共睹的，我們不是很突兀的將房地產提出來，看看是個什麼情況，短短几十年的時間房價升了幾十倍，當然人們的生活水平也提高了N個檔次，同時一大批“獨角獸”般的房地產企業也應運而生，體量之大很是令人咂舌，歸結於之前的落戶政策、城市土地短缺、城市人口飽和等因素，不得不轉戰三四線城市，之前的之前我想你去查下，三四線城市的開發商都是三貓兩隻的樣子，根本沒有什麼大的房產商來開發，因為根本沒什麼油水。問題來了你這裡的熱衷和我說的有點矛盾了，我這裡肯定的說沒有，熱衷是從國家的政策開始，棚戶區改造幾乎近9成都是在三四線城市，而且貨幣化的棚戶區改造極大的提高了所在地人們的購買能力，而且大城市的韭菜還沒有漲起來，就只有退而求其次“熱衷”小城市的開發了。而且除過主要的棚改，還有地錢、房價等相對於大城市都是有一定的優勢的，之後就是一路漲價的房價了，不過這段時間我預測三四線城市可能會緩慢下來，或者有降價的可能，因為取消了落戶政策，人口才是硬道理，沒人了，你想幹什麼就幹不成什麼，割完韭菜的小城市，咱們就等著哭吧。

房企去去三四線擴張，最開始是源於碧桂園，後來大部分品牌房企開始佈局三四線，希望在城鎮化發展中分到一杯羹。

至於房企為什麼去小城市發展，我覺得主要有以下原因：

1.品牌房企到三四線降維打擊有優勢；

很多政府都以引進品牌開發商為榮，在開發過程中會在地價、稅費、報建節點上給予大量優惠政策；

三四線城市品牌開發商少，小開發商產品力不足，品牌開發商勢力碾壓小開發商換來高週轉。

品牌開發商的營銷打法更多樣，單盤利潤率往往更高。

2.資金佔用低，容易上規模；

房地產企業說到底是個金融遊戲。透過高週轉和規模化，快速擠身頭部房企。

同樣的五個億，在三四線能拿更大的土地，真正做到花小錢圈大地。

首先我認為開發商熱衷於小城市開發是房地產政策的調整，大城市攤大餅的擴張發展，會帶來難以克服的新問題。國家鼓勵發展小城市減輕大城市人口對住房、交通和其他資源的壓力。

其次小城市經濟水平、消費觀念和生活習性與大城市有本質區別，由於城區小人口少市民彼此認識很常見，生活節奏慢、享受安逸是小城市自身的特點。

最後大城市規劃是由N個衛星城組成，小城市規劃是在老城區附近開發一座新城區吸引農村居民成為新市民，農村居民對小城市的住房有大量需求。中年農民在小城市買房是城鄉兩邊跑的發展思路，農忙時回鄉務農、農閒時進城務工，農、工兩不誤。

首先我認為品牌房企到三四線降維打擊有優勢，很多政府都以引進品牌開發商為榮，在開發過程中會在地價、稅費、報建節點上給予大量優惠政策；

其次三四線城市品牌開發商少，小開發商產品力不足，品牌開發商勢力碾壓小開發商換來高週轉。品牌開發商的營銷打法更多樣，單盤利潤率往往更高。

最後資金佔用低，容易上規模；房地產企業說到底是個金融遊戲。透過高週轉和規模化，快速擠身頭部房企。同樣的五個億，在三四線能拿更大的土地，真正做到花小錢圈大地。

因為大城市的房產開發幾乎到了飽和的狀態，所以一些中小房企只能轉向小城市發展，加上這些年城鎮化的發展，越來越多的農村人在城市買房，這也是小城市還有房地產紅利的發展與上升空間。而且除了小城市對於購房的需求，還有一些小城市地方政策的利好，這些都是房企熱衷小城市的房地產開發的原因。