中國首部專門針對住房租賃和銷售的法規——

《住房租賃和銷售管理條例》

（徵求意見稿）釋出了！

今後

租房買房再遇到糟心事兒

你就可以舉起法律的武器保護自己了！

政策鼓勵交房租按月付

意見稿提到：出租人應當確保出租房符合安全要求，滿足基本使用功能；出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房。也就是說，房東拿了房租，就得信守承諾、負起責任。白紙黑字簽在那裡，隨便攆人可不成。

租住期間，房東能否隨意入戶？

意見稿明確，未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房；當事人在住房租賃合同中約定出租人可以進入租賃住房情形的，出租人應當按照約定進入租賃住房並提前通知承租人，把房子租出去了，產權還是房東的，可這期間的使用權是租客的。就算房東要賣房、買家要看房，也得尊重租戶的意見，本來租戶就弱勢，自己的一方小天地可不能隨便他人叨擾。

“二房東”是否合法？

按照意見稿的意思，是合法的——承租人可以按照租房租賃合同的約定轉租住房；未約定的，承租人轉租住房，應當徵得出租人的書面同意。此外，自然人轉租住房達到一定規模的，應當依法辦理工商登記。也就是說，如果你是專業的、轉租了很多住房的“二房東”，由於涉及經營行為，所以要辦理工商登記。

為了保障居住環境和質量，意見稿提出了一些強制性要求。比如，出租房應當符合單間租住人數和人均租住面積的標準。當然，具體標準由直轄市、市、縣人民政府制定。此外，廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用於居住。也就是說，未來，開牆打洞、群租住房、出租地下室將可能成為違法行為。

有些要求不是強制性的，意見稿也提出了鼓勵方向。比如，在租金繳納方面，承租人應當按月支付租金，當事人另有約定的除外。若當事人約定“季付”“年付”，也可以照其執行，但政策上是鼓勵“月付”的。又比如，住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金。對這一條，房東尤其得留心了，日後要漲價，最好提早在合同裡就給租戶打好“預防針”，免得日後再生是非。

當然，權利與義務是對等的。租客也不能自視為弱勢群體，就一點義務不擔。意見稿說了，承租人應當按照合同約定及物業管理要求合理使用租賃住房，不得擅自改動住房結構和室內設施裝置。

12“宗罪”和11個“禁區”

為了讓住房銷售更加規範，意見稿對房地產開發企業明確了十二種禁止行為。這“十二宗罪”可都是從現實中總結出來的。

有些是“炒作”：比如捏造或者散佈漲價資訊，捂盤惜售或者變相囤積房源，為買受人墊付首付等。有些是“欺瞞”：比如釋出虛假房源資訊和廣告；不明碼標價，在標價之外加價出售，即“價外加價”；同一房源重複銷售，即“一房多售”等。

有些則是“霸王條款”，比如捆綁搭售，即開發商在賣房時違背買家意願，搭售車位、地下儲藏室等商品。也就是說，房子和車位要分開賣，買家可以都買，開發商也可以給點優惠，但強制買家既買房又買車位，不成！

對於這些行為如何處罰？意見稿規定，可依法處以暫停網上籤約許可權、沒收違法所得、罰款、吊銷資質證書等處罰措施，構成犯罪的，還要依法追究刑事責任。

租房買房，大多都得透過房產中介。這些年市場上的亂象，也與一些無良的中介機構脫不了干係。針對此，意見稿也列了11個“禁區”。這些“禁區”就是當前存在的各種“坑”啊，想租房買房的可得睜大眼睛、多多提防了。

有些“坑”看似方便了當事人，但其實是違法的。比如，協助當事人弄虛作假，為規避住房交易稅費、騙取貸款等非法目的提供便利；又如違反有關規定，為當事人提供購房融資。現在市場上很多買賣都簽訂“陰陽合同”來避稅，其實是違法行為，大家心裡還是要清楚的。意見稿說了，若經紀機構和從業人員違反規定，可給予暫停合同網上籤約許可權、沒收違法所得、罰款等處罰措施。

首先你要會識別黑中介和正規中介，黑中介有兩類：一類黑中介根本就沒有房產中介資格，另一類是具有合法資格卻違法經營。

黑中介常用騙人套路：1.之前談好房租，待租客籤合同搬家時，強行收取額外的服務費，管理費，衛生費，如不交則租客違約，押金，租金不退。2.租房之前口頭許諾某事，簽訂合同交租金後拒不承認。3.合同期內違約強行趕走租客，不退費或退少部分。4.對前來維權的租客態度惡劣，使用暴力。對於這些警察也沒有辦法，租房糾紛屬於民事糾紛，警察只能調節，不能介入，除非影響大，某中介公司糾紛多會引起重視。

可是已經遇見黑中介了怎麼辦？1.登入全國企業信用資訊公示系統查詢，該公司是否註冊，並記錄公司的法人，地址，稅號，機制，註冊地等資訊。2.登入各城市的工商網站進行實名投訴與舉報租房黑中介，同時撥打12315電話投訴。3.如果該中介公司已經備案，可以登入各城市住建委網站進行投訴舉報，並撥打住建委電話投訴舉報黑中介。4.如果該租房中介沒有提供發票，可以登入地稅局網站舉報投訴該中介公司偷稅漏稅，同時撥打12366同步舉報。

第一.找中介服務機構，消費者有權利檢視營業執照和當地房管局的經紀備案，經紀人是否具體從業資格證。請先核實以上內容

第二.正規的中介服務機構，機構內醒目的地方有服務流程，收費標準，和相關稅費的計算方式，和機構內部的規章制度，你可以拍下來

第三.在中介機構服務期間，有問題可以直接提出來，相互交流溝通，相關政策具體以當地官方檔案為準，要是侵犯了您的知情權、亂收費等隨時可以向當地房管局中介科舉報投訴

首先你要會識別黑中介和正規中介，正規中介，銷售都會擁有經紀證書，在當地都有認證及大公司，黑中介有兩類：一類黑中介根本就沒有房產中介資格只是簡單的註冊公司，另一類是具有合法資格卻違法經營。

黑中介常用騙人套路：1.之前談好房租，待租客籤合同搬家時，強行收取額外的服務費，管理費，衛生費，如不交則租客違約，押金，租金不退。2.租房之前口頭許諾某事，簽訂合同交租金後拒不承認。3.合同期內違約強行趕走租客，不退費或退少部分。4.對前來維權的租客態度惡劣，使用暴力。對於這些警察也沒有辦法，租房糾紛屬於民事糾紛，警察只能調節，不能介入，除非影響大，某中介公司糾紛多會引起重視。

可是已經遇見黑中介了怎麼辦？1.登入全國企業信用資訊公示系統查詢，該公司是否註冊，並記錄公司的法人，地址，稅號，機制，註冊地等資訊。2.登入各城市的工商網站進行實名投訴與舉報租房黑中介，同時撥打12315電話投訴。3.如果該中介公司已經備案，可以登入各城市住建委網站進行投訴舉報，並撥打住建委電話投訴舉報黑中介。4.如果該租房中介沒有提供發票，可以登入地稅局網站舉報投訴該中介公司偷稅漏稅，同時撥打12366同步舉報。

直接到當地房地產行政主管部門投訴，也可以投訴到當地市場監管部門。情節嚴重的當地房地產行政主管部門可以吊銷他的房地產經紀業務許可證，沒有這個許可證這中介就廢了。如果調解不滿意也可以委託律師準備好資料直接起訴。