根據農村宅基地使用條例，宅基地買賣是不合法的，合同產生不了任何效益。宅基地的拆遷補償，只能給宅基地的使用者，如果你們私下有買賣合同，那是個人的事，是不受法律保護的，怎麼分配拆遷款，自己協商。

宅基地買賣，買賣的不是土地所有權，是宅基地使用權，首先是在本村內部人員之間，合同是有效的，買賣完了，使用權就會更改。二，如果賣給非本村的外人，合同是無效的，就是國家不承認，買賣不成立。如果，買賣後又拆遷，本村的，拆遷算買方的，賣方沒有了獲得補償的權利。如果是，非本村的買方，合同不成立，恢復原狀，就是退回到最初狀態，賣的退還買方的當初價款，補償還會補給當初的賣方。非村集體外，國家是不允許宅基地使用權買賣的。交易需謹慎。

國家對農村的宅基地只有使用權，沒有買賣權，拆遷時只能補償地上物，拆遷後只能補償本村戶口擁有者，買方是沒有補償的，只能由買賣雙方自行協商處理。

法律規定宅基地是禁止買賣的，但是在生活中還是有交易的，這個怎麼處理呢？一般非本村集體的村民只能享受地上附屬物的補償其他的是拿不到的，具體最好是提早諮詢專業律師

一般情況下，房屋買受人的身份直接決定了買賣的效力。對於發生在同一集體經濟組織成員之間的房屋買賣，只要符合法律、法規規定的農村宅基地的用地條件或者經過有關組織或部門批准的，一般應當認定房屋轉讓行為是合法有效的，雙方當事人應依約履行。但如果宅基地房屋買賣雙方不屬於同一集體經濟組織，一般認定買賣合同無效。

具體有以下三種情況：

一、買賣有效，拆遷款歸轉讓後的房屋所有權人。

對於發生在農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，假如查明無欺詐、顯失公平等情形存在，應當認定房屋買賣合同有效，拆遷補償歸轉讓後的房屋所有權人所有。

二、買賣合同無效，拆遷款歸原房屋所有權人。

對於將房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員，未經有關組織和部門批准，假如合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理，雙方當事人應各自返還房屋及購房款，如遇拆遷，補償款歸原房屋所有權人所有。

假如認定合同無效，在決定退房退款時，要全面考量到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，特別是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對於買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行全面、公平、合理的補償。

三、效力待定，補償款協商分配。

對於將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批准，假如合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，並且居住多年，應本著尊重現狀、維持穩定的原則，立足調解，承認購房人對房屋的現狀以及繼續佔有、居住和使用該房屋的權利。

如遇拆遷，買賣雙方可以自行協商分配補償款；如遇糾紛也可由法院進行裁判分配。

筆者恰巧管理過宅基地及農房建設，也從事過農房拆遷工作，特結合當地政策及工作實際作一答覆，本答覆的主要內容如下：

與拆遷補償直接相關的是農房，單一的無農房的宅基地，在拆遷時不會進行拆遷補償。宅基地及農房買賣合同是否有效，取決於購買人的資格條件。在宅基地及農房買賣合同有效的情況下，農房進行了產權過戶的，拆遷款由購買人獲得；合同無效，農房不能進行產權過戶，購買人無資格獲得拆遷款。

宅基地及農房購買的資格就是兩條：（1）本村農業戶口人員，（2）滿足“一戶一宅”條件。下面，就重點說說拆遷補償與合同效力的相關情況。

一、拆遷補償是圍繞房屋作文章，單一的空置宅基地不會納入拆遷補償。

單一的空置宅基地，房屋滅失了的宅基地，都不會納入拆遷補償的範疇，既不會進行農房的調查摸底，更不能進行拆遷補償。說直白點就是，無房屋的宅基地不會進行拆遷補償。

筆者也處理過一處無房屋的宅基地，在拆遷的調查摸底階段就已發現了這一問題，按規定就沒有進行調查摸底，當然更不可能進行補償。本地群眾也知曉要獲得拆遷補償，首先要有農房。

所以，若是購買的無房屋的空宅基地，在拆遷時不會進行拆遷補償，就相當是買的一塊空地。要想獲得拆遷補償，須是合法購買的農房。

二、對買方而言，農房產權過戶是獲得拆遷補償的基本條件。買賣協議無效的就無法過戶，雙方只能協商解決。

（一）農房拆遷以產權登記為基礎。這是從法律上來講，拆遷中只認被拆遷房屋的產權。房屋產權才是拆遷補償中的“硬通貨”，所有的拆遷補償都必須建立在合法產權的基礎上，拆遷款也是直接劃撥到產權人的戶頭上。

（二）買賣協議無效必定無法進行產權過戶。任誰也不能違法辦理產權過戶的相關事宜，必須是依法辦理產權。

（三）無法辦理房屋產權過戶的只能協商解決爭議。當然，拆遷款只能是原房主獲得。購買方可主張買方退回相關的購買款項，並適當爭取房屋因拆遷而增值的部分收益。但需雙方坐下來協商。

最後再次進行強調：合同有效，房屋產權就能過戶，過戶的房屋被拆遷的，其拆遷補償由新的房屋產權人獲得。合同無效，房屋產權不能過戶，其拆遷補償應直接補償給原房屋產權人，雙方的經濟糾紛需協商解決。

（本文圖片來自於網路）

目前，農村土地管理制度上還不夠完善，導致農村中出現很多與《土地管理法》相違背的現象發生。例如題目中的宅基地買賣現象！

那麼，國家是否允許宅基地買賣呢？ 在改革開放以來，國家在埋頭髮展經濟時，農村土地管理普遍存在一定亂象，佔用耕地建設房屋、隨意開挖林地、未經批准佔用農用地大搞建設等等違法違規現象屢屢發生，這就造成了農村土地資源嚴重浪費，加劇了土地供需矛盾。

為了杜絕此類現象再次發生，規範管理農村土地資源，國家推進新一輪土地確權登記工作，政策規定：農村宅基地屬村集體經濟組織所有，集體經濟組織成員可以向集體經濟組織申請宅基地用於住房建設，宅基地不能轉讓、不能繼承。同時，落實農村宅基地“一戶一宅”管理制度！

因此，題目中宅基地轉讓是否有效力，可以分兩個情況分析：一是屬於同村集體經濟組織成員之間轉讓。在符合一戶一宅政策規定情況下，雙方買賣具有法律效力。二是雙方不屬於同村集體經濟組織成員，根據《土地管理法》規定，宅基地不能轉讓，該買賣屬違法行為，不具法律效力。同時，以上轉讓對於宅基地附著物的房屋，在雙方自願的前提下是可以認定為合法轉讓！！

拆遷補償涉及到哪些方面？

拆遷行為涉及到各方利益，因而在發放拆遷補償金時會再三確認，進行多方協商才最終發放補償金。

拆遷有多種性質的：有新農村建設的老舊房屋拆；有基礎設施建設徵地拆遷；還有落實空心村統一改造拆遷等等。

在原有宅基地上的房屋在雙方已完善好買賣合同的前提下，拆遷補償金屬買方獲得。若雙方對房屋所有權存在分歧的，必須雙方協商一致的前提下才能發放拆遷補償金。