房產是流動性最差的投資選擇之一，在限售限貸的大背景下，今後投資不是收益多少的問題，而是能不能趕在降價前成功出售，會不會跌價虧本的問題。

當然全國這麼多城市，每個城市的情況也不一樣。就如同股市有數千支股票一樣，行情好的時候多數都會漲，行情差的時候多數都會下跌。市場規律決定了任何商品都有漲有跌，強大如美國股市也有漲跌。

房價一路上漲二十年，如今已經越來越接近臨界點。

現在世界經濟都不景氣，所以出口受影響；

基礎建設已經達到一定程度，再透過基建拉動經濟已經不現實，效果會越來越差；

居民家庭負債已經達到或超過了美國次貸危機前水平，多數揹負房貸的家庭都在壓縮消費，考慮到子女教育、醫療、養老的投入，消費型社會的形成任重道遠。

在這種情況下，經濟向上突破的難度極大。

那麼，憑什麼收入不過美國日本五分之一的人均收入，去支撐已經接近美國日本的房價？

要知道美國也好，日本也罷，房屋面積一般是使用面積，沒有那麼多公攤，並且還是精裝修。這樣的房價，打個七折算作毛坯房的價格也不為過。

貸款利率4.9%，限售兩年，銀行就能收回10%的貸款，五年限售，就能收回25%。所以限售的時間越長，銀行的風險就越低。今後多數熱點城市五年限售的可能性還是有的，鎖定房產，對於穩定經濟的意義極大。

此時買房，跟股市5800點入場差不多，收益如何。就看在哪個城市買的房子，相當於是否選對了股票，以及在拐點出現時能否順利出售了。

一般城市都是至少兩年限售，也就是獲得不動產證後兩年。如果買房後順利，一年左右能拿到證，也要三年左右才能出售了。有沒有收益，你說呢？我覺得多數收益會是負數，或者說想變現都難。

炒股炒成股東，炒房炒成房東。房住不炒，不是說說而已。

這個具體看城市的，首先城市的人口、GDP、消費力、支柱產業、人口匯入城市還是人口輸出城市、城市3到5年的市政規劃都取決房價的高低。

這樣說吧，2014年買的商品房到今年位置應該都有翻一翻吧。但是2018年買的商品房到現在估計也就微漲5%——10%.當然政策調控因素很大。

不說其他地方的，就我們老家湖北隨州這邊房產經濟來說的，從2017年下半年，恆大房地產公司過來，帶動了我們隨州周邊房價，17年隨州房價在3700-3900上下徘徊，隨州空置的房子特別多，買房的客戶也是屈指可數的，選擇性也很大。

自從恆大房產公司過來房價飛速上漲，恆大精裝8000到10000元一平，周邊本土開發商房價從3700到7000元一平，也讓隨州老百姓坐不住了，有錢沒錢也都開始買，現在到19年的時候，導致有錢買不到房子，也不能說這個市場好與不好，當地政府肯定高興，GDP起來了，對我們老百姓來說，生活成本高了，從而生活品質降低不少，現在過年走親訪友不是問你工資是多少，而是問你現在買房沒，買幾套。

隨州也因房產經濟帶動，富裕了一批人，周邊中介越開越多，炒房的人也越來越多，相反沒買到房子的人，現在確有點發愁，以前40多萬可以買很不錯的房子，現在這2年要翻一翻，還挑不到房，錢也在縮水，普通的老百姓2年的時間也沒辦法賺這麼多錢

總之，買到房的偷著樂，沒買到了，心慌慌

投資只推薦一線和強二線城市

其他不推薦，投資房產事實上投資的是城市的發展，根據人需求的變化和人口淨流入判斷能不能投資，三四線城市的房價暴漲的幕後推手棚改未來會從賠錢改為賠房子，所以三四線城市還在漲也不要投資，那是末日狂歡。

投資房地產回報，首先，要看時間段和所在的城市，並且回報，要在週期類，出手，比如北京，房地產估計在十年內應該上漲四五倍，但這不代表回報，比入你買一個樓盤花100萬，賣出去150萬，但剩下的這50萬不是回報，要除去30萬，你的回報會小於50萬

首先房產投資需要關心幾點，最終才能換算回報率！

1:城市人口紅利，一個城市要發展的好，必須要有吸引外地人的產業，如果連最近本的就業問題都難解決，那麼外地人就不會聚集在一起。那麼醫療和教育配套城市基礎設施也不會擴建，只有人口增多才會帶動當地GDP！所以一般一線城市和二線城市吸紅能力比較強。一句老話說的好，有了人流，才會有經濟流，有了經濟流會帶動房價上漲！

2:回報週期問題，一般住宅持有周期在5年以上， 打個比方，你的城市1萬一平房價，你買了100平房子，首付比例3成，那麼就是30萬，持有周期5年，5年後房子達到2萬一平，相當於賺了100萬，100除於5，平均每年20%回報。這是初略計算。還有銀行貸款成本，包括首付5年投資回報。基本到15%問題不大。

3:最主要還是大的政策環境，如果趕上一波好的市場，那麼會盆滿缽滿。如果持續政策收緊的話，那就得多諮詢諮詢當地的房產顧問。多瞭解慎重投資，專業的事情一定找專業人士。這樣才有保障！

很簡單的一份投資成本和預售房價的差值就是光明正大的能夠掙錢多少了，這裡一般都在30%以上，你自己可以根據實際情況來掂量；

我這裡要說的是另外的影響因素：這裡面有一條潛規則的鏈條，誰幹什麼基本上絕大部分都是定死了的，如果貿然插手可能會收穫負的回報，房地產行業註定了要面對層層把關，所以需要在還沒有將蛋糕做成的時候，就得和手握刀子分割蛋糕的人溝通好，你具有建議權以及可能某些分割蛋糕的權利，當然，如果更加強勢的話，你具有屬於自己分割的刀子，那麼10%將不是什麼難事；所以，我要問下，你準備好了嗎？

至於準備什麼呢？“內聖外王”，所以這個問題我先從內在的說起，你擁有對應的房地產知識嗎？你是混跡於建築行業幾十年的人嗎？你對房地產開發的這些程式瞭解多少？假如你自身都包含了這些所謂的專業知識，那麼即使你是一個沒有本錢資金的人，也會混的不差的，況且還擁有了不小的資金，能夠保證在屬於你自己的領域獲利是最高程度上的，因為你知道怎麼省錢，怎麼賺錢，缺點就是有點累；其次，就是在你擁有屬於自己的專業素養的資本的同時，你要憑藉著這些東西來尋找能夠讓你利益最大化的聯盟體，或官或商或其他，或實話實說，或忽悠，或其他，掌握主動權，分享甜美的蛋糕，所以要看屬於你自身的條件能夠獲得多少回報的；

上面我舉的僅僅是一個普遍大眾的例子，有時候術業專攻真的很是厲害，專業做某件事情達到極致，別人都做不了或者做的都沒有你好，只能找你，或者更傾向於找你做，這樣你會收穫屬於自己的整個蛋糕，這樣的情況真的很少；還有就是攜帶巨資來猛龍過江，這樣的或直接開啟局面，一發不可收拾，或灰溜溜的走；

所以你說的這個回報有很大的彈性，要自己把握。