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今天印發了《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知
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  • 1 # 無住觀

    今年房地產調控放song,是以放寬落戶條件為主要形式來增加接盤俠的。

    今天有個大訊息。某委印發了《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知,我們來說說其中蘊藏的機會。

    推動1億人口在城市落戶(拿到戶口)、未來十年裡每年將人口城鎮化率提高1個百分點是郭嘉的既定目標。這樣既能穩步提高城鎮化率,也能避免短時間大量人口湧入城市所造成的措手不及。

    城鎮化還有下半場,是對超大、特大和大城市的經濟託底,也是為它們的樓市託底。

    通知的總基調是大的城市放鬆落戶條件,前幾天熱炒的大專就可落戶杭州就是提前落實了通知的精神。

    官方的城市規模分類是有嚴格標準的,主要看主城區的常住人口而不是轄區的常住人口,比如蘇州轄區常住人口超過1000萬,但主城區常住人口不到500萬,屬於Ⅰ型大城市;重慶轄區常住人口超過3000萬,但主城區常住人口不到1000萬,屬於超大城市。

    以長三角為例:

    一、超大城市

    目前官方認定的超大城市只有4個即北上深廣,主城區常住人口都超過了1000萬。正好是民間公認的4個一線城市。

    從個人發展兼顧房產投資的角度,能去超大城市就去超大城市。

    從城市格局來看,京滬最強的格局短期內不會改變。許多人以為現在京滬人口滯脹甚至負增長,所以不怎麼看好。還是too young too simple了。

    當前郭嘉壓制京滬人口增長是為了給其他二線輸送人口,實現各地更均衡的增長。2014年京滬真正大力趕人之前的十年,北京和上海每年吸納的人口都是最多的,遠超深圳和廣州。而當京滬趕人之後,本來要去京滬的人就都去了深廣,所以這兩天深廣的人口增量最多,說明了什麼?說明最有拼搏精神的人基本都去一線超大城市,能替代京滬的不是二線城市,而是其他一線城市。

    從城市建設到人口結構再大未來養老壓力,京滬的人口壓制是不可持續的,未來放開的反彈會很大。如果你有機會搞到京滬戶口,當然義無反顧去啊。

    特別是北京,在當前的機制下,北京要搞什麼,絕對就能搞成第一,政治、經濟、社會、文化各方面,其他城市某方面能超北京,那是皇恩浩蕩,人不跟你搶,僅此而已。

    深圳的落戶門檻目前是一線城市裡最低的,而經濟增速又是4個城市裡最快的,如果拿不到京滬戶口,可以先去深圳拿個戶口,哪怕拿著深圳戶口再去京滬就業,也總比戶口放老家要好。

    對在京滬工作的小夥伴,這次通知最大的利好是“超大特大城市要調整完善積分落戶政策,大幅增加落戶規模、精簡積分專案,確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例”

    也就是說,今年京滬或至少上海,應該要放寬落戶條件。有人說,京滬放寬落戶政策和其總規裡2035年人口分別控制在2300萬和2500萬豈不是矛盾嗎?

    非也。就拿上海而言,2018年常住人口2424萬,但戶籍人口只有1448萬,兩者相差900多萬,戶籍人口增長還有很大的空間。理論上,如果上海常住人口控制在2500萬,那麼戶籍人口至少可以2035年時頂格到2000萬,目前還有500萬的提升空間,平均下來,每年可以有30萬人落戶,是當前每年落戶人數的翻倍還多。

    至於京滬今年落戶能否鬆動怎麼鬆動,還要更權威的人士點頭,這個只是發改委發的通知。京滬人口上限是最高層的意志,畢竟沒有哪個城市不希望自己做大做強的。限制京滬,讓更多人流向全國其他十幾個一線、二線城市是當前有關部門想看到的局面。

    從各方面資料看,廣深實際常住人口很可能已經接近甚至超過2000萬了,但因為當地統計局給力,每年出來的數字都是1000多萬,所以在政策上就拿到了很多好處,可以繼續大量吸納人口。目前決策層認為全國需要有十幾個總人口規模在2000-2500萬的超大城市,但一旦你真的主城區人口超過2000萬了,就不讓你再繼續擴張了。

    京滬人口能否成功控制,可能要靠統計局。雖然每年京滬公佈的常住人口滯脹,但社保公積金繳納人數的增量卻和廣深差不多,emmmm……

    二、城市群與都市圈

    通知還明確提出了城市群與都市圈發展的概念。

    城市群重點列舉了京津冀、長三角粵港澳三個;次一級的是成渝城市群;再次一級提到的是哈長、長江中游、北部灣、中原、關中平原、蘭州—西寧、呼包鄂榆;最後講到的是天山北坡、滇中兩個“邊疆城市群”。

    前四個層級13個城市群是未來郭嘉重點發展的,重要性依次遞減。這些城市群外加未來要列入的海西城市群(福州—廈門)共14個城市群裡的大城市(包括Ⅰ型和Ⅱ型,見上表),是買房人的投資底線。

    都市圈是比城市群更小,連線更緊密的城市組團。比如長三角都市圈裡規劃的就有上海大都市圈、寧鎮揚都市圈等。有些都市圈相互之間是重合的,比如上海大都市圈、滬蘇通都市圈、蘇錫常都市圈等。如果是買二線甚至三線城市,必須是三大城市群裡核心都市圈的大城市,否則大機率長期站崗。其中,最重要的是離開超大特大城市要在“一小時交通圈”內。

    三、收縮型中小城市和農村土地金融

    通知裡首次提到了“收縮型中小城市”要“瘦身”、“嚴控增量”,對於這些人口增長乏力又不在核心都市圈裡的中小城市,除了留給父母的養老房,其他的不動產要儘早清退,把資金投入到更有前景的城市

    “依法合規開展農村各類資產抵押融資,做好農地抵押貸款業務全國推廣工作,允許有條件地區繼續探索宅基地使用權抵押”

    一旦實現了農地、農村宅基地可以用來抵押融資,就等於全國範圍內釋放出一大批增量的貨幣,讓農民兄弟也能享受資產增值帶來的紅利,這筆資金將有力地提升樓市的購買力(接盤光榮)。這是未來樓市需求端的一針強心劑。

    如果未來家裡有能力進行農村資產抵押融資,貸出來的錢最好去省城或至少是經濟強省內的強地市去買房,儘量別到當地縣城去接盤

    最後,再次強調,房住不炒,買來的房子要實現居住功能。

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