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  • 1 # 國民經略

    時隔12年,全球重回危機模式,大水漫灌隨之重啟。

    相比於歐美等國紛紛大幅降息,零利率乃至負利率層出不窮,中國央行保持了難得的淡定,不僅一再重申不會大水漫灌,而且降息力度相對有限。

    與此同時,各地樓市鬆綁的遭遇大相徑庭。駐馬店的2成首付新政,被省政府約談;廣州的公寓鬆綁令,遭遇了一日遊。濟南的變相鬆綁限購,同樣只存在了兩天。

    這說明,2020年樓市調控的主基調仍是以穩為主,刺激模式尚未開啟。穩樓市,需要的是防範大跌與遏制大漲。換言之,基於防範大跌的鬆綁可以得到默許,而旨在製造大漲的刺激政策則不會輕易被放開。

    就目前的政策去向來看,降息還會持續,但仍舊是小規模降息、非對稱降息共存。實體經濟降息力度更大,而樓市降息力度相對較弱。

    這種大環境,對於一線城市購房者反而是好事,刺激模式尚未開啟,而樓市步入降息軌道,加上市場下行本身帶來的議價空間,一些已經回撥10%以上的區域,未來將出現入場時機。

    對於三四線城市,記住一點,未來幾年,每一次反彈都是離場時機。當棚改和棚改貨幣化陸續退潮,三四線房產即將失去投資價值。

  • 2 # 槓桿遊戲

    當病毒主要只在中國肆虐時,我認為房企打折促銷是必然,我鼓勵剛需未來一段時間買。

    但請注意一個問題:全球放水,這是必然了。問題在於誰都想多出口,把錢賺回來。這個時候,大家其實都在博弈。

    後果就是互相傷害,這樣是害了全球經濟。

    如此,經濟恢復之路,可能更加漫長。那麼你的工作、收入能有之前好嗎?

    不可能每個人,都靠中央銀行的放水來活命、炒房子吧?信貸、槓桿太高,總是風險很大。普通人,保住工作,保證收入,確保現金儲備,是第一位。

    做個假設:如果美國出事了,作為全球第二大經濟體的我們,它只會讓中國也更加倒黴。如果扛不過去,經濟再次陷入房地產泥潭的可能加大。

    自2月初金融市場開市以來,央行已先後提供3000億元專項再貸款,5000億元再貸款、再貼現專用額度,並透過下調支農、支小再貸款利率25個基點及公開市場操作等釋放萬億流動性。

    但如果你以為央行這一舉動是在"救市",尤其是救樓市的話,那就大錯特錯了。

    在第一個階段下滑後,報復性上漲,可能不會有。貨幣寬鬆程度如果有限,不要去抄底,刀口舔血是極度危險的。

    如果寬鬆有限,我還是勸你暫停股市、樓市投資。

  • 3 # 勇談樓市壹貳叄

    大家好,我是勇談。隨著3月15日,美國聯邦儲備委員會突然大幅度降息,聯邦儲備基金率降至0-0.25%區間後,世界主要經濟體包括歐盟等都開始了新的一輪降息潮,全球進入降息大週期是必然。中國實行LPR利率後,從2019年下半年開始LPR利率持續下調,繼2月20日LPR利率下調後,3月份央行又定向降準5500億也就預示著3月份LPR利率持續下調是大機率。那麼在LPR利率持續下調的情況下,2020年會是購房的最佳時機嗎?或許會比2019年強,是不是最佳時機很難說。藉此機會簡單談談我的觀察。

    因為全球降息潮的影響,未來幾個月國內LPR利率持續走低幾乎是必然,不過有幾點需要大家注意

    中國LPR利率分為1年期和5年期以上,大家可以簡單理解為企業貸款和個人住房貸款兩項,企業貸款利率持續走低是必然,但是個人住房貸款利率是否能夠持續走低就未必了。

    第一、1年期LPR利率歷次下調幅度都高於5年期,甚至因為房產調控的影響5年期LPR利率保持基本穩定基本已經是業內共識。看過我文章的朋友應該知道,中國央行推出LPR利率的主要原因就是為解決企業融資成本高的問題;之所以後期把住房貸款納入LPR利率,其實就是讓大家慢慢放棄過去以固定利率為基準的貸款方式,這是中國金融市場化改革的必然之路。

    第二、美聯儲和歐洲央行降息的主要目的是為了維持股市穩定、經濟穩定,不過根據國家統計局的資料來看中國股市穩定、經濟基本穩定的局面並沒有改變,也就是說我們沒有跟隨降息的源動力。過去的2個月時間,我們經歷了全國範圍內的停工、停產、停業,目前正處於全國範圍的經濟復甦階段。但歐美國家不一樣,他們正處於我們2個月之前的情況,所以市場情況不一樣,我們是否會採取同樣的降息政策。我看不一定。

    是不是要買房?還是要跟自身需求有關,跟LPR利率高低其實關係不大

    第一、新房價格上漲的趨勢沒有變,近幾年房價上漲的幅度一定高於LPR利率下調帶來成本下降。圖上所示是中國2010年-2018年商品房平均銷售價格走勢圖,可以看到除去2013、2014年房價漲幅不大外,其餘年份房價漲幅幅度越來越大。甚至在過去的2019年,中國出售商品房價格已經突破9000元大關。根據國家統計局的資料顯示,2019年中國商品房銷售面積171558萬平方米商品房銷售額159725億元,簡單計算後2019年中國商品房銷售平均價格為9310.26元!!一個清楚的事實告訴我們“房價上漲的速度要遠遠高於LPR利率下調剩下來的成本”。

    第二、2020年購房或許要比2019年划算,到底會划算多少?這個其實跟LPR也沒有多大的關係。因為今年疫情的影響,已經迫使包括一線房企在內的眾多房企開始打折促銷,哪怕是真的最後房企售房價格跟備案價相差無幾,不過可以肯定的是漲幅比2019年要削弱不少。2020年有利於購房的因素主要還是跟市場環境有關係,跟LPR關係壓根不大。

    LPR利率跟房價有關係,但不要過分誇大LPR跟房價之間的關係,LPR利率高低決定不了房價走勢

    第一、中國確實還具備降息的空間,但還要“看一步走一步”,根據經濟執行情況作出調整,不可能跟風全球降息潮。就像近日媒體詢問發言人一樣,我們還是要根據3月份的經濟執行資料來判斷疫情對於中國經濟的真正影響,以及我們應該採取的那些經濟措施。降息有時候並不是真的好事,就拿如今不少歐美國家負利率來說,負利率後還有什麼措施來拯救經濟?

    第二、負利率、降息就真的能夠帶動經濟復甦嗎?大家要有這樣的一個疑問。歐美國家的例子多次表明了一點“降息、負利率除去穩定股市外,對於經濟的貢獻真的不大”。這跟國家的產業發展有關係,畢竟歐美國家多數都是以金融服務業為主。中國不一樣,中國降息的目的是為了刺激實體經濟發展、製造業發展,也就是說“實體經濟需要我們降息了,我們再降也不晚”。

    第三、2008年我們降息搞刺激的主要原因是拉動經濟的手段太少,外貿一旦熄火經濟就受到重創,所以我們才大力發展房地產。如今中國外貿在過去2年與歐美國家的爭端中已經經得住考驗了,國內投資、消費拉動經濟的能力有了很大提高。可以說只要未來幾個月國內經濟恢復正常,不排除LPR利率上浮或維持穩定的可能性。

    綜上,全球進入降息大週期中國LPR後期或有進一步調整空間,2020年買房或許會比2019年划算,但究竟是不是好時機?這個就看自己了。畢竟今年的房價受到市場衝擊作用要遠遠大於其他,LPR利率高低決定不了房價走勢。各位覺得呢?原創不易未經允許不得隨意轉載,喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄,更多優質內容繼續貢獻中。

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