買房子是用來住的，自己做房子的主人！沒房的出去租房子，就是每個月給接盤俠（炒房的人）按時還貸款唄，那還不如買來給自己還貸款，房子是自己的，為何成人之美！！！

想對題主題目做一哈修正：剛需不是接盤，剛需不是接盤，剛需不是接盤！

買來自己住的，無論是房價高低都必須得買，這是剛需。而且剛需來說能早買就早買！

2019不買房，五年又白忙。

剛需買房最主要考慮因素就是買不買得起，能不能自住，不要過多考慮投資，漲跌，因為在一個基本面非常強勁的深圳樓市，你看空房價賭不起，就像刀口上舔血，也許能對一時，但風險極大。

何況，淘哥認為，2019年深圳房價最保守是止跌，大機率上漲，尤其一些核心區域的優質物業、包括學位房，價格會回到2018年高點。

為什麼這麼說？

理由：

判斷樓市長期走勢，應該用長期邏輯，比如人口、經濟、土地等。而判斷短期走勢，應該用短期邏輯。

千萬不要用長期邏輯去判斷短期走勢。正如，長期看，人都是要死的，但是短期比如說2019年這個人身體狀況如何，那就需要醫生詳細體檢診斷了。

有非常多的人，犯了“用長期邏輯去判斷短期走勢”的錯誤。譬如，一說起深圳房價走勢，就會談深圳經濟比香港上海還要牛，人口流入多麼快，高階產業多麼發達，土地多麼稀缺等等。其實，這些基本面因素只能告訴你，深圳房價中長期還可能上漲。但2019會如何，並不能給出答案。

那麼，決定深圳房價短期走勢的核心要素是什麼？

淘哥覺得，主要是樓市調控政策+金融貨幣政策。

如果政策寬鬆，比如鼓勵購房，不限購、不限貸、不限售、也不限價，那麼短期房價將受到向上的刺激。而且政策寬鬆，短期也會改變購房者對房價的預期，在買漲不買跌的情況下積極入市。

如果貨幣寬鬆，比如首付成數降低（首套3成二套4成就是典型）、利率下浮、房貸利率折扣大（08年的7折，15年的85折），銀行放款容易，抵押貸、首付貸、接力貸、裝修貸等各種金融手段容易獲得，那麼短期房價也會受到向上刺激。

回顧2009年、2015年，深圳樓市的兩輪大行情，短期看都是樓市政策+貨幣寬鬆，雙輪驅動導致。（這兩類行情開始前後，深圳的經濟、人口、土地等基本面因素都是沒有什麼變化的，這也說明這些因素不決定短期走勢）

那麼，2019年深圳房價會如何，就取決於樓市調控政策+金融貨幣政策，會如何變化。

淘哥的觀點是

1、2019年，深圳樓市調控政策，至少不會比2018年緊張，大機率會更寬鬆一些。首先放鬆的可能是金融財稅政策，比如，豪宅線可能會上調，降低交易成本。對剛需的房貸利率折扣會逐漸從上浮20%變成基準、下浮。

後期，對改善型置業也有政策儲備，如果市場很差，限售也有可能放鬆，限購5年也可能改為3年，公寓限售也可能放鬆，這些都要視市場走勢而定。至於限價，其實有些區域已經略為放鬆——本身按照政府限價賣房也難賣了。

2、從央行貨幣政策看，最近放鬆訊號非常明顯。1月4日宣佈全面降準就是表現，此前央行行長易綱提出，中國經濟下行需要一個相對寬鬆的貨幣條件，總理強調加大宏觀政策逆週期調節力度，運用好全面降準、定向降準工具。類似這些訊號有很多，2019貨幣寬鬆的方向很明確。

因此，淘哥覺得，無論樓市調控，還是貨幣政策，2019年比2018年都要寬鬆。

而且，淘哥預期，下半年政策寬鬆力度會比上半年更大。今天最新的訊息是，去年12月中國的進出口資料罕見雙雙負增長，毛衣站對經濟資料的影響接下來幾個月會逐漸體現。

預計，2019年上半年，會有第一波的政策+貨幣放鬆，這些政策能夠讓深圳房價止跌（部分優質區域優質產品反彈）。

預計Q2主要是觀察政策效果和資料，

如果整體經濟下行壓力加大，下半年可能有超預期的進一步政策+貨幣放鬆，這種情況下深圳房價將反彈。但是，總體反彈高度有限，因為政策整體還是託底型。

但是，深圳是一個高度分化的市場，給點Sunny就燦爛的市場，不排除有部分割槽域，部分產品型別，全年依然有10-20%的明顯漲幅。

最大的笑話就是買房成為接盤俠！

有錢的買的一定是好地段，不會虧！

剛需根本就沒辦法，為了生存，買了也不會賣！

最後說一句，現在的房價能買得起的，在我眼裡都是有錢人！反正我是買不起。我是沒有資格當接盤俠，努力掙錢達到接盤俠的標準吧！

你是在偷窺我嗎？八月十五剛買了房，心裡也很矛盾，一方面想讓房子升值，錢花的值，另一方面又想讓房子降價，準備給小兒子也購一套。唉 順其自然吧，總之，房價和工資成合理比例就好。

（1）購房面積。報告中提到：“2018年購房者人均居住面積為27.8平，其中24.3%的購房者人均居住面積不到20平方米，相當於三口之家住房不到60平方米。”從這個資料可以看到，平均居住面積只有27.8平，現在的新房是沒有這麼小的面積的，就連保障房和公租房平均面積也沒有這麼小，那麼只可能是二手房，這種房型主要是“老城區”，還未“舊房改造”的城區，資料中不排除有學區房、商務複式樓、酒店公寓等。那麼可以看到這個“平均化”的資料，新房的比例很少，二手房居多，特別是2018年初還有“三四線城市二手房房價上漲”的傳聞，這都是資料中可以挖掘的資訊。

（2）首套房以貸款為主。“2018年首次置業購房者貸款成交佔比為90%，為不同購房需求貸款成交佔比最高。”貸款買房首先是一種市場趨勢，其次來看收入的壓力也驅使我們更多的去考慮“償債壓力”問題，這個是比較容易理解的，畢竟90後和90後工作時間並不算長，在解決自己吃穿用度後拿錢出來支付購房首付再貸款，是非常容易理解的。

（3）還貸資金比例。“80後的月供收入比為40.8%，90後為43.5%。”報告中主要是以80後和90後的社會中堅力量進行資料統計，這裡的還貸款每月月供比例說明了，大多數人仍然還是以“剛需”為主，否則炒房的人多數會是高收入群體，那麼月供的比例通常是在20%以內，畢竟截止到2018年結婚的主流也是80後和90後了。

（4）住房條件。“60%的家庭人均臥室不到1間，比如3口之家為0.8間，4口及以上家庭人均臥室為0.6間，即家庭規模越大住的會越擁擠。”這是一個平均化的資料，看起來那不是“一個人連一間房都沒有”？其實細想，可以發現比如三口之家，父母一間房，小孩一間房，基本上2室一廳到1室一廳是完全沒有問題的。再比如，5口之家，父母和兒女還有孫子一起住，父母一間房，兒女一間房，孫子一間房或者嬰兒同父母住，那麼2室一廳或者3室一廳是完全可以的，所以報告中的0.6可以簡單理解為，3間房5個人住，3除以5等於0.6。

從報告中可以分析出，新房炒作的情況得到了大幅度的遏制，剛需的情況依然還是理性的增長著，但人均住房面積問題，還要用更加“深度”的研究報告來分析，才能看出具體原因。從目前所得到的資料來看，房地產市場比起2年前已經有翻天覆地的變化了。