沒有成立業主大會之前，住宅小區的地下停車位租賃價格，由開發商行使定價權。業主大會成立後，由業主委員會召集業主召開業主大會，經雙過半業主表決透過，決定住宅小區的地下車位租賃價格。

先弄清楚了產權人。猶如菜市場，漫天要價，坐地還錢。現在還好，政府對開發公司還有限價。可以談。如果產權在私人手上則沒得談。就如你產權的住房租金一萬，我只給二千。你同意嗎？

產權是誰的就有出租權與定價權，政府只能調解不能強制。

如你有一套2房空閒想出租，那價格誰說得算？

當然我說的是產權人。

地下停車位的租金是怎麼決定的？

對於車位的租金價格制定者中，漏了最重要的角色:物價局(發改委)。

中國很多地方的物業管理收費實施的是政府指導價，地下車位也包含在指導價中。如果一個城市的小區在政府指導價約束範圍內，新交付小區無論是誰，開發商、物業和業主都省了心。當地指導價在那，誰都不能突破那個價格。

不過現在越來越多的城市將小區停車費價格放開，在前期物業服務階段是由開發商決定停車費價格，在後期則是由業主大會決定。

在前期物業服務階段，車位租金的價格由開發商主導制定！為了配合房產營銷，租金價格不會很定的很高，參考當地的平均水平而定。而且這個租金價格往往寫在前期物業服務合同中，這個價格的制定，往往也是參考了當地政府價格限定要求。

下面重點來說一說市場調節價下，地下車位的租金價格是怎麼決定的。這部分車位不是業主專屬車位，而是主要指人防車位(規劃內\外)，公共車位的佔位費。

很多業主搞不清楚。總以為地下車位不是開發商的就是業主的，這種說法是片面的。根據中國的國情，車位的屬性有多種:

1、開發商擁有產權，私人購買後，政府發放不動產證。

2、政府規劃開發的人防車位;

3、開發商投資，政府規劃外的人防車位;

4、公共車位(建造成本攤入小區建築的建造成本)。

其中第4種近來很少見了，因為出現南京星漢城市花園車位歸屬一案的教訓太深了。

待小區成立業主大會以及業主委員會之後，就存在了很多變數，這時業主大會成為人防車位、公共車位租金的價格最終決定者，換言之，廣大業主也成為租金高低的決策者。

1、提高單價:一家數輛車的業主，往往贊同提價，以高價格逼除潛在競爭者，不差錢的業主。

2、提高單價或者無所謂:沒有車的業主認為，提高了單價相當於小區公共收入，變相地了可以降低物業管理費，增加小區公共收益。

3、維持原價:這些多為原來租用車位的業主，作為既得利益者，他們也不想放棄現有利益，維持現狀是最好的選項。

對於公共車位的出租價格，是要根據小區車位數量與需求而定，但總體來說，價格不斷上漲是趨勢。這種問題一定要解決，非城市規劃作變更不行，比如在一定居住區域內另外配建停車樓，有緩解目前小區停車難問題。

地下防空車位歸屬全體業主

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《一》基本原則：中國法統一，因此任何解析都不得與上位法相沖突。

《二》《人民防空法》第十八條 以及《人民防空工程建設管理規定》第二條：本規定所稱人民防空工程，是指為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護而單獨修建的地下防護建築，以及結合地面建築修建的戰時可用於防空的地下室(以下簡稱防空地下室)。

注：所謂單建是指按照正常程式單獨報批報建的防空工程。結建是指依附地面建築配套建設的防空工程：簡而言之實為主物與從物之分。

…但結合民用建築配建人防工程為國家強制性規定，所需建設資金必須據實納入地面建設築總成本，具體規定如下：

（1）《人民防空工程建設管理規定》的通知 第十五條第3款、第五十一條，國家人防委、國家計委、城鄉建設部《關於改變結合民用建築修建防空地下室規定的通,知》第三款、《關於規範防空地下室易地建設收費的規定》第一款等相關政策均有同樣的規定：結合地面民用建築修建防空地下室是依法建設人防工程的重要組成部分，……在人防重點城市的市區（直轄市含近郊區）新建民用建築，要按照原國家規定修建防空地下室。防空地下室建設所需資金納入建設專案投資計劃，建設費用據實列入建設專案開發成本。

（2）《防空法》第四十八條城市新建民用建築，違反國家有關規定不修建戰時可用於防空的地下室的，由縣級以上人民政府人民防空主管部門對當事人給予警告，並責令限期修建，可以並處十萬元以下的罰款。

由此可見：結合民用建築修建防空地下層並將建設成本納入地面建築總投資為國家強制性規定，

同時證明開發商只是結建防空地下層前期的投資者，但地面建築物轉讓後其投資人身份隨之轉歸了全體業主，因此凡結合民用建築修建的防空地下層均歸業主共有或收益歸全體業主所有。同時符合中國法律規定：《物權法》第七十二條　業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利……。業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其共有權利一併轉讓。

第一百四十六條　建設用地使用權轉讓、該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分。

第一百四十七條　建築物、構築物及其附屬設施轉讓、佔用範圍內的建設用地使用權一併處分。

因此開發商即使以車位名義綁架出售防空地下層但並無土地使用證和產權證書。

因為《湖南省人民防空工程產權管理辦法》第五條規定： 人防工程產權實行登記發證的管理制度。人防工程產權證書為國家現行房屋產權證書，不另行制發人防工程產權證書。  

第八條 建設人防工程，應當依法取得土地使用權，並向土地行政主管部門申請土地使用權登記：   

(一)對結建人防工程用地，由土地行政主管部門在地面建築物的土地使用權證書上載明地下人防工程的面積、層數、標高等事項；  

  的面積、層數、標高等事項一面積、坐落位置、層數、標高，以及相應地上土地使用權的特徵；

……由此可見此：現行的房屋產權證和土地使用證其實也是結建防空車庫的產權證書。

《湖南省人民防空工程產權管理辦法》第八條第二款同時針對單建防空地下層作出了明確的規定：

1、對單建人防工程用地，由土地行政主管部門核發土地使用權證書(地下)，並載明地下人防工程的面積、坐落位置、層數、標高，以及相應地上土地使用權的特徵；

2、對單建人防工程的出入口通道、通風口等地面用地，由土地行政主管部門核發土地使用權證書；確需使用他人已依法取得土地使用權的土地的，由人防工程所有權人或者建設單位與取得該土地使用權的單位簽訂有關協議。

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並不複雜：防空工程所稱的單建與結建其實就是《物權法》中的專有與共有。

專有可以單獨辦理合法產權證書，而共有卻不能單獨辦理產權證書，但無論是專有還是共有其差別只是出售的方式不一樣而已，即單獨出售與或隨主體一併出售。