大家好，我是勇談。安居房曾一度對於很多城市（比如：深圳）的城鎮化程序起到很大的促進作用，其實質上來說跟經濟適用房差別不大（個人理解）；兩者唯一的區別就是安居房是完全產權可以上市交易，安置房則有不少的條件。不過相比於前些年安居房社群的建成對於推進農村變為城市的建設起了非常重要的作用不同，近些年安居房提到的越來越少，多數城市已經步入了拆遷安置房為主的時代。可以說安居房對於房地產市場的影響是很有限的，藉此機會簡單談談我的觀察。

安居房與安置房的幾點區別大家需要注意，安居房更多指的是“直接以成本價向中低收入家庭出售而建設的住房”安居房跟安置房最大的區別就是在於，安居房是以成本價（甚至低於成本價）出售的，這點跟經濟適用房類似只不過經濟適用房還有點利潤，安居房幾乎沒有利潤安居房是完全產權，安置房不是完全產權（比如：擁有房屋使用權卻沒有完全土地使用權）。根據觀察來看目前社會上存在的各種安置房在交付房產的3-5年之內是不允許上市交易的，雖然近幾年有不少城市已經開始允許安置房買賣不過卻需要支付一筆土地出讓金等費用。安居房是針對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低於成本、由政府補貼的非盈利性住房，安置房則不是。在針對申請群體來看安居房比經濟適用房更加嚴格，具體的各地的參考標準不一樣；安置房則不同，從2016年開始全國各地掀起的棚改安置，多數都是以安置房的形式給予城鄉居民補償。安居房是低於成本或者成本價出售，這點是跟經濟適用房和安置房最大的不同。經濟適用房還是以微盈利為前提的，安置房的建設往往周邊也會配套一定比例的商品房（要不然沒有房企願意接手）。安居房、安置房、經濟適用房等基本上組成了中國房產供應的另一種形式，不過頂多算是一種輔助作用

曾經較長一段時間國家將安居房、經濟適用房等作為調控房價的主要手段，不過從實際操作來看效果並不理想。至於為何會是這樣？其實跟地方財政力量不足等有很大關係。幾點觀察：

無論是安居房還是經濟適用房地方都需要先行墊付大量的工程款，這對於地方財政提出了不小的要求。市場經濟條件下房企沒有足夠的利潤是不會願意接這些工程的，畢竟這些工程中大多數的款項都是需要走流程的，那麼多數就需要房企先行墊付。本身就沒有多少利潤的情況下還面臨墊付風險，所以多數房企都會選擇儘量偷工減料，減配等方式來節省開支。國有企業資本的房企退出房地產市場正在加速，多數城市並沒有能夠擔負得起這麼大工程量的國有房企。雖然說中國採取的經濟體制是以公有制為主體多種所有制共同發展的市場經濟體制，不過在房地產行業來說國有企業卻明顯不佔優勢。

如上圖所示是近10年來國有房企數量走勢圖，可以看到這個數量從2013年開始迅速減少；2018年的資料來看國有房企佔據國內房企的比重已經不足1%！這也就意味著地方試圖透過行政命令讓國有房企承擔安居房、經濟適用房的算盤落空了。這也從側面加速了國家逐步取消安居房、經濟適用房等的決定，這是為何這些年國家推動的都是以安置房為主的原因。

安居房、經濟適用房等對於房地產市場的影響不大，安置房的大量增加和交付確實對於房地產市場造成了一定的影響安居房、經濟適用房雖然也經歷了一段火熱期，不過總體面積不大很難對龐大的房地產市場造成衝擊，不過安置房就不一樣了

圖上所示是近10年來中國住宅銷售套數走勢圖，以2018年為例，2018年房企實際銷售住宅套住約1329萬套，而2018年全國棚戶區改造安置的開工套數達到626萬套！安置房開工套數與住宅銷售套數的比值已經達到了47%！這麼大的額外供應自然會對房地產市場造成極大衝擊。影響也是顯而易見的，幾點觀察：

集中大量拆遷安置的實施造成了大量的住房需求，是2016-2018年推動全國房價大漲在主因。還是以2018年為例僅僅一年開工建設棚戶區改造626萬套，這背後牽扯到的居民數量數以千萬計。這麼大的住宅需求量集中釋放，房價想不漲都難。安置房交付後對於房價的影響會是負面的，尤其是在各地紛紛允許安置房上市交易後，二手房價格持續走弱幾乎是必然。從2016-2019年間累計開工建設的安置房超過千萬套，按照3-5年的交付期來看2020年後會逐步進入集中交付期。根據安置房交付5年可以上市交易來計算，也就是說在2025年左右二手房市場會出現大量供過於求的情況。目前多數城市的二手房價格就屬於持續走低的情況，2025年左右會更加明顯。安置房等大量交付對於降低城市租金也起到了關鍵作用，尤其是對於二線和省會城市來說。可以說二線和省會城市這些年的安置房也已經到了集中交付期，尤其是2020年疫情的影響導致人口流動減少，住房需求減弱的情況下不少拆遷安置戶都面臨房子不好出租的情況。降低房租從某種程度上來說應該感謝安置房的大量存在。安居房、經濟適用房和安置房等都是房地產市場供應的一種補充，有利也有弊安居房、經濟適用房和安置房是特色經濟下的一種產物，解決了部分人的居住問題但真的有限

撇開安置房是因為棚改或者城中村拆遷的產物外，安居房和經濟適用房為何越來越不被人們認可的主要原因就是“訊息相對封鎖和受眾過於少”。僅僅以經濟適用房和公租房為例，不少城市已經被曝出了開豪車住公租房、買經濟適用房的情況。究其原因還是這些房產本身具備的福利性質並不是人人都能夠享受的，而且多數都是靠“關係”才能享受得到。所以，這也是住建部逐步取消公租房、經濟適用房和安居房的原因。

市場經濟體制下，商品房為主流的趨勢已經形成，安居房、經適房和安置房等只能是“過客”

僅僅以安置房為例，因為大量拆遷安置的人為推動導致房價不正常上漲，這就是弊。按照正常的住房發展需求來看，人們會隨著收入的逐漸提高，有足夠的收入後才會產生住房需求；但是因為人為干預導致大量“偽需求”集中釋放，市場供不應求的情況下房價就會出現大漲。關鍵點在於，房價上漲容易，下跌太難了。這就會進一步加劇社會矛盾，這就是包括安居房、經濟適用房和安置房等大量存在的弊端。包括北京這些年推動的共有產權房2020年也已經步入冷靜期，說白了試圖透過過多的計劃經濟思維模式來解決人們住房問題是很難的。

綜上，安居房對當地房地產市場影響倒是不大，畢竟沒有完全鋪開。對於房地產市場影響大其實還是拆遷安置房，畢竟大的體量、大的供應才能影響市場。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產等問題的朋友可以點贊、關注、訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。