這個要看你買這個房子的目的，如果這是個學區房，你考慮到小孩上學，這個可以入手，如果你考慮投資，周圍配套又沒有什麼優勢，只是因為價格的原因，我勸你慎重，畢竟這個房子已經二十年了，如果考慮到你後期把這個房子賣掉，或許到時候因為貸款年限的問題，你這個房子並不好出手，至於說升職，除非它有特別大的優勢在那裡，比如學區房還是個特別好的學校，可以考慮入手

你好：首先你要確定你買房的目的。

一、如果買房是為了暫時居住，作為過渡用房或者是對外出租賺個零花錢，老房子周邊配套齊全、生活方便、教育資源、醫療資源都相對完善，所以很容易出租，我認為可以買。

二、如果是為了增值不建議購買：1.首先大環境不允許，國家多次強調了房子是用來住的，不是用來炒的。所以近幾年房子的增值空間不會很大。2.購買老房子貸款困難，銀行認為房子殘值已經很低了，特別超過20年的房子銀行一般不會給貸款。要全款購買這套房子一次性投資很大。3.出售比較困難，還是因為銀行不能貸款，所以將來賣房子，對方必須要全款購買，有錢的人都去買新小區了，一般不會來買這套房子。4.房子老化，小區內的配套、公共設施、綠化、戶型都跟不上時代了。

如果你過幾年再向外賣，我認為是很難出手的。除非你碰到拆遷，那麼你就賺了！

前段時間十六哥看過一則訊息，瀋陽對二手房重新設定了貸款年限，對二十年以上的老房子，銀行會限制其貸款，不予透過！

如該政策進行大面積推廣，那房屋的買賣就有了全款的限制！會降低我們的現金流，嚴重的話會導致房子不能出手！

雖然這種房子生活上比較便利，配套設施也比較完善，但是房子的金融屬性確實致命的！

而且老房子因為建造時間過長，可能會有一些質量問題，小區物業服務也跟不上，居住舒適度會大大降低，如家裡有老人，那上下樓也會有影響！

還有，如果你一不小心買到地段不好，沒有什麼上升價值的老二手房，那麼就更加慘了，因為銀行出於風險因素的考慮，很可能會直接給你拒貸

一般來說，房齡超過20年的房子往往價格也會很吸引人，但是，十六哥覺得，一旦房齡超過20年的二手房子，就算價格再便宜，也請大家要謹慎，做好風險評估，別盲目購買，畢竟賺錢很辛苦，誰也不想自己辛苦賺來的錢買了一個不好的房子，那麼可真是竹籃打水一場空了。

所以，針對於老房子，大家一定要謹慎！

在我們這邊20年前有電梯的房子很少，大多都是7層的步梯房，買這樣的房子首先公積金貸款是不能用了，商貸也馬上到年限，以後再轉手賣別人只能全款，沒有電梯樓層高的不要買，現在年輕人都懶得爬樓梯，我們這邊高樓層的房子掛在中介好久也沒人問，以後自己住爬樓梯費勁，轉手不好賣，所以還是要多考慮一下

20年以上的老房是否值得買？這需要具體問題具體分析，在多數人眼裡，老房子缺陷太多，不值得購買，但是老房子也有很多新房不具備的優勢。

20年以上老社群的優勢：1、老社群一般戶型方正、一梯兩戶、南北通透、得房率高。2、老社群周邊城市配套成熟。經過20年發展，老舊小區周邊教育、醫療、交通、商業等城市配套發達，生活便利，上下班方便。3、老社群相對於同地段新建商品房價格較低，價效比較高。4、老社群房屋使用成本低。無電梯維護費，物業管理、停車費（雖然可能車位不多）等較新建小區便宜。

20年以上老社群的劣勢：1、社群內部配套弱，停車位少，健身運動場地匱乏，綠化較少，不夠整潔乾淨。2、外牆無保溫隔熱，大部分為預製樓板，隔音效果差，居住舒適度低。3、步梯上下樓，老人、孩童不便。4、居住人群以老人為主，年輕人、兒童缺乏溝通交流物件。5、物業管理差，基本的保安、保潔，勉強應付。6、首付比例高，貸款年限短，資金緊張時無銀行願意提供按揭貸款。7、保值增值稍差，8年內的房子保值增值率高，年限越高，保值增值功能越差。8、購買之後，將來轉手接盤人少，較難出手。

01

二手房是否具備升值潛力的資源

（1）教育資源

房齡在二十年左右的二手房，大多數位於城市的鬧市區，市政基礎設施和公共配套設施比較完備，教育資源得天獨厚，這也是該類二手房的交易價格年年不斷攀升的重要原因。

我一個親戚，在2010年的時候以單價6000元/平的價格購買了一套建築面積為60多平的二手房，購買目的是為了孩子讀書。小區附近有二所小學和二所初中，四所中小學都是本地數一數二的名校。

如果以當時的這個價格，可以在本地任何樓盤購買一套建築面積為100—120平的住宅。

現在，該學區二手房的價格已經飆升至1.3萬—1.5萬/平的價格，且一房難求，未來的升值潛力更加難以預料。而不是學區房的住宅，升值幅度遠沒有學區房大。

因此，如果二手房的房齡有二十年，但具備豐富的教育資源，我認為，可以入手。

（2）當地是否將小區列為改造物件

由於二手房的房齡已滿20年，小區的市政基礎設施，比如水、電、氣、排水管網比較落後，另外，小區沒有停車場和電梯，小區的內的道路沒有硬化，物業管理缺失，以上等等都是制約小區內住房價值的重要因素。

如果該小區被列入了老舊小區的改造範圍，並在市政基礎設施、停車場建設、安裝單元門或電子監察系統，無疑將會整體提升小區環境，延長住房的經濟壽命，那麼，從這個角度來說，購買這樣的二手房，還是可以的。

購買人可以到住房所在地住房城鄉建設行政主管部門去諮詢，看看該小區是否被列入了老舊小區改造名單。

02

貸款成數和貸款年限會受到混合結構二手房的重要影響

因二手房房齡已滿20年，可以推定該住宅的結構為混合。

國內有的城市規定，銀行對混合結構的住房不予貸款，有的規定不能使用公積金貸款。

即使能透過商業貸款，二手房的商業貸款成數，也就是貸款的比例比較低，相應的，首付款的比例較高。

所以說，如果購買混合結構的二手房，應注意這個問題。

03

結語

房齡滿20年的二手房，主要看是否具備未來升值潛力的因素，比如學區，或者當地行政主管部門已將其列入老舊小區改造名單，這樣的小區，可以考慮入手。

如購買二手房僅僅為滿足剛需，最好與同類型住房進行比較後，再決定是否購買。

首先看有沒有學區掛得上名次的！其實就是看下小區周邊配套 醫療 交通 商業！其實有些老舊小區也可以買 以前很多單位的單位房 實用面積大 結構也很合理。樓層不要過高就好！

首先，你要明確自己買20年以上房齡的老房子是用來做什麼？是自住還是做生意，是為了出租還是為了方便孩子讀書？

不建議，除非這個小區的房子，有什麼確定性的利好，比如學校等，買房的時候一定要考慮，自己買來房子以後，過幾年想換房的時候，誰會來買自己的房子，在市區中心的話，還能有人為了通勤方便而選擇近一些的老小區，遠郊區的話就沒有必要了